從營銷的角度來看，市場是一種商品或服務(wù)的所有潛在購買者的需求總和。

　　市場=人口 + 購買能力 + 購買動機

　　市場是：①商品交換的任何場所;②使商品交易雙方接觸的任何安排;③商品交換關(guān)系的總和;④連接商品生產(chǎn)者的橋梁;⑤指某一特定商品的現(xiàn)有目標客戶群。

　　市場可以是有形的，也可以是無形的。有形市場是指進行商品交易的固定場所，反之則稱為無形市場。

　　市場必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。

　　賣方和買方又被稱為市場主體，可供交易的商品又被稱為市場客體。

　　☆☆☆☆考點2：

　　房地產(chǎn)市場是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場，交易包括：買賣、租賃、抵押、互換。房地產(chǎn)市場既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地產(chǎn)市場是指固定的房地產(chǎn)交易場所。

　　☆☆☆考點3：

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

　　由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值大、壽命長久、相互影響、數(shù)量有限、保值增值等特性，房地產(chǎn)市場的主要特點：

　　1.交易的物質(zhì)實體不能進行空間位置上的移動，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。

　　2.交易的對象非標準化，是一個產(chǎn)品差異化的市場。

　　3.供求狀況、價格水平和價格走勢等在不同地區(qū)各不相同，是一個地區(qū)性市場。

　　4.容易出現(xiàn)壟斷和投機。

　　5.較多地受到法規(guī)政策的影響和限制;

　　6.一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經(jīng)歷。

　　7.交易的金額較大，依賴金融機構(gòu)的支持與配合。

　　8.廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀人服務(wù)。

　　▲房地產(chǎn)可以視為實物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。

　　☆☆☆☆考點4：

　　1.按用途(功能)分：居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場

　　2.按檔次分：高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場

　　3.按區(qū)域范圍分：整體房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場

　　4.接交易方式分：房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場

　　5.接交易目的分：房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場

　　6.按流轉(zhuǎn)次數(shù)分：房地產(chǎn)一級市場(具體為土地使用權(quán)出讓市場)、房地產(chǎn)二級市場(具體新開發(fā)的商品房的初次交易市場)、房地產(chǎn)三級市場(具體為商品房、經(jīng)濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場)

　　7.按時間分：過去的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場

　　☆☆考點5：

　　房地產(chǎn)市場競爭是指在房地產(chǎn)市場上交易雙方的各自利益的最大化而進行的努力。

　　具體有：賣方與買方之間的競爭，賣方與賣方之間的競爭，以及買方與買方之間的競爭。

　　根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常將市場區(qū)分為：買方市場和賣方市場。

　　☆☆☆☆考點6：

　　在經(jīng)濟學(xué)里有一個專門術(shù)語來描述市場競爭狀態(tài)，即市場結(jié)構(gòu)。根據(jù)競爭程度的不同，市場結(jié)構(gòu)可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。

　　1.完全競爭

　　完全競爭市場必須具備以下幾個條件：

　　(1)所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買者不在乎從哪個賣者手里購買商品，不會對某個賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場;

　　(2)有相當多的買者和賣者，每個買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場上僅占微小份額，因而單個買者或賣者都不能影響市場價格，而只能是價格的接受者;

　　(3)市場信息完全，買者和賣者都掌握當前價格的完整信息，并能預(yù)測未來的價格;

　　(4)買者和賣者都可以自由進出市場;

　　(5)買者和賣者無串通共謀行為，也沒政府干預(yù)。

　　2.壟斷競爭

　　壟斷競爭市場主要具有如下幾個特點：

　　(1)賣者和買者都比較多;

　　(2)產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別;

　　(3)市場信息比較完全。

　　3.寡頭壟斷

　　寡頭壟斷是少數(shù)幾個生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場上，生產(chǎn)者之間存在著競爭，但寡頭生產(chǎn)者在競爭中往往傾向于非價格競爭。這是因為寡頭生產(chǎn)者之間的價格戰(zhàn)往往會使整個市場的產(chǎn)品價格下降，從而使每個生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達成某種妥協(xié)。這種競爭主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無多大差異的情況下，非價格競爭難以進行，寡頭生產(chǎn)者在定價方面就會進行勾結(jié)。

　　4.完全壟斷

　　完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。

　　一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。賣方壟斷市場具有以下幾個特點：

　　(1)只有一個賣者，而買者很多;

　　(2)產(chǎn)品無相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異;

　　(3)新生產(chǎn)者不能進入市場，潛在競爭與實際競爭一樣是不存在的。

　　造成賣方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制(如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷)、專利、規(guī)模經(jīng)濟等

　　☆☆☆☆考點7：

　　在賣方與買方之間的競爭中，賣方為貴賣，會極力謀求抬高價格;買方為賤買，會極力謀求降低價格。至于最終的成交價格為多少，取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強。根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常將市場區(qū)分為賣方市場和買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)和市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。

　　競爭關(guān)系不僅反映為買賣雙方之間的競爭，還包括賣方內(nèi)部成員之間的競爭和買方內(nèi)部成員之間的競爭。賣方本來是要貴賣，但是賣方與賣方之間競爭的結(jié)果卻會降低價格。買方本來是要賤買，但是買方與買方之間競爭的結(jié)果卻會抬高價格。

　　☆☆☆☆考點8：

　　房地產(chǎn)市場周期大體有以下幾個階段：

　　1.上升期。在這一時期，需求不斷增加，房屋(房地產(chǎn))供不應(yīng)求。需求的增加主要是實質(zhì)性的消費需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟復(fù)蘇、收人增加等時期。由于實質(zhì)性需求的突然增加，市場上的房屋(房地產(chǎn))供給不足，租金和售價不斷上升;隨著租金和售價的上升，對房地產(chǎn)的投資需求也開始增加。因此，這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲;二手房屋的價格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。

　　2.高峰期。在這一時期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢頭。由于實質(zhì)性消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。高峰期的主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲;新房換手快，交易量大;大批開發(fā)項目開工;房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。

　　3.衰退期。由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的項目陸續(xù)完成并投放市場，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價格出現(xiàn)下降。這一時期的主要特征有：新房銷售困難;投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大;售價以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。

　　4.低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，交易量很小;開發(fā)項目開工率低;消費需求依市場慣性減少，租金下降，

　　☆☆☆☆考點9：

　　房地產(chǎn)“泡沫”的含義和形成原因;

　　“泡沫”一詞用在經(jīng)濟方面是指一種價格運動現(xiàn)象，即價格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲會使人產(chǎn)生價格還會進一步上漲的預(yù)期，從而又吸引了新的買者--這些人一般只是想通過買賣牟利，而對資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。

　　歷史上曾出現(xiàn)過多次資產(chǎn)或商品的“泡沫”現(xiàn)象，最著名之一的是17世紀30年代發(fā)生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。

　　房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價、房價人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠遠超過了整個經(jīng)濟的增長速度。在房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花(期房)，第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。

　　房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預(yù)期;②過度的投機炒作。此兩者有時相輔相成。其中，對房地產(chǎn)價格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。

　　可將房地產(chǎn)需求歸納為4類：

　　1.消費性需求。它是購買或承租房地產(chǎn)后直接用于生活或生產(chǎn)。

　　2.投資性需求。它多是購買房地產(chǎn)后用于出租。

　　3.投機性需求。投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)商品，利用商品價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。

　　4.盲目性需求。這是購買者自己都不清楚是為了何種目的而購買房地產(chǎn)，大多是出于一種沖動，看到別人在紛紛購買，自己也“跟風(fēng)”購買。

　　房地產(chǎn)“泡沫”有許多危害：

　　1.與其他資產(chǎn)的“泡沫”一樣，會腐蝕人們創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于正業(yè)，夢想不勞而獲的暴富。

　　2.形成過程中造成的高房價，會使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購買住房的夢想破滅，從而會對政府產(chǎn)生不滿情緒，對社會的穩(wěn)定不利。

　　3.房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，房地產(chǎn)價值急劇“縮小”，大量房地產(chǎn)抵押貸款得不到償還，產(chǎn)生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導(dǎo)致金融危機，企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，使國家面臨嚴重經(jīng)濟蕭條。

　　4.房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產(chǎn)”的投資者和投機者損失慘重，特別是廣大中低收入的抵押貸款購房者成為“負資產(chǎn)者”，苦不堪言。

　　5.地價、房價不合理地上漲和過高的地價、房價，對當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展也不利。一是會降低對外來投資的吸引力，二是會降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場競爭力，三是會使現(xiàn)有的投資者外遷。

　　▲在現(xiàn)代市場經(jīng)濟下股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn)“泡沫”。

　　☆☆考點10：

　　某種房地產(chǎn)的需求，是指消費者(買者)在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。

　　形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。

　　如果僅有第一個條件，只能被看成是需要或欲望;如果僅有第二個條件，不能命名購買行為實際發(fā)生。所以，在確定需求時，只考查有支付能力的需要。如果沒有支付能力的約束，人們的需要可以說是無止境的。