⑴ 開發(fā)項目總投資

    開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用；經(jīng)營資

    金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設投資在開發(fā)建設過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營為目的

    的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。開發(fā)建設投資構(gòu)成如圖6-1所示。

    圖 6-1 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資的構(gòu)成

    ⑵ 開發(fā)產(chǎn)品成本

    開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。當房地產(chǎn)開發(fā)項目

    有多種產(chǎn)品時，可以通過開發(fā)建設投資的合理分攤，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

    ⑶ 經(jīng)營成本

    經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、

    開發(fā)項目總投資

    開發(fā)建設投資經(jīng)營資金

    土地費用

    前期工程費用

    基礎設施建設費用

    建筑安裝工程費用

    公共配套設施建設費用

    開發(fā)間接費用

    財務費用

    管理費用

    銷售費用

    開發(fā)期稅費

    其他費用

    不可預見費用

    開發(fā)產(chǎn)

    品成本

    開發(fā)經(jīng)

    營成本

    固定資

    產(chǎn)及其

    他資產(chǎn)

    商品房銷售成本、配套設施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。對于

    分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當

    期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率，計算本期應

    結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。

    ⑷ 期間費用

    開發(fā)項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)

    經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)項

    目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設投資中的管理、財務和銷售

    費用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的

    期間費用計入開發(fā)建設投資，經(jīng)營期的期間費用計為運營費用；房

    地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計為運營費用。

    二、經(jīng)營收入、利潤和稅金

    ㈠ 經(jīng)營收入

    經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收

    入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。銷售收入=銷售房屋面

    積×房屋銷售單價，出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價，

    自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的商業(yè)經(jīng)營風險回報。經(jīng)營

    收入是按市場價格計算的，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的產(chǎn)品（房屋）只有

    在市場上被出售、出租或自我經(jīng)營，才能成為給企業(yè)或社會帶來收

    益的有用的勞動成果。因此，經(jīng)營收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量（完

    成投資額）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。