圖 6-4 工程造價(jià)累計(jì)曲線

    隨著一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司和組織的不斷出現(xiàn)，以及開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜程度不斷提高（例如成片開發(fā)或大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

    目中，工程的一部分已經(jīng)出售而另一部分還未完工），人們往往要考慮使用更為精確完善的現(xiàn)金流法進(jìn)行評(píng)估。

    「例6-8」中所使用的現(xiàn)金流法對(duì)于下面幾種類型的開發(fā)項(xiàng)目

    評(píng)估尤其有效：

    ⑴ 居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商為保證資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，往往先建成一部分出售，然后利用出

    售所獲得的收益，投資于后一部分項(xiàng)目的開發(fā)，即所謂滾動(dòng)開發(fā)。這樣，當(dāng)一部分住宅樓建成出售時(shí)或出售前，另一部分才開始動(dòng)工，

    所以，投入項(xiàng)目后一部分的現(xiàn)金流量收支情況相當(dāng)復(fù)雜。由于現(xiàn)金流評(píng)估法是把每期的現(xiàn)金流量分別按其實(shí)際數(shù)量和發(fā)生的時(shí)間予以

    ⑵ 項(xiàng)目總銷售收入：26400萬(wàn)元；

    ⑶ 銷售稅費(fèi)：l716萬(wàn)元；

    0%

    20%

    40%

    60%

    80%

    100%

    0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

    建設(shè)期

    累計(jì)成本投入

    60000

    5

    年還本付息

    25400

    6

    凈現(xiàn)金流

    34600

    7

    現(xiàn)金回報(bào)率

    17.3%

    34600/200000

    8

    還本收益

    2900

    25400-300000×7.5%

    9

    扣除折舊前的應(yīng)納稅收入

    37500

    35600+2900

    10

    折舊

    16000

    11

    應(yīng)納稅收入

    21500

    37500-16000

    12

    所得稅（稅率為33%）

    7095

    21500×33%

    13

    稅后凈現(xiàn)金流

    27505

    34600-7095

    14

    稅后現(xiàn)金回報(bào)率

    13.8%

    27505/200000

    15

    投資者權(quán)益增加值

    2900

    16

    投資回報(bào)率

    15.2%

    30405/200000

    17

    寫字樓市場(chǎng)價(jià)值增值額

    10000

    2%×500000

    18

    考慮增值后的投資回報(bào)率

    20.2%

    40405/20000

    19

    償債備付率（DCR）

    2.36

    60000/25400

    考慮的，因此在評(píng)估這類項(xiàng)目時(shí)不需作任何假設(shè)，就可精確地得出

    評(píng)估結(jié)論。

    ⑵ 商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，城市商業(yè)區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目已不僅僅局限于建筑各種大型商業(yè)零售中心了，它還

    要求這些商業(yè)零售中心具有完備的附屬設(shè)施，如多層停車樓、寫字樓、餐飲中心、文化娛樂(lè)和休閑場(chǎng)所等。這類項(xiàng)目規(guī)模大、形式多

    樣，功能復(fù)雜、開發(fā)周期長(zhǎng)，因此，一個(gè)商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可能會(huì)分階段開發(fā)，某些部分可能在其他部分建成之前投入使用。這類項(xiàng)目現(xiàn)金收支情況也很復(fù)雜，適合用現(xiàn)金流評(píng)估法評(píng)估。

    ⑶ 工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。一些工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中的標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)等，也同樣存在著部分廠房或倉(cāng)庫(kù)先期建成后出租時(shí)，

    另外一些廠房或倉(cāng)庫(kù)正處在施工階段的情況。更復(fù)雜的是，一些廠房或倉(cāng)庫(kù)不是以出租形式，而是將其出售給使用者，這樣就會(huì)有較

    大的現(xiàn)金收支情況出現(xiàn)。同時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目中的另一部分場(chǎng)地，當(dāng)其基礎(chǔ)設(shè)施建成后，可能按租約出租，這樣就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目中的一

    部分現(xiàn)金流量較少，但比前一部分發(fā)生的時(shí)間更早一些。這類開發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)評(píng)估，只能采用現(xiàn)金流法。

    另外，新區(qū)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目，所需時(shí)間長(zhǎng)，資金需求量大，而且來(lái)源于各種渠道，現(xiàn)金流量收支情況也很復(fù)雜，更需要用現(xiàn)金流法評(píng)估。

    但有一點(diǎn)需要說(shuō)明的是，現(xiàn)金流量評(píng)估法的精確性依賴于評(píng)估中所涉及的有關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。例如，當(dāng)開發(fā)過(guò)程中現(xiàn)金流量發(fā)生

    的時(shí)間數(shù)量不能完全肯定時(shí)，用現(xiàn)金流法評(píng)估，就要作某種假定，這可能會(huì)使評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性降低。