一、注意事項(xiàng)

　　1.申論考試是對(duì)應(yīng)考者閱讀能力、綜合分析能力、提出和解決問(wèn)題能力、文字表達(dá)能力的測(cè)試。

　　2.參考時(shí)限：閱讀40分鐘，作答110分鐘。

　　3.仔細(xì)閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”作答。

　　二、資料

　　1.某小區(qū)的一座樓里，其中的兩部電梯全都“罷工”了，徒步上下樓的住戶幾乎個(gè)個(gè)汗流浹背、氣喘吁吁。物業(yè)公司方面打算更換新的電梯，并得到了部分業(yè)主的響應(yīng)。可是，由于種種原因，并不是所有的業(yè)主都積極“掏腰包”，且部分業(yè)主搬走了，難以謀面，電梯購(gòu)置費(fèi)用因此至今沒(méi)有湊齊。

　　假若是某私人大樓的電梯壞了，不太會(huì)出現(xiàn)因購(gòu)置費(fèi)湊不齊而不能更換電梯的情形。這是因?yàn)殡娞葑鳛樗饺说囊豁?xiàng)財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)明晰而且集中，資源使用的效率也就很高。

　　而報(bào)道中這個(gè)小區(qū)里的電梯就不一樣了，這里電梯的產(chǎn)權(quán)雖然也很明晰，屬于所有的業(yè)主，但是產(chǎn)權(quán)卻是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權(quán)人，因而資源就得不到有效的利用。

　　這種局面就是英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈丁所言的“反公地悲劇”——“反公地”作為一項(xiàng)資源或財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)明晰，但同時(shí)是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權(quán)人，每一個(gè)人都有權(quán)使用“公地”，但與“公地”相反的是，他們中的每一個(gè)人又都沒(méi)有能力單獨(dú)使用“公地”，因此，沒(méi)有人擁有真正有效的使用權(quán)，資源也得不到有效的利用。目前大量存在的物業(yè)管理權(quán)糾紛恰恰滿足了“反公地悲劇”的模型。

　　顯然，“反公地”的產(chǎn)權(quán)是支離破碎的產(chǎn)權(quán)，“反公地悲劇”則需要整合產(chǎn)權(quán)來(lái)化解。具體到該小區(qū)的電梯上，所要做的就是完善業(yè)主權(quán)利代理行使制度，設(shè)定對(duì)于怠于行使權(quán)利的業(yè)主代理權(quán)自動(dòng)授權(quán)規(guī)則。與此同時(shí)，在立法層面，明確物業(yè)管理各方的法律定位，賦予政府相關(guān)部門相應(yīng)監(jiān)督與處罰的行政職能。當(dāng)產(chǎn)權(quán)得到整合之后，電梯購(gòu)置費(fèi)就不會(huì)因有人不交而湊不齊;當(dāng)物業(yè)管理各方的法律定位明確之后，積極行使權(quán)力的業(yè)主將會(huì)更加積極，不積極的業(yè)主迫于處罰壓力也會(huì)逐漸積極。

　　2.“交了一年的物管費(fèi)卻沒(méi)有享受一年的服務(wù)�！�2009年3月25日，南昌縣熊先生向記者反映，南昌佳鑫物業(yè)管理有限責(zé)任公司收了物管費(fèi)卻不管理，而開(kāi)發(fā)商江西嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司更不知道如何取得聯(lián)系。

　　熊先生告訴記者，2008年年初，他向南昌縣嘉麗小區(qū)的物管公司佳鑫物業(yè)交了全年的物管費(fèi)，但是，從2008年四五月開(kāi)始，佳鑫物業(yè)先后3次離開(kāi)小區(qū)，未履行物業(yè)管理的義務(wù)�！艾F(xiàn)在我們小區(qū)里到處都是垃圾，也沒(méi)人管了�！毙芟壬�說(shuō)。

　　記者聯(lián)系了佳鑫物業(yè)的趙經(jīng)理，趙經(jīng)理向記者“大吐苦水”，“不是我們不管，是小區(qū)將近2/3的業(yè)主不肯交物管費(fèi)，我們現(xiàn)在都是在貼錢經(jīng)營(yíng)!”趙經(jīng)理稱，導(dǎo)致業(yè)主拒交物管費(fèi)的原因有兩個(gè)，一是，業(yè)主對(duì)小區(qū)開(kāi)發(fā)商不滿意，認(rèn)為小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)不完整;二是，業(yè)主對(duì)小區(qū)的前方一家飯店排出的噪音廢氣頗有微詞。

　　趙經(jīng)理說(shuō)，他曾多次試圖聯(lián)系小區(qū)開(kāi)發(fā)商江西嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司，但是開(kāi)發(fā)商當(dāng)初留下的電話已經(jīng)打不通。

　　3.哈爾濱市房產(chǎn)住宅局在全市開(kāi)展以“解決百姓住房難心事，優(yōu)化服務(wù)滿意在物業(yè)”為主題的物業(yè)管理大接訪活動(dòng)。接訪內(nèi)容包括：物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生臟亂差;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)草坪、樹(shù)木等綠化養(yǎng)護(hù)不及時(shí);二次加壓供水設(shè)施運(yùn)行不正常;下水管道堵塞或污水污物漫溢;物業(yè)管理人員服務(wù)態(tài)度等方面的問(wèn)題。大接訪活動(dòng)將采取二級(jí)接訪方式，各物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)人以管理區(qū)域?yàn)閱挝贿M(jìn)行一級(jí)接訪，受理和解決小區(qū)居民的來(lái)訪。市房產(chǎn)住宅局設(shè)立二級(jí)接訪，對(duì)一級(jí)接訪未處理和解決的疑難問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)處理，督辦解決。

　　4.“剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候物業(yè)費(fèi)31元，翻個(gè)年頭就漲到62元，再過(guò)一年收90，這不是利滾利嘛!”2009年3月18日，記者來(lái)到浙江路某美容會(huì)所，店主張女士這樣對(duì)記者抱怨著。早上的恐怖場(chǎng)面還歷歷在目，張女士說(shuō)，早上11點(diǎn)左右她的店里來(lái)了6個(gè)高高大大的男人，來(lái)者稱再不交物業(yè)費(fèi)就斷電，她以物管收費(fèi)不合理，且沒(méi)有盡到應(yīng)盡職責(zé)為由拒交物管費(fèi)。10分鐘后，她的店便停電了，無(wú)奈之下張女士只得交了物管費(fèi)，才得以恢復(fù)供電。

　　張女士稱，自己是做美容美體的，屬于特殊行業(yè)，按照自來(lái)水公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)收4.6元/噸，但物業(yè)公司收取的卻是4.7元/噸，且不算這一毛錢的差價(jià)，隔壁同樣屬于美發(fā)行業(yè)，物管收取的卻是2.5元/噸。而且她去同一條街的其他業(yè)主處咨詢時(shí)得到的答案更讓張女士吃驚，有些業(yè)主稱自己已經(jīng)一年沒(méi)有交過(guò)物業(yè)費(fèi)了，照常營(yíng)業(yè)，物管也來(lái)過(guò)人，但硬撐著不交也就不了了之。

　　這樣不合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)讓張女士難以接受，所以于2009年2月份停交物管費(fèi)。物業(yè)公司開(kāi)始派人來(lái)店里催交物業(yè)費(fèi)�！耙郧岸际撬麄儍�(nèi)部的工作人員來(lái)，這次竟然帶了6個(gè)小混混一樣的人來(lái)，太嚇人了。”張女士回憶著早上的情形。

　　“這附近天天有瘋子在店外逛，小偷更是猖獗，白天營(yíng)業(yè)時(shí)間都徑直走到我的店里來(lái)偷，治安巡邏人員連個(gè)鬼影都沒(méi)有。”說(shuō)到這里，張女士情緒有些激動(dòng)�！吧蟼�(gè)月我在店里休息，小偷趁我洗碗的時(shí)機(jī)，偷走了我的包，里面有3000多元現(xiàn)金，一枚金戒指，一個(gè)手機(jī)，還有駕駛證、身份證等都被一洗而空�！钡诙�日張女士新買的一部手機(jī)，同樣被小偷在店內(nèi)順利得手。張女士稱，這里的小偷都是慣犯，有一個(gè)小偷曾經(jīng)三次被她當(dāng)場(chǎng)抓住，但小偷狡猾的以拿來(lái)把玩為由退回給張女士。

　　她認(rèn)為，既然物管收取了費(fèi)用，卻沒(méi)有盡到應(yīng)有的安保職責(zé)，對(duì)于業(yè)主的人生財(cái)產(chǎn)安全都是一大威脅。

　　5.隨著2007年《物權(quán)法》的全面實(shí)施，廣大業(yè)主們的合法權(quán)益有了更加全面和有力的保障，而在此激勵(lì)下，一些原本隱而不宣的物業(yè)糾紛不斷浮現(xiàn)在人們眼前：僅剛剛過(guò)去的幾個(gè)月，就有數(shù)個(gè)小區(qū)因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)的糾紛而見(jiàn)諸報(bào)端。

　　而面對(duì)這種矛盾升級(jí)的狀況，外界質(zhì)疑的聲音也始終不曾停止。有業(yè)內(nèi)人士直言“在這場(chǎng)物業(yè)的‘戰(zhàn)爭(zhēng)’中，沒(méi)有誰(shuí)是真正的贏家”。

　　2007年12月10日，是美麗園小區(qū)新物業(yè)——南京新××物業(yè)有限公司進(jìn)駐美麗園整整一年的日子。一年來(lái)的美麗園經(jīng)歷了怎樣的變化?這是關(guān)注著美麗園的人們很想知道的。而當(dāng)人們?cè)俅螌徱暶利悎@的時(shí)候，已經(jīng)不再像當(dāng)初那樣著重于“糾紛”本身，而開(kāi)始用更客觀的眼光去看待這件事的實(shí)際意義和如今業(yè)主們的生活。

　　對(duì)美麗園的實(shí)地走訪中，有許多變化是明顯的。從環(huán)境上看，小區(qū)已經(jīng)比一年前有了很大的改觀，道路上比較干凈，路邊沒(méi)有再堆放雜物;而小區(qū)的保安工作也有了一些改善，站崗與巡邏的保安其態(tài)度獲得了一些業(yè)主的肯定。一位老年業(yè)主告訴記者，小區(qū)里的物業(yè)糾紛持續(xù)了那么長(zhǎng)時(shí)間，現(xiàn)在總算開(kāi)始步入正軌，他希望這種情況能夠保持下去。

　　盡管取得的進(jìn)步是可喜的，但存在的問(wèn)題仍然不可回避。新××物業(yè)有限公司董事長(zhǎng)王先生告訴記者，目前存在的問(wèn)題主要有三個(gè)：首先是一些交接遺留下來(lái)的問(wèn)題。由于新物業(yè)進(jìn)駐時(shí)，小區(qū)部分電力系統(tǒng)、綠化、地下管網(wǎng)的圖紙沒(méi)有拿到，致使后來(lái)許多維修工作無(wú)法開(kāi)展，這也是業(yè)主們意見(jiàn)最大的地方。

　　其次是物業(yè)用房問(wèn)題。老的物業(yè)遷走后，小區(qū)的110號(hào)物業(yè)用房被開(kāi)發(fā)商收回，至今仍未交接�！坝捎跊](méi)有住房，我們的保安只能住在地下室，這種住宿環(huán)境使我們很難留住招來(lái)的保安。保安流動(dòng)過(guò)快，無(wú)法熟悉周圍的環(huán)境，不利于提高服務(wù)的質(zhì)量”。

　　第三是交流溝通的問(wèn)題。由于物業(yè)公司的大部分人員來(lái)自南方，語(yǔ)言、習(xí)慣等存在著一些差別，在交流上存在一些問(wèn)題。而長(zhǎng)期的物業(yè)糾紛使部分業(yè)主對(duì)物業(yè)有很大的偏見(jiàn)，“與所有業(yè)主的良好溝通還需要我們的進(jìn)一步努力�！蓖跸壬�說(shuō)。

　　6.物業(yè)管理一直是衡量一個(gè)樓盤價(jià)值的軟性指標(biāo)之一，長(zhǎng)期的物業(yè)糾紛，帶給業(yè)主的不僅是無(wú)休無(wú)止的煩惱，更有可能給一些樓盤帶來(lái)“惡名”，直接影響了這些住宅在二手市場(chǎng)上的交易，甚至直接帶來(lái)樓盤價(jià)值的貶損。

　　位于十里堡的京港城市廣場(chǎng)，其物業(yè)糾紛幾經(jīng)波折后在2006年又再次顯現(xiàn)出來(lái)，并在業(yè)內(nèi)再次引起軒然大波。剪不清理還亂的物業(yè)關(guān)系，再加上周圍近年來(lái)發(fā)展較快，同類型的可替代性的項(xiàng)目越來(lái)越多，致使其價(jià)值貶損已越發(fā)明顯。與周邊同類樓盤的最大差價(jià)已近5000元/平方米。

　　而美麗園小區(qū)在成交量上也表現(xiàn)出更多的劣勢(shì)。據(jù)了解，一年多以來(lái)美麗園小區(qū)的房屋在二手市場(chǎng)上僅出售了30套左右，僅占小區(qū)總共1100套房子的2��7%，遠(yuǎn)低于周邊同類商品房5%～15%的二手成交率。據(jù)中原專業(yè)人士介紹，盡管產(chǎn)品的稀缺性與地段的優(yōu)勢(shì)在一定程度上掩蓋了房?jī)r(jià)的波動(dòng)，但成交量的低迷無(wú)疑會(huì)使許多急于出手的投資性賣家備受煎熬。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍指出：如果說(shuō)一個(gè)樓盤的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施是它的“硬件系統(tǒng)”，那么物業(yè)管理就是一個(gè)小區(qū)的“軟件設(shè)備”，硬件問(wèn)題很難解決，但軟件是可以通過(guò)業(yè)主們的努力或更換或維護(hù)的，因此好的物業(yè)管理對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值會(huì)有一定提升作用，而物業(yè)糾紛如果長(zhǎng)期得不到處理，也必然會(huì)對(duì)房屋價(jià)值產(chǎn)生負(fù)面的影響，而且其影響力僅排在地段、房屋自身品質(zhì)之后位列第三，不可忽視。

　　7.家住鄭州市城東路5號(hào)院一位不愿透露姓名的業(yè)主向記者反映，鄭州市城東路5號(hào)院因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的一再更換，物業(yè)一度陷入幾乎無(wú)人管理的地步。2006年春節(jié)以前，院內(nèi)唯一一部運(yùn)行的電梯被質(zhì)量監(jiān)督局查封，12層的高樓，業(yè)主不得不徒步登梯，居民怨聲載道。2006年5月，院內(nèi)最初的開(kāi)發(fā)商終于再次成立物業(yè)部門，將其中一部電梯修好，并雇人清掃庭院。然而讓物業(yè)部門煩惱的是，雖然電梯修好了，但由于一座樓只有一部電梯運(yùn)行，總共16戶業(yè)主的樓房?jī)?nèi)，樓下的業(yè)主不愿繳包括電梯運(yùn)營(yíng)的物業(yè)費(fèi)，樓上的業(yè)主因?yàn)楣珨傔^(guò)多也不愿繳納，近一個(gè)月過(guò)去了，繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不過(guò)幾家。

　　業(yè)主也有自己的理由，一位在4層居住的郭先生說(shuō):“我們家就用不著電梯，我根本沒(méi)享受上述服務(wù)，怎么能繳電梯運(yùn)行費(fèi)呢?”住在11樓的業(yè)主認(rèn)為，樓上沒(méi)有幾戶人，每個(gè)月幾千塊錢的電費(fèi)和維修費(fèi)分?jǐn)偟剿麄冾^上太重�！半娞萃Ａ税�，業(yè)主們吵，電梯修好了讓業(yè)主繳運(yùn)行費(fèi)用吧，業(yè)主們?nèi)匀怀��！编嵵菔谐菛|路5號(hào)院的物業(yè)部翟經(jīng)理抱怨說(shuō)。一方面是物業(yè)的困擾，另一方面業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)高、物業(yè)管理不善等等，一肚子抱怨也不買這個(gè)“糊涂賬”。

　　8.“租住的房子物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該由房主交還是租戶交?”針對(duì)市民許先生提出的問(wèn)題，市物管辦有關(guān)負(fù)責(zé)人答復(fù)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)由誰(shuí)來(lái)交納應(yīng)根據(jù)業(yè)主和租戶的約定來(lái)執(zhí)行。2005年6月25日，許先生給黨報(bào)新聞熱線打來(lái)電話說(shuō)，自己租住了市區(qū)東城路的一套住房，當(dāng)初租房時(shí)，他并沒(méi)有同房主討論過(guò)小區(qū)物業(yè)費(fèi)由誰(shuí)來(lái)交的問(wèn)題。最近，物業(yè)公司的工作人員上門收費(fèi)，他打電話給房主，但房主要求許先生來(lái)負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)。許先生問(wèn)：“我租了房交房租不就可以了嘛!為什么物業(yè)費(fèi)也由我來(lái)交?”

　　對(duì)此，市物業(yè)管理辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，根據(jù)國(guó)家2003年實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主同時(shí)負(fù)連帶交納責(zé)任。也就是說(shuō)，業(yè)主和租戶都可以成為物業(yè)管理費(fèi)的交納主體，但究竟由誰(shuí)來(lái)交納，須按照業(yè)主和租戶的約定來(lái)執(zhí)行。“租房者不需交物業(yè)管理費(fèi)”的看法并不準(zhǔn)確，像許先生這種租房時(shí)雙方?jīng)]有約定的情況，他可以和房主協(xié)商解決。

　　9.隨著房地產(chǎn)業(yè)的橫向與縱向發(fā)展，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理的法律保護(hù)已經(jīng)成為各國(guó)立法之重，對(duì)物業(yè)管理的立法，己經(jīng)成為各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要課題。而物業(yè)管理各項(xiàng)課題里，始終離不開(kāi)物業(yè)管理參與人間的權(quán)利義務(wù)，即業(yè)主或物業(yè)使用人(住戶)與物業(yè)管理公司間的權(quán)利義務(wù)，以及政府所扮演之角色，基于對(duì)業(yè)主權(quán)益的保障，可以從法律層面厘清這三者之間的關(guān)系。

　　物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關(guān)系時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負(fù)責(zé)的對(duì)象是作為共同體的業(yè)主大會(huì)的公共意志，因此在日常的管理中，應(yīng)當(dāng)有權(quán)在一定限度內(nèi)限制少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)或違法行為，甚至可以動(dòng)用一定的強(qiáng)制力，比如依照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則，對(duì)不遵守相應(yīng)規(guī)則的人的行為予以制止甚至提起訴訟。

　　對(duì)物“管理”與對(duì)人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對(duì)物管理與對(duì)人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”，然而，有權(quán)的對(duì)世性與作為所有權(quán)客體的物的獨(dú)立性是相應(yīng)的，“所有權(quán)之標(biāo)的物須為獨(dú)立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨(dú)立性受到了極大的限制，縱橫交錯(cuò)的分割所有關(guān)系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯(cuò)，使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習(xí)慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會(huì)議等。

　　三、申論要求

　　1.用不超過(guò)150字的篇幅概括所給材料反映的主要內(nèi)容。(15分)

　　2.根據(jù)材料所反映的主要問(wèn)題，用不超過(guò)350字的篇幅提出解決的方案。要求方案有針對(duì)性和可操作性。(15分)

　　3.談?wù)勎覈?guó)物業(yè)管理起到的作用主要有哪些。要求：敘述完整，條理清晰，400字左右。(25分)

　　4.就給定材料所反映的主要問(wèn)題，用1200字左右的篇幅，自選角度、自擬題目進(jìn)行論述。要求中心明確，內(nèi)容充實(shí)，論述深刻。(45分)

　　參考答案(范文)

　　1.答案提示

　　材料通過(guò)列舉物業(yè)管理公司和業(yè)主、租戶之間發(fā)生的種種糾紛問(wèn)題，反映出由于我國(guó)在物業(yè)管理方面存在著無(wú)法可依的狀態(tài)，隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)管理的要求越來(lái)越高，物業(yè)管理覆蓋面也不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理發(fā)展的深層次問(wèn)題和矛盾也隨之暴露出來(lái)。因此，物業(yè)管理立法成為當(dāng)務(wù)之急。

　　2.答案提示

　　進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)。建議立法機(jī)關(guān)盡快出臺(tái)規(guī)制物業(yè)管理的法律、法規(guī)，有關(guān)行政部門也可對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)提供參考性標(biāo)準(zhǔn)，改變目前存在的收費(fèi)無(wú)依據(jù)，交費(fèi)無(wú)發(fā)票現(xiàn)象，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的管理。

　　盡快確立業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位，發(fā)揮其積極作用。由全體業(yè)主通過(guò)一定程序選舉相關(guān)人員組成業(yè)主委員會(huì)，用業(yè)主委員會(huì)的名義代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司進(jìn)行交涉或以業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟，合全體之力、集全體之智參與維權(quán)活動(dòng)，以避免業(yè)主因勢(shì)單力薄而致權(quán)益受損。

　　完善物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制。要將法律監(jiān)督、紀(jì)律監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督結(jié)合起來(lái)，共同促進(jìn)物業(yè)管理的順利進(jìn)行。

　　加強(qiáng)法制宣傳，提高業(yè)主與物業(yè)管理公司的法律意識(shí)。

　　3.答案提示

　　我國(guó)物業(yè)管理起到的主要作用有以下四點(diǎn)：

　　第一，配合城鎮(zhèn)住房制度改革。我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革要按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，實(shí)現(xiàn)住房商品化，由此將形成住房產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會(huì)化的新格局。市場(chǎng)化、專業(yè)化的現(xiàn)代物業(yè)管理是住房制度改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容和配套工程。

　　第二，促進(jìn)城市管理工作。城市管理是現(xiàn)代政府的重要職責(zé)。物業(yè)小區(qū)是城市的縮影、城市的細(xì)胞，物業(yè)的容貌構(gòu)成城市的整體形象，物業(yè)管理是城市管理工作系統(tǒng)的一個(gè)組成部分。因此，物業(yè)管理的成效影響一個(gè)城市的市政形象。

　　第三，提升業(yè)主生活質(zhì)量。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)住宅面積數(shù)量的關(guān)注逐漸轉(zhuǎn)向?qū)�居住環(huán)境質(zhì)量的強(qiáng)調(diào)。物業(yè)管理不僅能充分發(fā)揮維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)，發(fā)揮物業(yè)最大功能，而且能以物為媒，以人為本，與社區(qū)建設(shè)相得益彰，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境。

　　第四，增加勞動(dòng)就業(yè)，繁榮第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，可以吸納多種勞動(dòng)力，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)物業(yè)管理帶動(dòng)裝飾維修業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而將有效推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　4.答案提示

　　完善物業(yè)管理立法

　　我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)艱難的探索和實(shí)踐，從無(wú)到有，從小到大，其巨大的社會(huì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來(lái)，其作用也日益顯著。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對(duì)物業(yè)管理的要求也會(huì)越來(lái)越高，而我國(guó)傳統(tǒng)的房屋管理體制和物權(quán)法律結(jié)構(gòu)阻礙了市場(chǎng)化物業(yè)管理的推行。在物業(yè)管理迅速發(fā)展的今天，制定物業(yè)管理法律法規(guī)，完善物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)。

　　當(dāng)前出現(xiàn)物業(yè)管理問(wèn)題的原因十分復(fù)雜，涉及觀念、機(jī)構(gòu)、體制、市場(chǎng)、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設(shè)嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范，物業(yè)管理活動(dòng)中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清，合法權(quán)益得不到保護(hù)，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，大量矛盾糾紛得不到解決。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理的體制問(wèn)題;物業(yè)管理的服務(wù)價(jià)格問(wèn)題;物業(yè)管理相關(guān)主體之間的法律責(zé)任問(wèn)題;物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范問(wèn)題;已經(jīng)出臺(tái)的法規(guī)政策層次不高，沒(méi)有涵蓋物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容，整體性、連續(xù)性、實(shí)踐性較差，可操作性不強(qiáng)。

　　針對(duì)以上情況，完善物業(yè)管理立法已是當(dāng)務(wù)之急。

　　首先，立法部門應(yīng)盡快建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的貫徹落實(shí)，并將《物業(yè)管理?xiàng)l例》上升為法律，將行政管理處罰的權(quán)限上升為司法行政的權(quán)限。

　　第二，應(yīng)以法規(guī)的形式對(duì)物業(yè)管理在體制、收費(fèi)等原則性問(wèn)題做一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范，但不宜太具體。因?yàn)楦鞯胤康禺a(chǎn)及物業(yè)管理狀況差異較大，具有立法權(quán)的各省市可以結(jié)合本地區(qū)實(shí)際、因地制宜，制定相應(yīng)的具體細(xì)則或?qū)嵤┺k法。對(duì)于中央與地方立法沖突問(wèn)題，堅(jiān)持根據(jù)法律的效力層級(jí)理論，在《條例》生效之后，各地方的地方性法規(guī)繼續(xù)有效，但是這些法規(guī)中與《條例》相沖突的條款無(wú)效，應(yīng)以《條例》中的規(guī)定為準(zhǔn);在合適的時(shí)候，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行修改，加入物業(yè)管理一章，專門調(diào)整物業(yè)管理中各種法律關(guān)系。同時(shí)經(jīng)過(guò)對(duì)實(shí)踐操作中遇到的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，結(jié)合相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)具體國(guó)情，對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修改、完善，使之更加具體，可操作性更強(qiáng)。

　　第三，盡快完善物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)體制，實(shí)行行業(yè)自律管理。要理順行業(yè)協(xié)會(huì)與政府的關(guān)系。早期的行業(yè)協(xié)會(huì)基本由政府派生出來(lái)，具有“二政府”或“準(zhǔn)政府”的特征�，F(xiàn)階段行業(yè)協(xié)會(huì)必須真正轉(zhuǎn)變角色，從對(duì)政府的完全“依賴”轉(zhuǎn)化到“依托”的地位，改變過(guò)去行政部門無(wú)事不理、無(wú)所不包的格局，切實(shí)使協(xié)會(huì)背靠企業(yè)、面向政府，成為真正的企業(yè)自律組織。在構(gòu)建完善的行業(yè)自律機(jī)制過(guò)程中，理順行業(yè)協(xié)會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是前提，強(qiáng)化行規(guī)行約是重點(diǎn)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的職能作用是關(guān)鍵。

　　良好的法制環(huán)境，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)快速、健康發(fā)展起到促進(jìn)和保障作用。我國(guó)物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)法制化運(yùn)作，關(guān)鍵在于加速物業(yè)管理立法，完善物業(yè)管理法律體系。