2012年房估師考試經(jīng)營與管理精講23
來源：環(huán)球教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-11-25
1.4.3.2 未來經(jīng)營費用風(fēng)險 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>
未來經(jīng)營費用風(fēng)險，是指物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預(yù)期經(jīng)營費用而帶 來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由 租客承擔(dān)的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影 響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些 在初始評估中是不可能考慮到的。
所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開始認識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會 面對著建筑物功能過時所帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價人員在估價房地產(chǎn)的市場價值 時，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當(dāng)前房地產(chǎn)市 場價值的影響。
其他未來會遇到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修 復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用(例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律)。
1.4.3.3 資本價值風(fēng)險
資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平。 然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。 這種情況在證券投資市場上最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種 變化并不像證券市場那樣頻繁，但是在幾個月或更長一段時間內(nèi)的變化往往也很 明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯(lián)系。房地產(chǎn) 投資收益率的變化很復(fù)雜，人們至今也沒有對這個問題給出權(quán)威的理論解釋。但 是，預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風(fēng)險，在很大程度上 影響著置業(yè)投資的績效。
1.4.3.4 比較風(fēng)險
比較風(fēng)險又稱機會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他 投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險。
1.4.3.5 時間風(fēng)險
時間風(fēng)險，是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投 資強調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲 得最大投資收益的同時使風(fēng)險降至最低限度。時間風(fēng)險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合 適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新 進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間 的長短等。
