宅基地使用權的行使和轉讓適用法律的銜接性
來源：網絡發(fā)布時間：2009-08-12 14:49:15
物權法解釋：第一百五十三條【宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用法律的銜接性】
第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。
【解釋】本條是關于宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用法律的銜接性規(guī)定。
理解和掌握本條的立法精神，應當注意以下方面：
�。ㄒ唬┯嘘P宅基地使用權取得、行使和轉讓的規(guī)定
土地管理法和擔保法對宅基地使用權做了規(guī)定。根據土地管理法的規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照土地管理法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。擔保法規(guī)定，宅基地使用權不得抵押。
此外，中共中央、國務院通過有關文件，多次強調農村居民建住宅要嚴格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，依法取得宅基地。農村居民每戶只能有一處不超過標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。同時禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。
（二）關于宅基地使用權取得、行使和轉讓的爭議
在物權法的起草過程中，關于宅基地使用權的取得、行使和轉讓，曾經引發(fā)了熱烈的討論。主要有以下方面的爭議：
1．關于宅基地使用權取得的爭議
�。�1）宅基地使用權是否應當有償取得。一種意見認為，宅基地使用權是村民最基本的居住保障，集體經濟組織成員應當無償取得。另一種意見則認為，現在農村已經存在宅基地分配不均、批少占多等問題，無償取得宅基地，既無法滿足農民群眾改善居住條件的需要，也影響了集體經濟組織的收益。宅基地應當有償使用。還有一種意見認為，完全實施有償使用制度，多數農民難以承受，建議對保障基本居住的宅基地部分，繼續(xù)采用無償取得制度，而對超過基本居住范圍的部分實行有償使用制度。對超標多占的宅基地，可以采取累進制計算使用費。
�。�2）宅基地的取得是否堅持“一戶一宅”原則。一種意見認為，農村因繼承等原因擁有兩處以上宅基地的情況很普遍，“一戶一宅”過于絕對，難以執(zhí)行。另一種意見認為，作為分配制度，應當堅持“一戶一宅”的原則。
�。�3）還有的意見認為，現實中農村面臨的土地問題很復雜，還是要通過專門的法律法規(guī)來規(guī)定，物權法不能完全解決。
2．關于宅基地使用權轉讓和抵押的爭議
�。�1）關于宅基地使用權的轉讓。對宅基地使用權可否放開轉讓，一直存有不同意見。一種意見認為，宅基地使用權和地上房屋是農民的基本生活條件，如果允許放開轉讓，可能導致農村土地都被轉讓出去，導致農民流離失所，也不利于保護土地資源。另一種意見認為，隨著城市化的發(fā)展，很多農民進入城市，也有不少城鎮(zhèn)居民下鄉(xiāng)購房，已經出現宅基地使用權向外流轉的情況，特別是在城市附近或者比較發(fā)達地區(qū)。宅基地上的房屋屬于農民個人所有，應允許轉讓，或者對轉讓做出一定的限制。
�。�2）關于宅基地使用權可否抵押：一種意見認為，宅基地使用權是農民安身立命的基本生活保障，規(guī)定宅基地使用權可以抵押，在實現抵押權時，就面臨要么使農民居無定所，要么讓抵押權落空的兩難境地。另一種意見認為，農民可抵押的財產有限，在保障農民基本居住的前提下，應當允許宅基地使用權抵押，以緩解農民貸款難。為了防范因此而出現的風險，可以有條件地適當放開。
�。�3）還有意見認為，宅基地使用權轉讓和抵押的問題比較復雜，不宜一概而論。物權法對這個問題可以暫不做具體規(guī)定，待各方面的認識進一步統(tǒng)一，有一些經驗的時候，再根據實際情況，通過土地管理法等其他法律解決。
�。ㄈ┪餀喾壳耙�(guī)定的主要考慮
為準確體現國家土地管理制度的有關內容，物權法關于宅基地使用權的取得和行使的規(guī)定經過了反復研究，多次修改，立法考慮主要是：
1．關于宅基地使用權的取得。宅基地使用權的取得主要涉及國家土地管理制度。土地管理法以及有關法規(guī)中已經對宅基地使用權的取得及其必要限制做出了明確規(guī)定。實際中遇到的問題應當依照這些規(guī)定處理。有關法律法規(guī)實施中出現的問題，可以通過國家土地管理制度的進一步發(fā)展完善，逐步解決。物權法作為調整平等主體間財產關系的民事法律，對國家土地管理制度的具體內容可以不作重復規(guī)定，只做出必要的銜接性規(guī)定即可。
2．關于宅基地使用權的轉讓和抵押。我國地少人多，必須實行最嚴格的土地管理制度。目前，我國農村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權是農民基本生活保障和安身立命之本。從全國范圍看，放開宅基地使用權轉讓和抵押的條件尚不成熟。特別是農民一戶只有一處宅基地，這一點與城市居民是不同的。農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩(wěn)定。為了維護現行法律和現階段國家有關農村土地政策，也為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地，本法的規(guī)定應當與土地管理法等法律的規(guī)定保持一致。
我國的土地管理制度正在改革，有關法律法規(guī)也在完善。對于宅基地使用權的轉讓和抵押問題，為適應未來發(fā)展的需要，給進一步深化改革留有空間，物權法對宅基地使用權的轉讓和抵押問題做出銜接性的規(guī)定是必要的。
第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。
【解釋】本條是關于宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用法律的銜接性規(guī)定。
理解和掌握本條的立法精神，應當注意以下方面：
�。ㄒ唬┯嘘P宅基地使用權取得、行使和轉讓的規(guī)定
土地管理法和擔保法對宅基地使用權做了規(guī)定。根據土地管理法的規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照土地管理法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。擔保法規(guī)定，宅基地使用權不得抵押。
此外，中共中央、國務院通過有關文件，多次強調農村居民建住宅要嚴格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，依法取得宅基地。農村居民每戶只能有一處不超過標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。同時禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。
（二）關于宅基地使用權取得、行使和轉讓的爭議
在物權法的起草過程中，關于宅基地使用權的取得、行使和轉讓，曾經引發(fā)了熱烈的討論。主要有以下方面的爭議：
1．關于宅基地使用權取得的爭議
�。�1）宅基地使用權是否應當有償取得。一種意見認為，宅基地使用權是村民最基本的居住保障，集體經濟組織成員應當無償取得。另一種意見則認為，現在農村已經存在宅基地分配不均、批少占多等問題，無償取得宅基地，既無法滿足農民群眾改善居住條件的需要，也影響了集體經濟組織的收益。宅基地應當有償使用。還有一種意見認為，完全實施有償使用制度，多數農民難以承受，建議對保障基本居住的宅基地部分，繼續(xù)采用無償取得制度，而對超過基本居住范圍的部分實行有償使用制度。對超標多占的宅基地，可以采取累進制計算使用費。
�。�2）宅基地的取得是否堅持“一戶一宅”原則。一種意見認為，農村因繼承等原因擁有兩處以上宅基地的情況很普遍，“一戶一宅”過于絕對，難以執(zhí)行。另一種意見認為，作為分配制度，應當堅持“一戶一宅”的原則。
�。�3）還有的意見認為，現實中農村面臨的土地問題很復雜，還是要通過專門的法律法規(guī)來規(guī)定，物權法不能完全解決。
2．關于宅基地使用權轉讓和抵押的爭議
�。�1）關于宅基地使用權的轉讓。對宅基地使用權可否放開轉讓，一直存有不同意見。一種意見認為，宅基地使用權和地上房屋是農民的基本生活條件，如果允許放開轉讓，可能導致農村土地都被轉讓出去，導致農民流離失所，也不利于保護土地資源。另一種意見認為，隨著城市化的發(fā)展，很多農民進入城市，也有不少城鎮(zhèn)居民下鄉(xiāng)購房，已經出現宅基地使用權向外流轉的情況，特別是在城市附近或者比較發(fā)達地區(qū)。宅基地上的房屋屬于農民個人所有，應允許轉讓，或者對轉讓做出一定的限制。
�。�2）關于宅基地使用權可否抵押：一種意見認為，宅基地使用權是農民安身立命的基本生活保障，規(guī)定宅基地使用權可以抵押，在實現抵押權時，就面臨要么使農民居無定所，要么讓抵押權落空的兩難境地。另一種意見認為，農民可抵押的財產有限，在保障農民基本居住的前提下，應當允許宅基地使用權抵押，以緩解農民貸款難。為了防范因此而出現的風險，可以有條件地適當放開。
�。�3）還有意見認為，宅基地使用權轉讓和抵押的問題比較復雜，不宜一概而論。物權法對這個問題可以暫不做具體規(guī)定，待各方面的認識進一步統(tǒng)一，有一些經驗的時候，再根據實際情況，通過土地管理法等其他法律解決。
�。ㄈ┪餀喾壳耙�(guī)定的主要考慮
為準確體現國家土地管理制度的有關內容，物權法關于宅基地使用權的取得和行使的規(guī)定經過了反復研究，多次修改，立法考慮主要是：
1．關于宅基地使用權的取得。宅基地使用權的取得主要涉及國家土地管理制度。土地管理法以及有關法規(guī)中已經對宅基地使用權的取得及其必要限制做出了明確規(guī)定。實際中遇到的問題應當依照這些規(guī)定處理。有關法律法規(guī)實施中出現的問題，可以通過國家土地管理制度的進一步發(fā)展完善，逐步解決。物權法作為調整平等主體間財產關系的民事法律，對國家土地管理制度的具體內容可以不作重復規(guī)定，只做出必要的銜接性規(guī)定即可。
2．關于宅基地使用權的轉讓和抵押。我國地少人多，必須實行最嚴格的土地管理制度。目前，我國農村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權是農民基本生活保障和安身立命之本。從全國范圍看，放開宅基地使用權轉讓和抵押的條件尚不成熟。特別是農民一戶只有一處宅基地，這一點與城市居民是不同的。農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩(wěn)定。為了維護現行法律和現階段國家有關農村土地政策，也為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地，本法的規(guī)定應當與土地管理法等法律的規(guī)定保持一致。
我國的土地管理制度正在改革，有關法律法規(guī)也在完善。對于宅基地使用權的轉讓和抵押問題，為適應未來發(fā)展的需要，給進一步深化改革留有空間，物權法對宅基地使用權的轉讓和抵押問題做出銜接性的規(guī)定是必要的。
【糾錯】
