內(nèi)部收益率(IRR) 稱財務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式為：

　　求出內(nèi)部收益率(IRR)后，將其與基準收益率ic相比較，判斷項目是否可行如下：

　　當IRR>ic，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

　　當IRR

　　當IRR=ic，則說明項目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

　　內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：

　　1.凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個比率。

　　2.凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率。

　　內(nèi)部收益率法存在的問題：

　　內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè);二是多重根的問題。

　　投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量

　　☆☆考點43：

　　“價值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內(nèi)涵，如有哲學(xué)的、美學(xué)的，這里所講的價值是經(jīng)濟學(xué)的。在經(jīng)濟學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，是指交換價值。

　　任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。所以，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定就沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。

　　☆☆考點44：

　　某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值。而該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者(他代表了市場上大多數(shù)人的觀點)的經(jīng)濟價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。

　　投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。例如，都可以采用收益法--價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者可以接受的最低收益率。這個投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。其中的一個重要因素是該投資者的機會成本。機會成本越大者，要求的收益率會越高。

　　投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買;反之，說明不值得投資購買。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。

　　☆考點45：

　　成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達成交易的價格。

　　理解成交價格，還應(yīng)對其形成機制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：

　　1.賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。

　　2.買價是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。

　　3.賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。

　　市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。

　　理論價格是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

　　在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠。但在投機心態(tài)驅(qū)使和非理性預(yù)期下，產(chǎn)生許多虛假需求，可能使市場價格脫離理論價格，如在泡沫經(jīng)濟下形成的畸高價格

　　☆考點46：

　　原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初購置時的價格或發(fā)生的支出。

　　賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已提折舊后的余額。

　　原始價值是始終不變的;賬面價值是隨時間的推移而減少的。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價值有時還比過去的購置價格高出很多。

　　☆考點47：

　　從政府對價格管制或干預(yù)的程度來看，價格有市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。

　　市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

　　政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。

　　政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。

　　☆☆☆考點48：

　　總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

　　單位價格簡稱單價，是指一個計量單位的價格，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格;對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格;對于房地來說，是指單位面積的房地價格。

　　樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。

　　樓面地價與土地總價的關(guān)系是：

　　樓面地價=土地總價/總建筑面積

　　樓面地價=土地總價/容積率

　　認識樓面地價的作用十分重要。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格的高低。

　　☆☆☆☆考點49：

　　實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。

　　名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

　　☆☆☆☆考點50：

　　現(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達成的同時)進行商品交割的價格。

　　期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。

　　期房價格通常低于現(xiàn)房價格。

　　期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：

　　期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償

　　上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等)下的關(guān)系。在現(xiàn)實中常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶型差、功能已落后。

　　☆考點51：

　　1.土地價格

　　土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指土地的價格;如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指土地部分的價格，不包含建筑物的價格。

　　土地的生熟程度主要有下列5種：

　　(1)未征用補償?shù)霓r(nóng)地;(2)已征用補償?shù)�未做“三通一平”或以上開發(fā)的土地;(3)已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地;(4)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地;(5)已做拆遷補償安置的城市空地。

　　2.建筑物價格

　　建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含建筑物所占土地的價格。