物權(quán)法解釋：第一百二十八條【家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)】

第一百二十八條　土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。

【解釋】本條是關(guān)于家庭承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于用益物權(quán)，具備流轉(zhuǎn)的法律基礎(chǔ)。在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求，是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的必然結(jié)果。同時(shí)，承包地是農(nóng)民最基本的生活資料，是農(nóng)民最基本的生活保障。只有第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、大多數(shù)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)非農(nóng)就業(yè)并有穩(wěn)定的工作崗位和收入來源的地方，才有可能出現(xiàn)較大范圍的土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則，具備一定的條件，限于一定的方式。

（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則

根據(jù)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（1）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包人進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；（2）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；（3）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；（4）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；（5）同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。農(nóng)村土地承包法還規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包人。承包人有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)的收益歸承包人所有。

（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式和條件

根據(jù)本法和農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。
1．轉(zhuǎn)包、出租
根據(jù)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，承包人可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包人與發(fā)包人的承包關(guān)系不變。
轉(zhuǎn)包是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人把自己承包期內(nèi)承包的土地，在一定期限內(nèi)全部或者部分轉(zhuǎn)交給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的其他農(nóng)戶耕種。在通常情況下，受轉(zhuǎn)包人要向轉(zhuǎn)包人即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人支付轉(zhuǎn)包費(fèi)。
出租是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人作為出租人，將自己承包期內(nèi)承包的土地，在一定期限內(nèi)全部或者部分租賃給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人耕種，并收取租金的行為。
轉(zhuǎn)包和出租后，雖然土地不再由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人耕種，但土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體并沒有發(fā)生變化。承包關(guān)系并不是發(fā)包人與受轉(zhuǎn)包人或者承租人之間的關(guān)系，而仍然是發(fā)包人與原承包人的關(guān)系。由此可見，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租存在三方當(dāng)事人、兩方面的法律關(guān)系。從轉(zhuǎn)包看，發(fā)包人與承包人之間存在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)關(guān)系，承包人（也即轉(zhuǎn)包人）與受轉(zhuǎn)包人之間存在轉(zhuǎn)包的合同關(guān)系。從出租看，發(fā)包人與承包人之間存在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)關(guān)系，承包人（也即出租人）與承租人之間存在租賃合同關(guān)系。發(fā)包人與承包人之間的關(guān)系，屬于土地的用益物權(quán)關(guān)系，是承包法律關(guān)系的基礎(chǔ)。轉(zhuǎn)包人與受轉(zhuǎn)包人的關(guān)系，以及出租人與承租人的關(guān)系，屬于債權(quán)關(guān)系。在轉(zhuǎn)包和出租承包地時(shí)，承包人應(yīng)當(dāng)與受轉(zhuǎn)包人或者承租人簽訂書面轉(zhuǎn)包或者租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。采取轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包人備案。
2．互換
農(nóng)村土地承包法規(guī)定，承包人之間為方便耕種或者各自需要，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換，是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將自己的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交換給他人行使，自己行使從他人處換來的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。互換從表面上看是地塊的交換，但從性質(zhì)上看，是由交換承包的土地引起的權(quán)利本身的交換。權(quán)利交換后，原有的發(fā)包人與承包人的關(guān)系，變?yōu)榘l(fā)包人與互換后的承包人的關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)同時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整�；�換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，對(duì)人人有份的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的交換。該種交換改變了原有的權(quán)利分配，涉及承包義務(wù)的履行，因此，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包人備案。
需要注意的是：第一，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換只是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的改變，不是原地塊承包義務(wù)的改變，互換后的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人要履行互換后地塊原來負(fù)擔(dān)的義務(wù)。第二，互換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，要避免因此而打亂不同農(nóng)民集體的土地權(quán)屬。所以，承包人不能與其他集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶互換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
3．轉(zhuǎn)讓
農(nóng)村土地承包法規(guī)定，承包人有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經(jīng)發(fā)包人同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包人確立新的承包關(guān)系，原承包人與發(fā)包人在該土地上的承包關(guān)系即行終止。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)移轉(zhuǎn)給他人的行為。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓對(duì)象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓不同于轉(zhuǎn)包、出租和互換。轉(zhuǎn)包和出租，轉(zhuǎn)包人和出租人與發(fā)包人的承包關(guān)系沒有發(fā)生變化，轉(zhuǎn)包人與出租人也不失去土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)�；�換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包人與發(fā)包人的關(guān)系雖有變化，但互換土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的雙方只不過是對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行了置換，并未喪失該權(quán)利。而轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包人與發(fā)包人的土地承包關(guān)系即行終止，轉(zhuǎn)讓人也不再享有該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
根據(jù)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（1）轉(zhuǎn)讓人有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是農(nóng)民最基本的生活保障，因此，有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，才可以轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。如何判斷“有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源”，實(shí)踐中可根據(jù)具體情況確定。比如已成為國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員等。
（2）經(jīng)發(fā)包人同意。轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)要經(jīng)發(fā)包人同意，而不像轉(zhuǎn)包、出租、互換只須向發(fā)包人備案。一是，轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，使得原有的承包關(guān)系終止，發(fā)包人與受讓方要確定新的承包關(guān)系。尤其是將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)向本集體組織以外的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓，發(fā)包人與受讓方的關(guān)系也不再是集體經(jīng)濟(jì)組織與其成員的關(guān)系。同時(shí)還關(guān)系到受讓方是否符合法律規(guī)定的主體資格，是否具有承包經(jīng)營(yíng)的能力。二是，轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，將使承包人失去土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，也即失去在農(nóng)村的生活保障。如果由承包人隨意轉(zhuǎn)讓，就可能出現(xiàn)某些人為了欠債還錢或者游手好閑將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)發(fā)包人同意是必要的。同時(shí)，對(duì)符合法律規(guī)定的條件轉(zhuǎn)讓的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。
（3）受讓方是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶。一是，受讓方必須從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。從事工業(yè)、商業(yè)等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的人不得成為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓方。二是，受讓方是農(nóng)戶。企業(yè)、城鎮(zhèn)居民等非農(nóng)戶不能成為受讓方。要求受讓人是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，可以保證土地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途，滿足其他農(nóng)戶對(duì)土地這一生產(chǎn)資料的需求。
承包人轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以是全部也可以是部分。對(duì)于已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的，不論是全部轉(zhuǎn)讓還是部分轉(zhuǎn)讓，受讓方都應(yīng)與發(fā)包人確立新的承包關(guān)系。對(duì)于未轉(zhuǎn)讓的部分，原承包人與發(fā)包人應(yīng)重新調(diào)整承包關(guān)系，變更原有的承包合同。
4．入股從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)
農(nóng)村土地承包法規(guī)定，承包人之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。
對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的問題，需要對(duì)人人有份的家庭承包和其他方式的承包區(qū)別對(duì)待。對(duì)于前者，以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，涉及入股成立的公司破產(chǎn)后，農(nóng)戶可能失去承包經(jīng)營(yíng)的土地。對(duì)以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的情況，也需要區(qū)別對(duì)待。對(duì)入股組成公司從事經(jīng)營(yíng)的，如果公司破產(chǎn)，農(nóng)民會(huì)失去承包經(jīng)營(yíng)的土地，影響農(nóng)民的生產(chǎn)生活和農(nóng)村穩(wěn)定。對(duì)農(nóng)戶之間自愿合作，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，共同發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)允許。以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股應(yīng)當(dāng)把握以下界線：第一，入股應(yīng)在承包人之間進(jìn)行，不包括將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)量化為股份，投入到從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的工商企業(yè)或者公司，也不包括將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為投資成立農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。第二，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股是農(nóng)戶以入股形式組織在一起，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，收益按照股份分配，而不是將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股作為賺取經(jīng)營(yíng)回報(bào)的投資。
5．土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押能否放開
關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押能否放開的問題，在物權(quán)法起草過程中有不同意見�，F(xiàn)行法律和國(guó)家有關(guān)加強(qiáng)土地調(diào)控的文件中對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押區(qū)別不同情況做了不同規(guī)定。我國(guó)地少人多，應(yīng)當(dāng)實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。目前，我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國(guó)范圍看，現(xiàn)在放開土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。農(nóng)民一旦失去承包地，將會(huì)喪失基本生存條件，影響社會(huì)穩(wěn)定。為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國(guó)家有關(guān)農(nóng)村土地政策，也為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，物權(quán)法對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)做了原則性規(guī)定。

（三）流轉(zhuǎn)的期限

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是有期限的用益物權(quán)。本法第一百一十六條規(guī)定，耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十一五十年。林地的承包期為三十一七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。根據(jù)本條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的期限不能長(zhǎng)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限。比如耕地的承包期限為三十年，承包人耕種了二十年后將該土地轉(zhuǎn)包，那么轉(zhuǎn)包的期限不能長(zhǎng)于十年。轉(zhuǎn)包合同簽訂的轉(zhuǎn)包年限長(zhǎng)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的剩余年限的，超過部分無效。

（四）未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)按照土地的原有用途使用土地，不得借流轉(zhuǎn)而改變承包地的原有用途。承包地應(yīng)當(dāng)用于種植業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不得改變農(nóng)用土地的用途，將其用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。比如不得在承包地上建窯、建墳或者擅自在承包地上建房、挖砂、采石、取土等。違法將承包地用于非農(nóng)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。