合同訂立與風(fēng)險防范

　　1、商品房預(yù)售合同是當(dāng)事人雙方約定，出賣人在規(guī)定的期間內(nèi)建成房屋并將其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人應(yīng)預(yù)先支付一定價款的協(xié)議。

　　合同的內(nèi)容如何確定，是訂立合同的一個最重要的問題。因為訂立合同就是要設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，涉及享受哪些權(quán)利，應(yīng)當(dāng)履行什么義務(wù)，關(guān)系到合同當(dāng)事人的利益和訂立合同的目的，只有對合同內(nèi)容協(xié)商一致，合同才能成立。

　　一般而言，買賣、委托、租賃等合同的內(nèi)容應(yīng)包括：當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行期限、地點和方式、違約責(zé)任及爭議解決的方法等。合同的訂立，必然經(jīng)過要約、承諾兩個步驟。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，必須內(nèi)容具體明確。而是受要約人同意要約的意思表示，承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致。一有實質(zhì)性變化，則為新要約。

　　王某提出要購買看中一套房，開發(fā)商告知有購房意愿者可預(yù)先登記并留下聯(lián)系地址。后被告知該套房已被他人購買，可另挑一套，王某之妻應(yīng)開發(fā)商的邀請前往購房，因拿不定主意，雙方?jīng)]有簽定房屋買賣合同，但她要求收入現(xiàn)金5000元，作為今后購房之定金。開發(fā)商收下后，開了一張“收到王×先生交來購房定金人民幣5000元”的收條給王×之妻。后因王×堅持購買原先看中的那一套，雙方發(fā)生糾紛，訴至法院。

　　原告向被告登記購房時提出了要約，但未得到承諾，隨后雖交款給被告，但買賣之標(biāo)的物沒有確定，雙方未能簽訂合同，缺乏買賣合同的形式要件，合同沒有成立。故原告的訴訟請求不應(yīng)得到支持，而應(yīng)責(zé)令開發(fā)商返還王某　5000元并按銀行利率計息賠償損失。

　　2、發(fā)展商在廣告中的承諾是否有法律約束力?

　　發(fā)展商在推銷樓盤時，通常會制作精美的宣傳冊，或透過當(dāng)?shù)貍髅竭M(jìn)行宣傳。廣告中會列明許多承諾：如租金回報、回購的保證;提供銀行貸款的承諾;對物業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)施、周圍環(huán)境的陳述，等等。而這些內(nèi)容往往并未出現(xiàn)在雙方隨后所簽訂的《預(yù)售契約》中，買賣雙方的糾紛也因此而產(chǎn)生。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的有關(guān)條款，房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守許多明確具體的限制性規(guī)定，如“不得以所需時間來表示距離”，“房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)真實、明確”等，對違反上述規(guī)定購房地產(chǎn)廣告，該《暫行規(guī)定》也作了相應(yīng)的處罰措施。但對廣告的內(nèi)容是否可以認(rèn)定為預(yù)售方對買主的承諾，尚未有明確的法律規(guī)定。

　　從民法原理言之，廣告屬于要約邀請，而不屬于要約本身，最終認(rèn)定雙方的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)當(dāng)以雙方簽定的正式合同為準(zhǔn)。但這并不是說發(fā)展商就可以隨意在廣告中作任何不負(fù)責(zé)任的宣傳而不受任何約束。本人認(rèn)為，廣告中的內(nèi)容雖然未規(guī)定在預(yù)售契約中，但買主作出認(rèn)購決定是某于廣告中的承諾，發(fā)展商不能僅僅以其承諾未在合同中出現(xiàn)而推卸責(zé)任。如果廣告中包括使合同成立的確定性內(nèi)容，即使未見之于合同正本，也應(yīng)當(dāng)視為合同的要約而加以認(rèn)定。

　　3、預(yù)售合同的登記是否應(yīng)為合同生效的條件?

　　《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中均規(guī)定，在預(yù)售合同簽訂后30天內(nèi)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)持預(yù)售合同前往有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)。經(jīng)過登記，即標(biāo)志該預(yù)售合同完全生效，受到法律的完全保護(hù)。對未經(jīng)登記的預(yù)售合同是否無效，上述法規(guī)未作明示，而《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》中規(guī)定，凡未經(jīng)審核、登記的商品房預(yù)售行為無效。如果發(fā)生糾紛后一概以無效合同來認(rèn)定，無形中會擴(kuò)大糾紛的涉及面，既不利于糾紛的解決，也會同時傷害買賣雙方的利益。商品房預(yù)售是雙方的民事行為，只要預(yù)售合同出于雙方平等協(xié)商一致的結(jié)果，雖未辦理登記，法律仍應(yīng)予以保護(hù)。

　　對商品房預(yù)售合同實行登記，是國家主管部門為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的管理而采取的一項措施。未作登記，容易引發(fā)一系列糾紛，如一房兩賣，發(fā)展商將已預(yù)售出的房產(chǎn)再行抵押等。為防止發(fā)展商逃避法律監(jiān)管，保障購房者的權(quán)益，對這類合同應(yīng)按效力待定的合同處理，責(zé)令義務(wù)人補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。但如果預(yù)售方將已預(yù)售的商品房又售與第三人，且后者的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù)，則未辦理登記的預(yù)購人對所購房屋的權(quán)利不能對抗第三人，因為已辦理登記的預(yù)售合同具備了合同成立的實質(zhì)和形式要件，應(yīng)受到法律全面完整的保護(hù)，否則，法律規(guī)定辦理登記備案手續(xù)便沒有任何實質(zhì)意義。