建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補(bǔ)償

    物權(quán)法解釋?zhuān)旱谝话偎氖�八條「建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補(bǔ)償」

    第一百四十八條　建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

    「解釋」本條是建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。

    以出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)都有期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，出讓人能否收回建設(shè)用地使用權(quán)？根據(jù)土地管理法第五十八條的規(guī)定，為了公共利益需要使用土地的，

    由有關(guān)政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)，并應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。

    在實(shí)踐中，當(dāng)事人一般也在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中對(duì)提前收回的情況做出約定。

    國(guó)土資源部和國(guó)家工商局制定的出讓合同示范文本就有提前收回建設(shè)用地的內(nèi)容：“根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、其他附著物的價(jià)值和剩余年期土地使用權(quán)價(jià)格給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償。”本條對(duì)提前收回的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做了更為細(xì)化的規(guī)定。首先，對(duì)于建設(shè)用地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)征收的規(guī)定給予補(bǔ)償。

    本法第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”

    “征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”因此，有關(guān)征收的規(guī)定是補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

    其次，對(duì)于房屋所占用的建設(shè)用地，不適用征收的規(guī)定。征收是國(guó)家把集體所有的土地和單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)閲?guó)有的財(cái)產(chǎn)，是一種改變所有權(quán)的法律行為。

    我國(guó)城市的土地屬于國(guó)家所有，建設(shè)用地使用權(quán)人取得的是對(duì)土地使用的權(quán)利，國(guó)家收回本來(lái)就屬于自己的建設(shè)用地，不適用有關(guān)征收的規(guī)定。但是，為了公共利益的需要，國(guó)家可以提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。

    由于建設(shè)用地使用權(quán)人是按照建設(shè)用地的使用期限交納出讓金的，

    因此，提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的，出讓人還應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人退還相應(yīng)的出讓金。比如，某商場(chǎng)的建設(shè)用地使用權(quán)期限是40年，該商場(chǎng)30年后被征收，那么對(duì)于該商場(chǎng)需要根據(jù)征收的規(guī)定給予補(bǔ)償，同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)退還該商場(chǎng)所有權(quán)人10年的出讓金。

    在當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)深幅向下調(diào)整、且尚未見(jiàn)底的情況下，中央陸續(xù)出臺(tái)了一系列提振經(jīng)濟(jì)的措施，并擬推出10大產(chǎn)業(yè)的振興規(guī)劃。此時(shí)認(rèn)真分析導(dǎo)致本輪調(diào)整的諸多原因，對(duì)癥下藥，選準(zhǔn)擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵領(lǐng)域意義重大。

    我們以為，今天乃至未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)都將是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需乃至促進(jìn)消費(fèi)的關(guān)鍵領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

    本輪國(guó)民經(jīng)濟(jì)深幅調(diào)整不能統(tǒng)統(tǒng)歸因于次貸危機(jī)引發(fā)的全球性衰退

    2008年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較之2007年大幅下降了近4個(gè)百分點(diǎn)，顯然，本輪深幅調(diào)整不能統(tǒng)統(tǒng)歸因于次貸危機(jī)引發(fā)的全球性衰退。據(jù)目前不完整的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估計(jì)，外部需求下降大約導(dǎo)致2008年GDP增速下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；

    房地產(chǎn)投資下降導(dǎo)致增速下降約1個(gè)百分點(diǎn)。外部需求下降與房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入衰退，是導(dǎo)致增速回落的兩個(gè)獨(dú)立的源頭。連續(xù)5個(gè)季度的房地產(chǎn)交易量下降，外需因素影響很小，在時(shí)間上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響的時(shí)間。

    可見(jiàn)，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退的原因是獨(dú)立的，應(yīng)該予以認(rèn)真研究總結(jié)。

    房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需乃至消費(fèi)增長(zhǎng)的重要龍頭

    房地產(chǎn)業(yè)的重要性在于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的普遍性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率（綜合直接貢獻(xiàn)率和間接貢獻(xiàn)率），由1998年的15%上升到2007年的27%，平均達(dá)到了21.7%.這一方面表明房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)過(guò)去10年增長(zhǎng)的重要引擎，

    另一方面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶動(dòng)了眾多行業(yè)的繁榮。不僅由投入產(chǎn)出聯(lián)系帶動(dòng)了鋼材、水泥等制造業(yè)以及建筑業(yè)的增長(zhǎng)，也通過(guò)家居空間的改善拉動(dòng)了裝修裝飾、汽車(chē)、家電、家具等領(lǐng)域的消費(fèi)顯著升級(jí)

    。將其稱(chēng)為我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需乃至消費(fèi)增長(zhǎng)的龍頭，毫不為過(guò)。因此，我們認(rèn)為，在外部需求短期難以恢復(fù)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的底部將決定本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的底部。

    應(yīng)該特別說(shuō)明的是，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與美歐房地產(chǎn)市場(chǎng)情況截然不同。引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的癥結(jié)性原因，是在一個(gè)已經(jīng)基本飽和的市場(chǎng)上，政府和國(guó)會(huì)希望“通過(guò)向沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的家庭提供體面住房，并通過(guò)金融衍生工具系統(tǒng)予以資助來(lái)提振經(jīng)濟(jì)”所導(dǎo)致的。實(shí)際上，在這個(gè)過(guò)程中，金融衍生工具系統(tǒng)只是放大這場(chǎng)危機(jī)的一個(gè)技術(shù)性原因。

    我國(guó)的情況截然不同，我國(guó)尚處于人口城市化“高峰進(jìn)程”中，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)期保持很高的、有支付能力的需求強(qiáng)度（即使在當(dāng)前，也有大量持幣伺機(jī)待購(gòu)者，只不過(guò)在等待“底部到來(lái)的明確信號(hào)”）。