是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在特定時(shí)間、以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。

　　▲形成供給有兩個(gè)條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。

　　☆☆☆考點(diǎn)2：

　　對(duì)某種房地產(chǎn)供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

　　1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

　　2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。

　　3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。

　　4.開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。

　　它們對(duì)房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：

　　1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般來說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多;相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。

　　2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會(huì)減少開發(fā)利潤(rùn)，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。

　　3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤(rùn)，開發(fā)商就會(huì)開發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。

　　4.開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。如果開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期看好，如開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲，則在制定投資開發(fā)計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開發(fā)量，從而會(huì)使未來的供給增加，同時(shí)會(huì)把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價(jià)而沽，從而會(huì)減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給;如果開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會(huì)相反。

　　☆考點(diǎn)3：

　　房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系。

　　在下圖(a)中，橫軸表示供給數(shù)量，縱軸表示價(jià)格。由于價(jià)格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動(dòng)，而是整個(gè)供給曲線發(fā)生位移。如下圖(b)，以S0為基礎(chǔ)，在影響房地產(chǎn)供給的其他因素不變的前提下，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，整個(gè)供給曲線將由S0向左位移到S1;如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，整個(gè)供給曲線將由S0向右位移到S2。

　　☆☆考點(diǎn)4：

　　房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是指房地產(chǎn)的需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格。

　　當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般來說，在市場(chǎng)機(jī)制作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會(huì)逐漸消失，偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)地回復(fù)到均衡價(jià)格水平。一般來說，供給不變，當(dāng)需求增加時(shí)，將引起均衡數(shù)量增加，均衡價(jià)格上升。

　　均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，就必然會(huì)形成短缺或過剩，導(dǎo)致買方之間或賣方之間的競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)生價(jià)格上升或下降的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格。

　　☆☆☆考點(diǎn)5：

　　彈性是對(duì)一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的敏感性的一種度量。具體地說，它告訴人們一個(gè)變量發(fā)生1% 的變化，將會(huì)引起的另一個(gè)變量的百分比變化。

　　房地產(chǎn)的需求彈性主要有需求的價(jià)格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性和需求的交叉價(jià)格彈性。其中，需求的價(jià)格彈性通常簡(jiǎn)稱需求彈性。

　　房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性，用來表示在一定時(shí)期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變動(dòng)對(duì)于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對(duì)變動(dòng)的反應(yīng)程度。即：

　　房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 / 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　在通常情況下需求的價(jià)格彈性是一個(gè)負(fù)數(shù)，通常直接寫成正數(shù)。

　　房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 / 消費(fèi)者收入量變化的百分比

　　房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 / 人口數(shù)量變化的百分比

　　▲房地產(chǎn)需求的交叉彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品變動(dòng)1% 所引起的其需求量的百分比變化。

　　☆☆考點(diǎn)6：

　　▲可將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：

　　1.全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;

　　2.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;

　　3.全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況;

　　4.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　☆☆☆☆考點(diǎn)7：

　　彈性較大的數(shù)值說明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是敏感的，彈性較小的數(shù)值說明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是較不敏感的。

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，將彈性數(shù)值分為5種類型：

　　1.彈性數(shù)值大于1的情況，稱為富有彈性。

　　2.彈性數(shù)值小于1的情況，稱為缺乏彈性。

　　3.彈性數(shù)值等于1的情況，稱為單一彈性。

　　4.彈性數(shù)值為無窮大的情況，稱為完全彈性。

　　5.彈性數(shù)值等于零的情況，稱為完全無彈性。

　　需求富有價(jià)格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線;需求缺乏價(jià)格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線;需求單一價(jià)格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線;需求完全富有價(jià)格彈性，價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線;需求完全無價(jià)格彈性，不管價(jià)格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。

　　一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。

　　▲替代品：一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟(jì)適用性住房與普通住宅之間。

　　▲互補(bǔ)品：對(duì)一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了，對(duì)另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會(huì)多起來。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。

　　供給富有價(jià)格彈性的供給曲線與縱軸相交;供給缺乏價(jià)格彈性的供給曲線與橫軸相交;供給單一價(jià)格彈性的供給曲線與原點(diǎn)相交;供給完全富有價(jià)格彈性的價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線;供給完全無價(jià)格彈性的價(jià)格的任何變化都不會(huì)導(dǎo)致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。

　　就開發(fā)周期長(zhǎng)短不同的房地產(chǎn)來看，在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，開發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變化較及時(shí)地調(diào)整開發(fā)量，供給彈性相應(yīng)地就比較大;反之，開發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性就相應(yīng)地比較小。

　　房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

　　房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價(jià)格價(jià)格變化的百分比

　　開發(fā)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性較小。

　　☆☆☆☆考點(diǎn)8：

　　資金的時(shí)間價(jià)值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價(jià)值。

　　從經(jīng)濟(jì)理論上講，資金存在時(shí)間價(jià)值的原因主要有下列幾個(gè)：

　　1.通貨膨脹。通貨膨脹會(huì)降低未來資金相對(duì)于現(xiàn)在資金的購(gòu)買力，即錢不值錢了。

　　2.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。收到資金的不確定性隨著時(shí)間的推移而增加，即將來得到的錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險(xiǎn)，俗話說“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。

　　3.資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后，它會(huì)隨著時(shí)間的推移而產(chǎn)生增值。

　　4.機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本(其他投資機(jī)會(huì)的相對(duì)吸引力)是指在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機(jī)會(huì)成本的概念，資金被占用后就失去了獲得其他收益的機(jī)會(huì)。所以，占用資金時(shí)要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。

　　☆考點(diǎn)9：

　　資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來反映為“利息”，用相對(duì)量來反映為“利息率”(通常簡(jiǎn)稱利率)。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬;從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率=單位時(shí)間內(nèi)的利息÷本金。

　　計(jì)算利息的單位時(shí)間稱為計(jì)息周期。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習(xí)慣上按照計(jì)算利息的時(shí)間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來表示，月利率一般按本金的千分之幾來表示，日利率一般按本金的萬分之幾來表示。計(jì)算利息的方式有以下單利和復(fù)利兩種。

　　☆☆考點(diǎn)10：

　　單利是指每期均按本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算計(jì)息。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是個(gè)常數(shù)。

　　如果用P表示本金，i表示利率，n表示計(jì)息的周期數(shù)，I 表示總利息，F(xiàn) 表示計(jì)算期末的本利和，則：

　　I=P×i×n F=P(1+i×n)

　　式中 I--利息;P--本金;i--利率;n--計(jì)算期;F--第n期期末的本利和

　　☆考點(diǎn)11：

　　復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計(jì)息的情況下，不僅本金要計(jì)算利息，利息也要計(jì)算利息，即通常所說的“利滾利”。

　　復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F=P(1+i)n

　　復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：I=P[(l+i)n-1]

　　☆考點(diǎn)12：

　　單利與復(fù)利的換算(單利與復(fù)利的可比性);

　　在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)息的周期數(shù)大于1)單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多;如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)i1為單利利率，i2為復(fù)利利率，并令n期末時(shí)單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的本利和相等，即通過

　　可以得出單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧的利率關(guān)系如下：

　　由于通常情況下單利存款(定期)在存款期間不能隨意提取，流動(dòng)性相對(duì)較差，因此，為支付流動(dòng)性補(bǔ)償，實(shí)際上的單利利率還應(yīng)比上述計(jì)算出的單利利率高一些。

　　弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利(否則可在每一計(jì)息周期結(jié)束時(shí)將本利一起取出后再存入)，采取單利方式只是為了實(shí)際計(jì)算上的方便。