�。ㄒ唬┠撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作?

　�。ǘ�）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣傲的理由。

　�。ㄈ�）某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租�，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，甲公司開(kāi)發(fā)中心可能提出哪些評(píng)估要求?對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?

　　二、單項(xiàng)選擇題（共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）

　�。ㄒ唬┠成虡I(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開(kāi)業(yè)，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

　　1.采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)（　）。
　　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已÷使用年限計(jì)算
　　B.按建筑物耐用年限計(jì)算
　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算
　　D.按建筑物已使用年限計(jì)算

　　2.采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是（�。�。
　　A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算
　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日。
　　C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
　　D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

　　3.估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開(kāi)市物價(jià)值為49000萬(wàn)元。近年來(lái)此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5％趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70％。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是（�。┤f(wàn)元。
　　A.2800
　　B.2940
　　C.4000
　　D.4200

　　4.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是（�。�。
　　A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次立抵押權(quán)
　　B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保
　　C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán)
　　D.該500萬(wàn)元可再次抵押

　　（二）某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值為人民幣200萬(wàn)元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是人民幣750萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為人民幣190萬(wàn)元；2002年。8月1日，遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為人民幣50萬(wàn)。

　　5.火災(zāi)給該商鋪房屋造成直接損失為（�。���
　　A.人民幣140萬(wàn)元
　　B.人民幣150萬(wàn)元
　　C.人民幣190萬(wàn)元
　　D.人民幣700萬(wàn)元

　　6.下列表述中不正確的是（�。���
　　A.2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值750萬(wàn)元包含地價(jià)
　　B.2001年3月1日的評(píng)估價(jià)值200萬(wàn)元包含地價(jià)
　　C.2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值190萬(wàn)元不包含地價(jià)
　　D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了10萬(wàn)元

　　7.下列表述中正確的是（�。�。
　　A.750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災(zāi)時(shí)轉(zhuǎn)讓的參考價(jià)
　　B.750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)
　　C.200萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評(píng)估的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)
　　D.190萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

　�。ㄈ�）需��(duì)以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號(hào)地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地；2號(hào)地塊與1號(hào)地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開(kāi)發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號(hào)地塊和2號(hào)地塊合并為3號(hào)地塊，開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用�，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，1號(hào)地塊的單價(jià)為9000元/m2，2號(hào)地塊的單價(jià)為8000元/m2，兩地塊合并為3號(hào)地塊后，若按新方案開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓，3號(hào)地塊的評(píng)價(jià)單價(jià)為11000元/m2。

　　8.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是（�。���
　　A.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除1號(hào)地塊的總價(jià)后即是2號(hào)塊的增值
　　B.以3號(hào)地塊的總價(jià)分別扣除1號(hào)地塊和2號(hào)地塊的總價(jià)后除以3號(hào)地塊的總價(jià)即為增值總額分配率
　　C.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號(hào)、2號(hào)地塊中計(jì)算增值分配
　　D.1號(hào)地塊比2號(hào)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)小

　　9.在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是（�。�。
　　A.以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例
　　B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例
　　C.以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例
　　D.以合并前地塊各自價(jià)格的變動(dòng)確定增值分配比例

　　10.假定甲單位購(gòu)買(mǎi)乙單位的2號(hào)地塊，且地塊合并后按新方案開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合樓合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為（�。┤f(wàn)元。
　　A.1616
　　B.2560
　　C.1882
　　D.1920

　　三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分）

××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
封面及目錄（略）
致委托方函

　　××股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的××大廈（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象）的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

　　我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)價(jià)格參考的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按時(shí)估價(jià)程序，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物態(tài)參量公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整，單價(jià)：（略）。

××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（公章）
2004年10月16目

估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人

　　××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書(shū)號(hào)（略）

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　××大廈是位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的一幢寫(xiě)字樓。建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫(kù)、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用�！痢凉煞萦邢薰�司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。

　　估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況（略）。

　　四、估價(jià)目的

　　確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2004年10月10日。

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據(jù)（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，講為估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　十、估價(jià)結(jié)果（略）

　　十一、估價(jià)人員（略）

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　2004年10月10日至2004年10月16日。

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

　　自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場(chǎng)背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用

　　結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)結(jié)進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。

　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　�。ㄒ唬┦找娣ü纼r(jià)測(cè)算過(guò)程

　　1.年有效毛收入估算　估價(jià)人員經(jīng)過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計(jì)1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場(chǎng)上同類物業(yè)（不含寫(xiě)字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細(xì)實(shí)例比較與分析略）。估價(jià)對(duì)象的寫(xiě)字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，（能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì)），出租率為90％，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20％押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/（月/個(gè)），出租率100％，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1加.2）+100×30000×6％+1000×12×100×100％
　　　　　　　　=2211.60萬(wàn)元.。

　　2.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算

　�。�1）年維修費(fèi)。根據(jù)××市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2％，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/m2（確定依據(jù)及過(guò)程略），故：

　　年維修費(fèi)=1500×3800×2％=114.00萬(wàn)元

　�。�2）年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3％計(jì)，故：

　　年管理費(fèi)=2211.6×3％=66.35萬(wàn)元

　�。�3）年保險(xiǎn)費(fèi)。估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3％計(jì)，故：

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3％=17.10萬(wàn)元

　�。�4）年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12％，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5％，則：

　　年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×（12％+5.5）=387.03萬(wàn)元

　�。�5）年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬(wàn)元.

　　（6）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)：

　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬(wàn)元

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62萬(wàn)元

　　4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫(kù)）的綜合報(bào)酬為7.5％（具體過(guò)程略）。

　　5.求取收益價(jià)格預(yù)測(cè)年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，

　　短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　V=A/R×[1-1/（1+R）n]=1624.62/7.5％×[1-1/（1+7.5％）37]=20170.26萬(wàn)元

　　故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬(wàn)元。

　�。ǘ�）市��(chǎng)法估價(jià)測(cè)算過(guò)程

1.可比實(shí)例的選取 估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，按時(shí)用途：結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略）。

　　2.比較修正過(guò)程

　�。�1）交易情況修正。由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2％和1％，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

　�。�2）交易、日期修正。根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來(lái)，該類房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

　　（3）區(qū)域因素修正：估價(jià)人員經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

　�。�4）個(gè)別因素修正。估價(jià)經(jīng)過(guò)逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2％，實(shí)例8的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1％，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差1％（具體分析判斷過(guò)程略），故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　實(shí)例A：

　　6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ2

　　6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2

　　6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2

　　由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類似程度非常接近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)

　　對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：

　　單位比準(zhǔn)價(jià)格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2

　　故運(yùn)用市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果為：

　　比準(zhǔn)價(jià)格=6843×3000＝20529.00萬(wàn)元

　　七、估價(jià)結(jié)果確定

　　由于采用收益法和市場(chǎng)法估價(jià)的結(jié)果非常接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=（20170.26+20529.00）/2＝20349.63萬(wàn)元

　　取整為20350（精確到萬(wàn)元）

　　單位價(jià)格：20350+38000=5355元/m2（取整）

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，按時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、.方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整。單價(jià)：（略）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)１處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）。

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于2000年12月通過(guò)出讓方式，以1200元/m2的價(jià)格取得1000m2的國(guó)有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項(xiàng)目享受應(yīng)上繳政府部門(mén)的市政配套設(shè)施費(fèi)等合計(jì)300元/m2減免30％的政策優(yōu)惠；項(xiàng)目全部以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價(jià)人員掌握如下與本次估價(jià)相關(guān)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的資料與參數(shù)，并擬以成本法評(píng)估項(xiàng)目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

資料與參數(shù)表

　　評(píng)估測(cè)算如下（節(jié)選）：

　　1.土地年期修正系數(shù)置：

　　K=[1-1/（1+5％）67]/[1-1(1+5％）70]

　　2.土地取得成本：

　　10000×1600×0.9946=15913600元

　　3.開(kāi)發(fā)成本：

　�、�12000×1000=12000000元

　�、�12000000×6％=720000元

　　③上繳市政配套建設(shè)費(fèi)等：12000×300×（1-3％）=252000元

　�、荛_(kāi)發(fā)成本小計(jì)：12000000+720000+2520000=15240000元

　　4.管理費(fèi)用：

　　12000×30=360000元

　　5.投資利息正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金；則投資利息：

　　15913600×[（1+6％）-1]+（15240000+360000）×[1+6％]0.5-1]=1415999元

　　6.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：

　　（15913600+15240000）×20％=6230720元

　　7.銷售稅費(fèi)：

　　（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）×8％=39160319319×8%=3132826元

　　8.評(píng)估價(jià)值：

　　總價(jià)值=（39160319+3132826）×（1+4％）=42293145×（1+4%）=43984871元

　　單位價(jià)值=43984871÷12000≈3665元/m2

參考答案

　　一、問(wèn)答題。

　�。ㄒ唬┐穑�

　　1.選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)；

　　2.了解類似土地近期公開(kāi)招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況；

　　3.了解類似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本；

　　4.分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案；

　　5.了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，（租或售），運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法預(yù)測(cè)建成后房地產(chǎn)總價(jià)值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用等，如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等，測(cè)算土地價(jià)格；

　　6.選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格；

　　7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果；

　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報(bào)告。

　�。ǘ�）答��

　　1.（1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同；

　�。�2）收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分；

　�。�3）凈利潤(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤(rùn)等；

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地使用年限（或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）；

　　3.估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均（客觀）成本（或者：實(shí)際成本不一定是社會(huì)平均（客觀）成本。

　　（三）答：

　　甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；

　　2.對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估；

　　3.對(duì)裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)：

　　1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評(píng)估（筆者注：按法定用途），評(píng)估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失；按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)可以另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

　　2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)確認(rèn)，可以按照改造后辦公用途評(píng)估，也可以評(píng)估辦公樓承租人的損失。

　　3.對(duì)承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　�。ㄒ唬�1.A2.C3.C4.D

　�。ǘ���5.A6.B7.A

　�。ㄈ���8.C9.D10.B

　　三、指錯(cuò)題

　　1.致委托人函中沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

　　2.致委托人函中缺法定代表人的簽名；

　　3.估價(jià)方法中未說(shuō)明收益法和市場(chǎng)法的定義；

　　4.地下車位100％的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由；

　　5.收益價(jià)格的計(jì)算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計(jì)算，租約期外按市場(chǎng)租金計(jì)算；

　　6.年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率90％。

　　7.年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)，確定管理費(fèi)率缺理由；

　　8.年保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計(jì)算年保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，保險(xiǎn)費(fèi)率的確定缺理由；

　　9.求取收益價(jià)格中有限年期公式錯(cuò)（注：這是文員的筆誤）；

　　10.交易情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價(jià)和拍賣價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高；

　　11.區(qū)域因素修正錯(cuò)誤（應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比）；

　　12.個(gè)別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致（注：個(gè)別因素修正都是一般）；

　　13.市場(chǎng)法中沒(méi)有說(shuō)明是否包含地下車位的價(jià)值；

　　14.估價(jià)報(bào)告不完整，缺少附件。

　　四、改錯(cuò)題

　　1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

　　2.配套費(fèi)用：12000×300=36000000元

　　3.銷售稅費(fèi):（15913600+15240000+1415999+6230720）×8％/（1-8%）=3405.245元

　　4.評(píng)估價(jià)格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月

　　主要考查的是契稅問(wèn)題和客觀成本與實(shí)際成本的知識(shí)點(diǎn)。