利息備付率 資本金利潤(rùn)率 動(dòng)態(tài)投資回收期Pb 償債備付率 靜態(tài)投資回收期Pb 資產(chǎn)負(fù)債率 房地 產(chǎn)置 業(yè)投 資 投資回報(bào)率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期 現(xiàn)金回報(bào)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 償債備付率 靜態(tài)投資回收期Pb 動(dòng)態(tài)投資回收期Pb 資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率、速動(dòng)比率 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 表 6-2 三、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 ㈠ 動(dòng)態(tài)指標(biāo) ⑴ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV),是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng) 起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。計(jì)算期的選取規(guī)則如表6-3所示。 基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù),是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率,稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為: 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期選取規(guī)則 表 6-3 項(xiàng)目類(lèi)型 計(jì)算期(開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期)界定 開(kāi)發(fā) 投資 出售 為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期與銷(xiāo)售期之和。開(kāi)發(fā)期是從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期,包括準(zhǔn)備期和建造期; 銷(xiāo)售期是從正式銷(xiāo)售(含預(yù)售)開(kāi)始到銷(xiāo)售完畢的時(shí)間周期;當(dāng)預(yù)售商品房時(shí),開(kāi)發(fā)期與銷(xiāo)售期有部分時(shí)間重疊。出租或自營(yíng) 為開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和。經(jīng)營(yíng)期為預(yù)計(jì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的時(shí)間周期;以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值;為計(jì)算方便,也可視分析精度要 求,取10~20年。 置業(yè)投資 為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和。經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期為開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)所占用的時(shí)間,從獲取物業(yè)所有權(quán)(使用權(quán))開(kāi)始,到出租 經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)活動(dòng)正式開(kāi)始截止;經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期的時(shí)間長(zhǎng)短,與購(gòu)入物業(yè)的裝修狀態(tài)等因素相關(guān)。 NP 式中 FNPV——項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值; ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。 如果FNPV大于等于0,說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了 基準(zhǔn)收益率的要求,因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于 0,則項(xiàng)目不可接受。 |
輔導(dǎo)科目 | 精講班 |
考題預(yù)測(cè)班 |
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課時(shí) | 試聽(tīng) | 課時(shí) | 試聽(tīng) | 課時(shí) | 試聽(tīng) | |||
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試聽(tīng) | 2套 | 試聽(tīng) | 黑敬祥 |
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房地產(chǎn)估價(jià)師論壇熱貼: |
【責(zé)任編輯:育路編輯 糾錯(cuò)】 |
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報(bào)考直通車(chē) |
考試時(shí)間:2010年10月16、17日。 |
考試內(nèi)容:房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析。 |
·03年—07年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管 |
·07年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》考 |
·06年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》考 |
· 05年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》考 |
·04年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》考 |
·03年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》考 |