第二節(jié) 房地產(chǎn)的供求與價(jià)格

    一、房地產(chǎn)的需求

    某種房地產(chǎn)的需求，是指消費(fèi)者（買(mǎi)者）在特定時(shí)間、按特定價(jià)格所愿意且有能力購(gòu)買(mǎi)的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。所以，在確定需求時(shí)，只考慮有支付能力的需要。

    對(duì)某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，其中主要的有：

    1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一股來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)其需求就會(huì)減少；價(jià)格下降，對(duì)其需求就會(huì)增加。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。其需求與價(jià)格成同方向變化。

    2.消費(fèi)者的收入水平。對(duì)于多數(shù)商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時(shí)，就會(huì)增加對(duì)商品的需求；相反，就會(huì)減少對(duì)商品的需求。

    3.相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能滿(mǎn)足類(lèi)似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)。替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就增加。某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配套的其他房地產(chǎn)�；パa(bǔ)品之間，對(duì)一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了，對(duì)另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。

    4.消費(fèi)者的偏好。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加；相反，需求就會(huì)減少。

    5.消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。當(dāng)預(yù)期未來(lái)收入增加時(shí)，就會(huì)增加現(xiàn)期需求；相反，就會(huì)減少現(xiàn)期需求。當(dāng)預(yù)期某種房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在下一時(shí)期上升時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求；相反，就會(huì)減少對(duì)該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求。

    房地產(chǎn)的需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系。在圖2—1（a）中，橫軸表示需求數(shù)量，縱軸表示價(jià)格。由于價(jià)格下降導(dǎo)致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動(dòng)，而是整個(gè)需求曲線發(fā)生位移。如圖2—1（b），以Do為基礎(chǔ)，如果消費(fèi)者的收入水平提高，整個(gè)需求曲線將由Do向右位移到Dl；如果消費(fèi)者的收入水平下降，整個(gè)需求曲線將由Do向左位移到D2.

    二、房地產(chǎn)的供給

    某種房地產(chǎn)的供給，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，和擁有者（賣(mài)者）在特定時(shí)間、以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。形成供給有2個(gè)條件：一是開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開(kāi)發(fā)商或擁有者有能力供給。如果開(kāi)發(fā)商或擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)只有開(kāi)發(fā)或出售的愿望，而沒(méi)有開(kāi)發(fā)或出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算作供給。

    對(duì)某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，其中主要的有：

    1.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。—般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多；相反，開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。

    2.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變的情況下，開(kāi)發(fā)成本上升會(huì)減少開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。

    3.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開(kāi)發(fā)成本，增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)開(kāi)發(fā)更多數(shù)量的房地產(chǎn)。

    4.開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

    房地產(chǎn)的供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系。在圖2—2（a）中，橫軸表示供給數(shù)量，縱軸表示價(jià)格。由于價(jià)格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動(dòng)，而是整個(gè)供給曲線發(fā)生位移。如圖2—2（b），以S.為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升，整個(gè)供給曲線將由S.向左位移到Sl；如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本下降，整個(gè)供給曲線將由S.向右位移到S2.