㈣ 財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià)

    對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià)。研究

    論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。

    ㈤ 編制可行性研究報(bào)告

    經(jīng)過上述分析與評價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

    第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的一個(gè)重要目的，就是在法律上允許、技術(shù)上可能的前提下，通過系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃，形成和優(yōu)選出比

    較具體的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案，并獲得滿足投資收益目標(biāo)要求的盡可能高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的過程

    中，項(xiàng)目策劃、構(gòu)造可供評價(jià)比較的開發(fā)經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。

    一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

    以房地產(chǎn)市場分析及擬開發(fā)項(xiàng)目分析為基礎(chǔ)，就可以形成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的策劃方案，用以指導(dǎo)后續(xù)開發(fā)投資活動。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案，通常包括如下內(nèi)容：

    ㈠ 區(qū)位分析與選擇

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項(xiàng)目宏

    觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。具體地點(diǎn)的分析與選擇，是對

    房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。

    ㈡ 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

    房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)

    規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可以考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。

    ㈢ 開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

    房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，應(yīng)考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時(shí)機(jī)，并充分估計(jì)辦

    理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進(jìn)度的影響。大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可考慮分批開發(fā)（滾動開發(fā)）。

    ㈣ 合作方式的分析與選擇

    房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗(yàn)和社會關(guān)系等方面的實(shí)力或

    優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對獨(dú)資、合資、合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。

    ㈤ 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

    房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占

    的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項(xiàng)目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。

    ㈥ 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

    房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，

    對出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長租）、自營等經(jīng)營方式進(jìn)行選擇。

    二、構(gòu)造評價(jià)方案

    構(gòu)造評價(jià)方案，就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價(jià)比

    較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。開發(fā)項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期、開

    發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的

    規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在

    總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例

    等，都需要在具體的評價(jià)方案中加以明確。

    如果允許上述影響評價(jià)方案構(gòu)造的因素任意組合，則會出現(xiàn)非

    常多的被選方案。在實(shí)際操作過程中，通常按照開發(fā)項(xiàng)目是否分期

    與開發(fā)經(jīng)營方式，有時(shí)還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造2～4

    個(gè)基本評價(jià)方案。對于其他因素的影響規(guī)律，則可以通過敏感性分

    析把握。表8-1是某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評價(jià)方案構(gòu)造結(jié)果。