一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。） 2．投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部，使用功能的變動（例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資（ ）的重視。 3．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（ ）。 4．假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28％，貸款利率為5.85％，投資市場的平均收益率為12％，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（ ）。 5．下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（ ）。 6．反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（ ）。 7．隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上呈（ ）波動的趨勢。 8．在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為（ ）階段。 9．可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（ ）的工作。 10．房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由（ ）向發(fā)證機關(guān)申請領(lǐng)取。 11．某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是（ ）。 12．對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（ ）。 13．在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預(yù)測方法是（ ）。 14．企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品時，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場選擇模式是（ ）模式。 15．銀行為某家庭提供年利率為6％、按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是（ ）元。 16．銀行為某家庭提供了年利率為6％、按月等比遞增償還、期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2％，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是（ ）元。 17．某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入的30％來支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6％。則該家庭的首付款額是（ ）元。 18．某家庭申請了25萬元10期住房抵押貸款，年利率為6％。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了（ ）。 19．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（ ）。 20．某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20％的折現(xiàn)率計算出韻項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（ ）。 21．某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（ ）。 22．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（ ）。 23．房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（ ）分析。 24．房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析中不能用于風(fēng)險估計與評價的方法是（ ）。 25．對房地產(chǎn)投資項目進行風(fēng)險分析時，主要是針對可判斷其（ ）的風(fēng)險因素。 26．投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、（ ）等。 27．在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（ ）。 28．下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表中基本報表的是（ ）。 29．房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應(yīng)列入（ ）。 30．現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（ ）分析。 31．銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款；該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月150元。從當(dāng)前我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于（ ）元。 32．銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（ ）風(fēng)險。 33．新設(shè)項目法人的資本金籌措渠道不包括（ ）資金。 34．下列費用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費用范圍的是（ ）。 35．某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20％，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（ ）萬元。 二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分。） 1．在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點的有（ ）。 2．提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有（ ）。 3．政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要有（ ）。 4．在對某市房地產(chǎn)市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”。這種劃分所采用的市場細分標(biāo)準(zhǔn)有（ ）。 5．開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時，須提供的材料主要有（ ）。 6．按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（ ）。 8．下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有（ ）。 A．資金時間價值是資金的增值特性使然 9．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括（ ）。 10．下列經(jīng)濟評價指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目盈利性指標(biāo)的有（ ）。 11．利用概率分析中的期望值法進行投資項目風(fēng)險分析時，下列表述中正確的有（ ）。 12．在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（ ）。 13．房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有（ ）。 14．對零售商業(yè)物業(yè)進行分類的主要依據(jù)有（ ）。 15．下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有（ ）。 三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表衣正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。） 1．基本建設(shè)投資、更新改造投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資均屬于固定資產(chǎn)投資。 （ ） 2．房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。（ ） 3．房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。 （ ） 4，房地產(chǎn)市場上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。（ ） 5．項目財務(wù)評價是房地產(chǎn)投資決策分析中最重要的工作，它往往關(guān)系到一個項目的成敗。 （ ） 6．一個整體市場能夠細允為若干子市場，主要是由于顧客需求存在著羞異性。（ ） 7．在現(xiàn)金流量圖上。橫坐標(biāo)軸上“0”點所表示的只能是資金運動的時間始點，而不是當(dāng)前時點。 （ ） 8．機會成本和沉沒成本不僅運用在投資分析中。也出現(xiàn)在企業(yè)財務(wù)會計的記錄中。（ ） 9．估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)價值和總開發(fā)成本時，可依據(jù)評估時點的價格水平進行估算。（ ） 10．在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期評估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。（ ） 11．房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，臨界點分析是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合來顯示項目風(fēng)險程度。 （ ） 12．對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時，資產(chǎn)負債表是必須編制的基本報表。（ ） 13．功能定位的目的，是為市場提供有較高性能的產(chǎn)品。 （ ） 14．債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險，所希望獲得的報酬是項目投資所形成的可分配利潤。 （ ） 15．收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費用。（ ） 四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。） 1．某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25％支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6％，最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30％，若采用按月等額償還方式，問： （1）該家庭能購買此房的最高總價是多少？ （2）若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9％，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？ （3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（8分） 2．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000m2，地下車位230個（10000m2）。項目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬元（不包括貸款利息），其中自有資金占35％，其余投資來源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金；第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年末全部售完；服務(wù)用房在第五年開始出租，出租率為90％，租金為3000元/m2．年，運營成本為租金收入的20％；服務(wù)用房的殘值為20萬元。 假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復(fù)利，本息從第四年初開始償還；在整個出租期內(nèi)，出租率、租金、運營成本均維持不變；該項目的貸款年利率為10％、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25％。 在貸款利息最少條件下，求：（1）該項目的借款計劃和還款計劃。（2）該項目全部投資內(nèi)部收益率。（3）該項目自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值。（12分） |
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