2012年房估師考試經(jīng)營與管理精講30
來源：環(huán)球教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-11-25
2.1.4.4 金融機(jī)構(gòu) <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>
房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金，即用于支付開發(fā)費用的短期資金“建設(shè)貸款”和項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費過程均需大量資金，沒有金融機(jī)構(gòu)的參與，房地產(chǎn)市場就很難正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
2.1.4.5 建筑承包商
2.1.4.6 專業(yè)顧問
由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及交易管理過程相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場上的大多數(shù)買家或賣家不可能有足夠的經(jīng)驗和技能來處理房地產(chǎn)生產(chǎn)+交易、使用過程中遇到的各種問題。因此，市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務(wù)。這些專業(yè)顧問人員包括：
(1)建筑師。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計、建筑施工合同管理等項工作。有時建筑師并不是親自完成這些設(shè)計工作，而是作為主持人來組織或協(xié)調(diào)這些工作。在工程開發(fā)建設(shè)中，建筑師還負(fù)責(zé)施工合同的管理，工程進(jìn)度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作會議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中技術(shù)問題等。
(2)工程師。房地產(chǎn)開發(fā)中需結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等。這些不同專業(yè)的工程師除進(jìn)行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明，以及空調(diào)或高級電氣設(shè)備等設(shè)計外，還可負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問題等項工作。
(3)會計師。會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財政預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)投資企業(yè)的負(fù)責(zé)人通報財務(wù)狀況。
(4)造價工程師。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，經(jīng)濟(jì)師或造價工程師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)或造價咨詢機(jī)構(gòu)。其主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。
(5)估價師及物業(yè)代理。估價師在有關(guān)房地產(chǎn)交易過程中提供估價服務(wù)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平。房地產(chǎn)估價師在就某一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，要能夠準(zhǔn)確把握該宗房地產(chǎn)的物質(zhì)實體狀況和產(chǎn)權(quán)狀況，掌握充分的市場信息，全面分析影響房地產(chǎn)價格的各種因素。物業(yè)代理或經(jīng)紀(jì)人通常協(xié)助買賣雙方辦理出租出售手續(xù)，同時還協(xié)助委托方制定與實施租售策略、確定租售對象與方法、預(yù)測租售價格。
(6)律師。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、交易和使用過程中，均需要律師的參與為有關(guān)委托方提供法律支持和服務(wù)。例如開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)時，須簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同;出租或出售物業(yè)時須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業(yè)服務(wù)。
2.1.4.7 消費者或買家
消費者在房地產(chǎn)市場交易中的取向是“物有所值”，即用適當(dāng)?shù)呢泿刨Y金，換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約束條件;而對投資型購買者來說，其擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小往往決定了其愿意支付的價格水平。
例題：
在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中( )的主要工作內(nèi)容。
A 會計師 B 經(jīng)濟(jì)師
C 估價師 D 工程師
