一、房地產(chǎn)能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原由
　　凡經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)不是支柱產(chǎn)業(yè)也是發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與發(fā)達(dá)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)或波及效應(yīng)特強(qiáng)，主要由于以下原因。
　　1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)撮供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。
　　我國(guó)建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而波及、拉動(dòng)其發(fā)展。
　　2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。
　　開發(fā)營(yíng)建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。
　　3.房地產(chǎn)品消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)、波及和帶動(dòng)生活消費(fèi)的方方面面。
　　房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高級(jí)低級(jí)之分，高級(jí)住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料，世界某著名政治家說？人造房屋，房屋造人。
　　因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高。就行來說、我國(guó)有些人想買車，就愁無停車之所。若住房水平提高，家有車庫，想必促進(jìn)轎車進(jìn)家和消費(fèi)。再如健身娛樂消費(fèi)，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費(fèi)也不敢購置健身器械�？傊�，住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進(jìn)生活消費(fèi)的多方面，拉動(dòng)多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。
　　正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)烈的波及效應(yīng)，有多方面拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，所以國(guó)際上對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有如下的統(tǒng)計(jì)和記錄：工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)值增加1個(gè)單位，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加l、5單位到2個(gè)單位。據(jù)上海社會(huì)科學(xué)院1981年對(duì)我國(guó)投入產(chǎn)出表的研究表明，我國(guó)住宅業(yè)每投入增加1億元，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.479億元的投資，其中建材、冶金、農(nóng)林業(yè)、機(jī)械工業(yè)等四部門增加投入0.70億元。有學(xué)者估計(jì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)直接間接可帶動(dòng)60多個(gè)部門和行業(yè)的發(fā)展。為此，鄧小平同志早在改革初期就指出，要將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。1996年我國(guó)政府在制定九五與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中，也提出將住宅和汽車要成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)的思路。
　　二、我國(guó)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不力的諸多問題
　　為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，政府出臺(tái)了減少稅費(fèi)、銀行降息、公房售給個(gè)人、推行抵押貸款、開辟房屋二級(jí)市場(chǎng)等諸多政策措施，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)投資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能說沒起作用，但并不理想。其原因在于我國(guó)存在不利于住房產(chǎn)品有效實(shí)現(xiàn)的根本的深層次的問題。
　　1.生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率低。
　　發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是有條件的，就是房地產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)最大的問題也是房屋實(shí)現(xiàn)。投資開發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。若投資開發(fā)房地產(chǎn)不能產(chǎn)生需求效應(yīng)，不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展只
　　起飲鴆止渴作用，并加劇國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)品積壓。若投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，能順暢出售，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)的乘數(shù)便大，房地市場(chǎng)供需運(yùn)行保持良性狀態(tài)。
　　但投資開發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的乘數(shù)作用大，必須國(guó)民有合理的最終消費(fèi)率和有貨幣購買力。然而我國(guó)近20年來經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，雖居民最終消費(fèi)絕對(duì)額也不斷增長(zhǎng)，但最終消費(fèi)率呈下降趨勢(shì)。1996年與1981年比，按1978年不變價(jià)格計(jì)算下降10.6個(gè)百分點(diǎn)。原因在于1986年到1998年城鄉(xiāng)居民人均收入的年均增長(zhǎng)率比國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長(zhǎng)率少4個(gè)百分點(diǎn)，比同期人均GDP年均增長(zhǎng)率少2.6個(gè)百分點(diǎn)。于是導(dǎo)致這個(gè)時(shí)期居民收入占GDP的比重比六五時(shí)期的平均水平下降12個(gè)百分點(diǎn)；1998年這一比重為41.4％，比六五期間平均水平下降近20個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)率的國(guó)際平均水平為60％左右。
　　著名發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家H？錢納里等人進(jìn)行一次實(shí)證研究表明，在人均（GDP）1000美元左右時(shí)消費(fèi)率一般為61％，1997年我國(guó)人均GDP為860美元，但我國(guó)的消費(fèi)率僅為47.5％，比國(guó)際平均水平低14個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)消費(fèi)率如此之低。是長(zhǎng)期以來實(shí)行低工資和人們的收入增長(zhǎng)率落后于GDP增長(zhǎng)率積累而成的。這種情況導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，影響再生產(chǎn)順暢進(jìn)行。就拿開發(fā)出的住房講，改革初城鎮(zhèn)人均住房3個(gè)多平方米，現(xiàn)在不少城鎮(zhèn)人均已超過l0平方米，并且房?jī)r(jià)翻了幾番。然而城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入從1978年到1997年只增長(zhǎng)2.11倍，而現(xiàn)在各地還在大量投資開發(fā)。生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率過低，是房地產(chǎn)難以啟動(dòng)的癥結(jié)所在。
　　2.住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對(duì)稱。
　　改革前我國(guó)實(shí)行低工資制，職工和干部的勞動(dòng)報(bào)酬實(shí)際上是以貨幣工資和實(shí)物報(bào)酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實(shí)物報(bào)酬管住房、醫(yī)療、學(xué)習(xí)等。這與當(dāng)時(shí)一大二公的左的思想、體制相適應(yīng)。產(chǎn)品價(jià)值（c+v+m）中的v人為縮小，m人為擴(kuò)大，職工住房基金等由擴(kuò)大了的m收歸財(cái)政，國(guó)家公共融資建房，住房國(guó)家所有，職工無償使用。住房體制改革的實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)換財(cái)政公共融資體制為個(gè)人融資體制，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求。
　　住房基金進(jìn)入職工工資，由職工個(gè)人融資到市場(chǎng)購房消費(fèi)，政府再不福利實(shí)物分房。現(xiàn)在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補(bǔ)貼，一方面要職工貨幣購房。但在具體的改革實(shí)踐中不對(duì)稱不協(xié)調(diào)，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補(bǔ)貼是雷聲大、雨點(diǎn)小。試想現(xiàn)在除沿海城市外，全國(guó)絕大多數(shù)城鎮(zhèn)的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低�，F(xiàn)在突然一下要拿出幾萬元、十幾萬元購房確有困難。就是實(shí)行抵押貸款，一個(gè)月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來消費(fèi)率過低，加之住房融資體制轉(zhuǎn)換不對(duì)稱，使房地市場(chǎng)的啟動(dòng)更加困難。
　　3.二律背反和人們心理預(yù)期失衡。
　　當(dāng)今要讓人們樂于投資購房和啟動(dòng)房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于居民心理預(yù)期信心十足，消除購房的心理障礙，對(duì)未來收支充滿信心。但要居民對(duì)未來有信心，應(yīng)有適當(dāng)?shù)南�費(fèi)政策、制度。消費(fèi)政策說到底只能調(diào)節(jié)兩個(gè)平衡關(guān)系：一是個(gè)人的金融資產(chǎn)用于投資與用于消費(fèi)的平衡關(guān)系；二是即期消費(fèi)與遠(yuǎn)期消費(fèi)的平衡關(guān)系。用于投資多就用于消費(fèi)少，用于近期消費(fèi)多就用于遠(yuǎn)期消費(fèi)少。
　　但現(xiàn)在的政策是：一方面鼓勵(lì)人們投資股票，解決國(guó)有企業(yè)的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵(lì)人們到市場(chǎng)購置相對(duì)過剩商品，鼓勵(lì)人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現(xiàn)在就花錢，購買市場(chǎng)當(dāng)期消費(fèi)相對(duì)過剩商品，另一方面又推出房改、醫(yī)改、教育改，特別是購房，為遠(yuǎn)期消費(fèi)負(fù)更多責(zé)任。一方面是下崗、就業(yè)難，收入預(yù)期不容樂觀，另一方面支出預(yù)期增多，居民對(duì)未來收支的心理預(yù)期失去信心。政府政策將解決當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重大難題和解決房屋積壓?jiǎn)栴}，都?jí)涸阢y行儲(chǔ)蓄存款6萬億上。
　　這里不談收入分配差距大的因素，也不談80％居民只占儲(chǔ)蓄存款20％，僅就我國(guó)12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預(yù)算減少，支出預(yù)期增加，就是實(shí)行抵押貸款購房，人們對(duì)購房也拘謹(jǐn)起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲(chǔ)蓄謹(jǐn)慎功能就起主導(dǎo)作用，不敢貿(mào)然取出購房。
　　4.收入分配差距擴(kuò)大，邊際消費(fèi)傾向下降。
　　在我國(guó)一個(gè)人均GDP處于低水平的國(guó)家，當(dāng)前最終消費(fèi)水平58.8％，居民消費(fèi)水平47.5％的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴(kuò)大。
　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1995年對(duì)全國(guó)3.5萬戶城鎮(zhèn)居民和7萬戶農(nóng)民抽樣調(diào)查證實(shí)，1995年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4283元，人均生活費(fèi)收入3893元，均比1994年實(shí)際增長(zhǎng)4.9％。1996年的人均可支配收入和人均生活費(fèi)支出，又均比1995年實(shí)際增長(zhǎng)4％以上。但與此同時(shí)在人均收入增長(zhǎng)中居民收入的減收面又不斷擴(kuò)大。1994年上半年全國(guó)城鎮(zhèn)居民減收面為37.9％，比1993年同期擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)；1995年全國(guó)城鎮(zhèn)居民平均收入增長(zhǎng)近5個(gè)百分點(diǎn)的同時(shí)，卻有41％居民收入減少，比1994年居民減收面又?jǐn)U大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國(guó)城鎮(zhèn)人均收入仍呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，與此同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續(xù)擴(kuò)大甚至差距懸殊。這種收入差距表現(xiàn)在不同群體間，例如私營(yíng)企業(yè)（包括外資企業(yè)）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達(dá)100倍以上。
　　有人估計(jì)現(xiàn)在我國(guó)百萬富翁超過百萬戶，并有10多個(gè)超過億元的富翁。這種過大的收入差距表現(xiàn)在我國(guó)的基尼系數(shù)上，20世紀(jì)80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴(kuò)大。這種過大的收入差距反映在居民儲(chǔ)蓄存款中，占人口總數(shù)20％的富人，擁有6萬億存款的80％，而占人口總數(shù)80％的居民，僅只有6萬億存款的20％。
　　生活消費(fèi)支出中呈現(xiàn)規(guī)律是低收入階層的邊際消費(fèi)傾向高于高收入階層的消費(fèi)傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據(jù)1996年對(duì)36370戶和1997年對(duì)37890戶我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭基本情況調(diào)查結(jié)果的分析，也證實(shí)以上原理。1996年到1997年我國(guó)最低收入戶消費(fèi)支出增長(zhǎng)率為0.25％，最高收入戶消費(fèi)支出增長(zhǎng)率為12.78％，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費(fèi)支出的絕對(duì)額相應(yīng)增長(zhǎng)。但是最低收入戶和最高收入戶收入戶的需求彈性系數(shù)，即消費(fèi)支出增長(zhǎng)率與全部收入增長(zhǎng)率之比，最低收入戶為2.5，最高收入戶為1.13.這就是說前者增長(zhǎng)的收入比后者增長(zhǎng)的收入，有更大的比例用于消費(fèi)支出。而我國(guó)由于收入分配差距擴(kuò)大，近幾年減收面擴(kuò)大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導(dǎo)致1981年到1997年我國(guó)城鎮(zhèn)居民的邊際消費(fèi)傾向由0.84下降到0.64.
　　就對(duì)房地產(chǎn)的購置和房地產(chǎn)的啟動(dòng)而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數(shù)大，邊際消費(fèi)傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數(shù)小，邊際消費(fèi)傾向低，住房條件也相對(duì)好，不急于購房。于是開發(fā)出的房屋難以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)難以啟動(dòng)。

三、啟動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)想
　　1.繼續(xù)實(shí)施反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的政策措施。
　　啟動(dòng)房地產(chǎn)，我們認(rèn)為應(yīng)區(qū)別一般政策措施和針對(duì)實(shí)際的特別方略。前段時(shí)間政府出臺(tái)的政策措施，應(yīng)該看到實(shí)際上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家反衰退和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期的一般理論指導(dǎo)下的做法；例如降低銀行利息率，降低存款準(zhǔn)備金和鼓勵(lì)銀行放款、擴(kuò)大財(cái)政支出、大幅度提高職工工資和增強(qiáng)居民購買力、減輕稅費(fèi)、鼓勵(lì)居民投資股票、債券等等政策措施，對(duì)阻止物價(jià)繼續(xù)下跌和低迷，防止國(guó)民經(jīng)濟(jì)不振和衰退，調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和穩(wěn)定發(fā)展，從不同角度起著作用。當(dāng)然也對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了不同程度調(diào)節(jié)作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在寒暑表的關(guān)系。今后，無論是為國(guó)民經(jīng)濟(jì)走出低谷，還是為啟動(dòng)房地產(chǎn)都需要繼續(xù)貫徹執(zhí)行這些政策措施。
　　然而由于存在前述的不利房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的深層次的問題，而且這些多年積累起來的問題也不是短期馬上可以解決的，所以啟動(dòng)房地產(chǎn)僅僅依靠前述一般政策措施，不會(huì)理想，不會(huì)較快見效。例如：由于居民收入增長(zhǎng)率長(zhǎng)期落后于GDP增長(zhǎng)率所形成的過低消費(fèi)率，造成的居民購房貨幣支付能力不足，不可能在一兩年通過提高工資，增加收入，補(bǔ)足占GDP近14個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到居民消費(fèi)率60％的合理比例。因?yàn)檫@需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期，要有一個(gè)復(fù)雜過程。除了逐年提高在職職工工資，還要減少失業(yè)和增加就業(yè)，還要發(fā)展小城鎮(zhèn)；要增加就業(yè)又有賴于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整到合理，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整又有賴政策制定和實(shí)施時(shí)間和過程。
　　要較快啟動(dòng)房地產(chǎn)，除繼續(xù)實(shí)施刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般政策以外，還必須從實(shí)際出發(fā)，有針對(duì)性實(shí)施一些特別方略。
　　2.有針對(duì)性的啟動(dòng)房地產(chǎn)的近期方略。
　�。�1）抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動(dòng)房地產(chǎn)。目前我國(guó)銀行6萬億儲(chǔ)蓄存款，如果做具體分析，就不能簡(jiǎn)單說居民無購房能力，或有錢不敢花的結(jié)論。這6萬億存款中有相當(dāng)大的部分為高收入或較高收入階層所有。
　　據(jù)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》1999年5月20日頭版郭克莎的文章怎樣看待投資與消費(fèi)的協(xié)調(diào)增長(zhǎng)所述：目前我國(guó)科技教育界已形成了一個(gè)規(guī)模不小的高收入階層，他們擁有的銀行存款在居民儲(chǔ)蓄總額中估計(jì)占20％左右。知識(shí)分子的住房條件要改善，政府極為重視，他們自己也企
　　盼住房水平提高和居住環(huán)境改善。知識(shí)分子的收入不僅穩(wěn)定且快速增長(zhǎng)，對(duì)未來收支的心理預(yù)期也充滿信心。如果政府以優(yōu)惠價(jià)格批租出讓一些環(huán)境較好土地，開發(fā)營(yíng)建一些高檔公寓、連體別墅，并以減免勞務(wù)報(bào)酬、稿酬、特許權(quán)使用費(fèi)等的個(gè)人所得稅相配合，他們應(yīng)會(huì)樂意投資購房。這不僅能啟動(dòng)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的乘數(shù)大，還能改善知識(shí)分子生活工作條件，還有利于高校和科研單位的服務(wù)體系社會(huì)化。
　　企業(yè)家、私營(yíng)企業(yè)主、演藝明星等更是我國(guó)的高收入階層。住房有顯示社會(huì)地位的功能。政府若能批租出讓一些環(huán)境優(yōu)雅的土地，開發(fā)營(yíng)建出高水平的別墅，并冠以企業(yè)家花園、明星別墅苑，并完善配套交流中心、談判中心、社交場(chǎng)所、娛樂宮、購物大廈，這里既居住環(huán)境優(yōu)雅，又顯示他們名譽(yù)和地位，還有利他們進(jìn)行經(jīng)營(yíng)情報(bào)交流和社會(huì)交往。如果加上政府減免個(gè)人所得稅、部分私營(yíng)企業(yè)所得稅相配合，他們便會(huì)樂意投資購置。
　�。�2）抓住高校服務(wù)體系社會(huì)化，開發(fā)學(xué)生公寓及其生活配套設(shè)施肩動(dòng)房地產(chǎn)。教育部計(jì)劃今后五年連續(xù)擴(kuò)招，到2005年達(dá)到在校學(xué)生1000萬，趕上高校學(xué)習(xí)青年世界平均15％的水平。教育制度改革要求高校服務(wù)體系社會(huì)化，并到2005年達(dá)到師生比例為1：14.這一改革給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了機(jī)遇，大有可為。一個(gè)大學(xué)生每年正常消費(fèi)（包括學(xué)費(fèi)）1萬元，千萬大學(xué)生計(jì)1000億元。僅就學(xué)生公寓講，每個(gè)學(xué)生5平方米（包含廁所、洗漱間），就得興建、改建5000萬平方米；另外還要興建、改建供千萬大學(xué)生生活的食堂、洗理、娛樂、購物、通訊的配套房屋以及為他們服務(wù)的相關(guān)人員的生活用房。學(xué)生公寓及配套房屋的開發(fā)，是只愁開發(fā)營(yíng)建而不愁銷售租賃，不存在房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)難的問題。
　　目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心公布的居民儲(chǔ)蓄消費(fèi)意愿調(diào)查結(jié)果表明，居民儲(chǔ)蓄存款的10％準(zhǔn)備用于教育支出。武漢市更有高達(dá)40％的儲(chǔ)戶是為了教育而存款。1998年12月武漢某高校房地產(chǎn)專業(yè)對(duì)該校200名學(xué)生進(jìn)行一次問卷調(diào)查，愿選擇一室一廳兼衛(wèi)生間居住的有90人，占47％；愿選擇兩室一廳兼衛(wèi)生間居住的有60人，占32％；愿選擇單間兼衛(wèi)生間居住的有30人，占15％；愿選擇單間與公用衛(wèi)生間的有11人，占6％。但該校學(xué)生現(xiàn)在普通是6-8人一室，內(nèi)廊式的布局學(xué)生宿舍，長(zhǎng)期生活在陰暗潮濕環(huán)境之中，急待居住學(xué)生公寓。1999年上海菜大學(xué)新建學(xué)生公寓只能入住180名，而報(bào)名要求入住的學(xué)生多達(dá)1400人，公寓成為搶手貨。凡此說明無論是新開發(fā)、改造，還是現(xiàn)在空置房的銷售，抓住高校后勤服務(wù)社會(huì)化，對(duì)啟動(dòng)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都大有可為。
　�。�3）用房地產(chǎn)業(yè)的廣義概念發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，啟動(dòng)房地產(chǎn)。現(xiàn)在不少人在啟動(dòng)房地產(chǎn)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)問題上，思考僅局限于造房與賣房，苦于房屋難實(shí)現(xiàn)。若從房地產(chǎn)業(yè)的廣義概念出發(fā)，便思路洞開，別有天地。房地產(chǎn)業(yè)性質(zhì)是商業(yè)服務(wù)業(yè)，本質(zhì)上屬于第三次產(chǎn)業(yè)。它是以房地的交換流通為主，兼房地再生產(chǎn)過程的投資開發(fā)、消費(fèi)使用兩頭，并為房地流通、投資開發(fā)、消費(fèi)使用提供技術(shù)、中介、勞務(wù)的服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。因而房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的部門多、行業(yè)多、領(lǐng)域廣。若從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵全面考慮問題來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不僅有利于房地市場(chǎng)的健全完善，有利房地產(chǎn)開發(fā)和出售，而且也有助房地產(chǎn)啟動(dòng)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
　　就以房屋在使用消費(fèi)中的裝飾行業(yè)講，無論創(chuàng)造的產(chǎn)值還是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)都不可小視�，F(xiàn)在城市搬遷新住房進(jìn)行裝修投資，少則幾萬，多則十萬、十幾萬元，甚至有個(gè)別的裝修投資大于購房投資。不少不服新房的家庭，為改善居室環(huán)境，也在投資萬元、幾萬元裝修。
　　在武漢99國(guó)際室內(nèi)裝飾博覽會(huì)上，湖北省經(jīng)貿(mào)委主任谷玉川算了一筆賬說，全省城市有700萬個(gè)家庭，按每年1／20家庭進(jìn)行裝修，每戶平均投資2萬元，每年工程總量達(dá)60個(gè)億。有關(guān)部門負(fù)責(zé)人說，目前湖北省家庭裝飾行業(yè)以每年15％一20％速度遞增，預(yù)計(jì)到2010年將達(dá)400億元產(chǎn)值。還應(yīng)看到由于當(dāng)前裝修市場(chǎng)散兵游勇多、技術(shù)水平低、欺詐現(xiàn)象常有，不少家庭想裝飾怕花錢買氣受，正等待觀望。若裝飾市場(chǎng)規(guī)范，形成大規(guī)模高技術(shù)有信譽(yù)的公司為市場(chǎng)主體，人們出了錢能真正買到裝飾享受，裝修市場(chǎng)潛力更大。再譬如，現(xiàn)在不少城市居住區(qū)，配套設(shè)施不全，居住服務(wù)缺乏，生活不方便。這些配套房屋開發(fā)和居住服務(wù)的完善，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
　　凡此等等房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)領(lǐng)域，都是需要資金投入、勞力投入、物資器材投入，對(duì)啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)有利，也有助拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還可解決就業(yè)和增加居民收入。
　�。�4）對(duì)貨幣購房全面理解來啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。貨幣購房，就是廢止單位實(shí)物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房問題。其實(shí)質(zhì)是廢除福利分房消費(fèi)，以勞動(dòng)收入交換住房。至于居民獲得住房的形式應(yīng)是多種多樣的，這是另外一回事。他可以以自己的貨幣到市場(chǎng)購現(xiàn)房或期房，可以以自己的其他財(cái)產(chǎn)換取住房，可以買建材和勞力建房，可以合作建房，也可租房，可以單位集資建房。這些形式都是貨幣購房的具體表現(xiàn)形式，都是對(duì)福利分房消費(fèi)的革命�，F(xiàn)在有些單位土地寬闊，職工愿集資建房，只要國(guó)家財(cái)政不支出，單位不補(bǔ)貼，應(yīng)可繼續(xù)集資建房。
　　事實(shí)上現(xiàn)在有些省如吉林省規(guī)定繼續(xù)單位職工集資建房，有效解決住房和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。不能將集資建房與貨幣購房改革對(duì)立起來，將貨幣購房改革的實(shí)現(xiàn)形式絕
　　對(duì)化，將形式與內(nèi)容混為一談。問題的關(guān)鍵是個(gè)人花錢住房。現(xiàn)在集資建房，其房?jī)r(jià)也大體相當(dāng)或接近市場(chǎng)價(jià)格，如果職工樂意何樂而不為之。集資建房的潛力很大，武漢某大單位前兩次集資建房資金近一個(gè)億的投資。而且是一個(gè)星期集資款交齊。
　　就當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)低迷講，為啟動(dòng)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不失為一種有效措施。如果硬規(guī)定該單位職工拿出一個(gè)億的錢到市場(chǎng)購房，談何容易。集資建房為何有這大的動(dòng)員力？主要是居住不失去熟悉的環(huán)境和人際關(guān)系，不怕購房的欺詐，不為購房勞神費(fèi)力，工作生活方便。這一形式的有效和成功，在于集資建房的房?jī)r(jià)不得高于或大體相當(dāng)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房?jī)r(jià)，集資要公正、公平。否則有人利用職權(quán)謀私，或價(jià)款過高過低，不僅違背房改，甚至破壞安定團(tuán)結(jié)。世界上沒有純而又純的事物，貨幣購房改革的實(shí)現(xiàn)形式應(yīng)多樣化，它們同祥能啟動(dòng)房地產(chǎn)，同樣波及國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。