2012年房估師考試經(jīng)營與管理精講29
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2011-11-25
2.1.4.1 土地所有者或當(dāng)前的使用者 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>
不管是主動的還是被動的，土地所有者或當(dāng)前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。
在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級市場，當(dāng)前的土地使用者也對有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補(bǔ)償方案，遇上“釘子戶”，不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用。
2.1.4.2 開發(fā)商
房地產(chǎn)商從項(xiàng)目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確，即通過實(shí)施開發(fā)過程獲取利潤。房地產(chǎn)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項(xiàng)長期投資。許多小型房地產(chǎn)商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當(dāng)然，對于居住物業(yè)來說，不管是大公司還是小公司，開發(fā)完畢后。一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費(fèi)特性所決定的。房地產(chǎn)商所承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的開發(fā)類型（如商場或住宅）或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風(fēng)險分散于不同的開發(fā)類型和地點(diǎn)上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的�？傊_發(fā)商根據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風(fēng)格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計到租售階段，均聘請專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)提供服務(wù)；而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負(fù)責(zé)。
2.1.4.3 政府及政府機(jī)構(gòu)
政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運(yùn)行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。開發(fā)商從購買土地使用權(quán)開始，就不斷和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可證；土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場的同時，也對房地產(chǎn)市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。
