第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類

    進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)必須弄清楚房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類及每種房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的確切含義，以正確理解和把握所評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的內(nèi)涵。

    下面不是將每種房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格單獨(dú)介紹，而是將相關(guān)內(nèi)容的放到一起介紹。這樣做雖然有個(gè)別的重復(fù)，但便于更好地比較和理解，而且在不同的地方，介紹的角度也會(huì)有所不同。

    一、使用價(jià)值和交換價(jià)值

    一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值是指交換價(jià)值，在房地產(chǎn)估價(jià)中一

    般所說的價(jià)值也是指交換價(jià)值。

    作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。

    就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。

    二、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

    某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者（這里的投資者是廣義的，包括消費(fèi)者）的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。

    而該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。

    投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場(chǎng)可能不同。如在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，

    而在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，該折現(xiàn)率是某個(gè)具體的投資者所要求的最低收益率（通常稱為最低期望收益率）。這個(gè)投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率。

    投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

    就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

    三、原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

    原始價(jià)值簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。

    賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。

    市場(chǎng)價(jià)值是該資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格。

    原始價(jià)值是始終不變的；賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的；市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。

    房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場(chǎng)價(jià)值有時(shí)還比過去的購(gòu)置價(jià)格高出很多。

    就原始價(jià)值、賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

    四、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公開市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)值

    （一）成交價(jià)格

    成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。

    成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。

    正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行

    情、壟斷、脅迫等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。

    嚴(yán)格來(lái)說，正常成交價(jià)格的形成條件有7個(gè)

    1）公開市場(chǎng)。

    （2）交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。

    （3）眾多的買者和賣者。

    （4）買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。

    （5）買者和賣者都具有完全信息。

    （6）理性的經(jīng)濟(jì)行為。

    （7）適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。