3.在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。以抵押為例：

    （1）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，或者說(shuō)這類(lèi)房地產(chǎn)沒(méi)有抵押價(jià)值。

    （2）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中

    繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。因此，在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。

    （3）《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”所以，再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價(jià)值。

    4.在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。例如，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。如房改售房的價(jià)格，要符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，要符合國(guó)家規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定；農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆���、行政法�?guī)。

    例題：遵循房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，即估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評(píng)估資格。（判斷）

    答案：錯(cuò)誤

    第二節(jié) 最高最佳使用原則

    最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。

    最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。

    可見(jiàn)，最高最佳使用必須符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

    （1）法律上許可，

    （2）技術(shù)上可能，

    （3）經(jīng)濟(jì)上可行，

    （4）價(jià)值最大化。而且這些標(biāo)準(zhǔn)通常有先后次序。另外，最高最佳使用不是無(wú)條件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等）許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。

    房地產(chǎn)估價(jià)為什么要遵循最高最佳使用原則？這是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的經(jīng)濟(jì)利益。

    這一估價(jià)原則也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果。所以，在估價(jià)中不僅要遵循合法原則，而且要遵循最高最佳使用原則。

    最高最佳使用具體包括3個(gè)方面：（1）最佳用途；（2）最佳規(guī)模；（3）最佳集約度。

    尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：

    1.法律上的許可性：對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。

    2.技術(shù)上的可能性：對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿(mǎn)足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。

    3.經(jīng)濟(jì)上的可行性：對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先估計(jì)其未來(lái)的收入和支出流量，然后將此未來(lái)的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，

    再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)

    值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。

    4.價(jià)值是否最大：在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

    進(jìn)一步來(lái)講，有三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳使用：（1）收益遞增遞減原理；（2）均衡原理；（3）適合原理。

    收益遞增遞減原理可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

    收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律（又稱(chēng)邊際收益遞減原理），可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，

    在開(kāi)始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加

    達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來(lái)越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。

    收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模）超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。

    收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模的收益（又稱(chēng)規(guī)模報(bào)酬規(guī)律），可以表述如下：假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），

    則產(chǎn)出量的變化有3種可能：一是產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱(chēng)為規(guī)模的收益不變；