㈧ 開發(fā)建設(shè)計劃的編制

    ⑴ 前期開發(fā)計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達(dá)規(guī)則任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)則設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計劃。

    ⑵ 工程建設(shè)計劃。包括各個單項工程的開、竣工時間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。

    ⑶ 建設(shè)場地的布置。

    ⑷ 施工隊伍的選擇。

    ㈨ 項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析

    ⑴ 項目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。

    ⑵ 項目投資來源、籌措方式的確定。

    ⑶ 開發(fā)成本估算。

    ⑷ 銷售成本、經(jīng)營成本估算。

    ⑸ 銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其它營業(yè)收入估算。

    ⑹ 財務(wù)評價。分析計算項目投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)

    內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對項目進(jìn)

    行財務(wù)評價。

    ⑺ 國民經(jīng)濟(jì)評價。對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，

    還需運用國民經(jīng)濟(jì)評價方法計算項目經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率

    等指標(biāo)，對項目進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價。

    ⑻ 風(fēng)險分析。一方面結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險分

    析；另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法進(jìn)行定量風(fēng)險分析。

    ⑼ 項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。

    ㈩ 結(jié)論及建議

    ⑴ 運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)等諸方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案。

    ⑵ 存在的問題及相應(yīng)的建議。

    二、可行性研究的步驟

    可行性研究按以下五個步驟進(jìn)行：

    ㈠ 接受委托

    在項目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對擬開發(fā)項目進(jìn)行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究

    的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容。承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹

    資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)。

    ㈡ 調(diào)查研究

    主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟(jì)

    規(guī)模和項目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點、開發(fā)項目用地、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。

    ㈢ 方案選擇和優(yōu)化

    根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項

    目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。