第二章　資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

　　要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。

　　第一節(jié)　市場(chǎng)法

　　一、市場(chǎng)法的定義

　　二、市場(chǎng)法運(yùn)用的前提條件

　　三、用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟和計(jì)算途徑

　　四、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件

　　（一）市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。

　　市場(chǎng)法目前是最簡(jiǎn)單、最有效的方法。

　　（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件

　　1、需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)；

　　2、被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。

　　二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟

　　1、明確評(píng)估對(duì)象；

　　2、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物；

　　3、分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性，判斷選擇參照物；

　　4、把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較；

　　5、分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。

　　三、市場(chǎng)法具體計(jì)算途徑

　　（一）直接法

　　直接法是指在市場(chǎng)上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，并依其現(xiàn)行價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的一種方法。

　　比如要評(píng)估某小區(qū)的一套房子，房子還沒(méi)有賣(mài)完，房子的價(jià)格可以按評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格來(lái)確定，因?yàn)榉孔邮峭耆�相同的�?/p>

　�。ǘ�）市價(jià)類(lèi)比法

　　市價(jià)類(lèi)比法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，在公開(kāi)市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開(kāi)市場(chǎng)上能找到與之相類(lèi)似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其基本計(jì)算公式為：

　　評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格+Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異的價(jià)格差額-Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異的價(jià)格差額

　　或者為：評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格×（1±調(diào)整系數(shù)）

　　不同的資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。

　　四、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　�。ㄒ唬┻\(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序1、明確評(píng)估對(duì)象。

　　2、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物。

　　3、分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。

　　4、把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較。

　　5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。

　�。ǘ�）市��(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：

　　1、 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；

　　2、 評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

　　市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：

　　1、 需要有公開(kāi)及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；

　　2、 不適用于專(zhuān)用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。

　　第二節(jié)　成本法

　　一、成本法及其適用的前提條件

　　二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算

　　三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　一、成本法及其適用的前提條件

　�。ㄒ唬┏杀痉ㄊ侵冈谠u(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　從資產(chǎn)評(píng)估成本法的概念來(lái)講，它是先確定它的重置成本，再扣減其各項(xiàng)損耗，這個(gè)方法的理論依據(jù)有兩個(gè)：（1）資產(chǎn)的價(jià)值取決于成本，成本越高，評(píng)估價(jià)值就越高；在確定資產(chǎn)價(jià)值成本時(shí)，重置成本與原始成本在價(jià)值內(nèi)涵上是一樣的。

　　（2）資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。它是隨著資產(chǎn)本身的使用過(guò)程而產(chǎn)生變化的。一般有兩種情況：①資產(chǎn)在使用過(guò)程中有一些磨損而產(chǎn)生的損耗，往往稱(chēng)為物理型損耗，也稱(chēng)為有形損耗，或?qū)嶓w性貶值。②新技術(shù)的推廣和應(yīng)用使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比技術(shù)方面相對(duì)落后，性能、價(jià)格上發(fā)生變化。這些情況都是無(wú)形的，稱(chēng)為功能性損耗。另外一種情況是由于資產(chǎn)外部環(huán)境或宏觀政策的影響導(dǎo)致資產(chǎn)的一種貶值。

　　功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值是由于國(guó)家政策因素或宏觀調(diào)控因素影響這個(gè)資產(chǎn)，該資產(chǎn)往往表現(xiàn)為閑置、使用價(jià)值不能很好發(fā)揮。

　　例如在北京不能使用泡沫的一次性飯盒，生產(chǎn)泡沫的機(jī)器會(huì)閑置，這就是它的經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　再例如生產(chǎn)蘇丹紅，生產(chǎn)出來(lái)的蘇丹紅用在食品行業(yè)國(guó)家是不允許的。機(jī)器設(shè)備的閑置不是設(shè)備本身不能使用，而是國(guó)家規(guī)定不允許使用這種產(chǎn)品導(dǎo)致這種設(shè)備閑置而產(chǎn)生的貶值是經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　從資產(chǎn)成本法來(lái)確定其價(jià)值時(shí)，明確兩點(diǎn)：（1）資產(chǎn)的價(jià)值取決于它的成本；（2）它的價(jià)值是一個(gè)變量，變量是由它的損耗決定的。

　�。ǘ�）采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件：

　　1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；

　　2、形成資產(chǎn)價(jià)值耗費(fèi)是必須的。

　　二、成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算

　　1、基本公式可表述為：

　　被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

　　2、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟：

　�、俅_定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；

　　②確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；

　　③估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；

　�、苡�(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

　�。ㄒ唬┲刂贸杀镜墓浪�

　　1、重置核算法

　　2、物價(jià)指數(shù)法

　　3、功能價(jià)值法

　　4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

　�。�1）重置核算法

　　是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。

　　重置成本=直接成本+間接成本

　　（2）物價(jià)指數(shù)法

　　物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為：

　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)

　　或者為：

　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1±物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

　�。�3）功能價(jià)值法

　　也稱(chēng)生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：

　　被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量

　�。ǘ�）��(shí)體性貶值及其估算

　　（三）功能性貶值及估算

　�。ㄋ模┙�(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

　　（五）成新率及其估算

　　三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　（一） 運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序

　　1、確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；

　　2、確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；

　　3、估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；

　　4、計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

　�。ǘ��� 成本法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　采用成本法的優(yōu)點(diǎn)

　　1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理；

　　2、有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估；

　　3、在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參考物條件下可廣泛地應(yīng)用；

　　4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

　　采用成本法的缺點(diǎn)

　　1、工作量較大；

　　2、以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性；

　　3、經(jīng)濟(jì)性貶值不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。

　　第三節(jié)　收益法

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　二、收益法應(yīng)用的形式

　　三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

　　四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。這里面估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)的預(yù)期收益，再將未來(lái)的預(yù)期收益以一定的或者適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，折現(xiàn)成現(xiàn)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。這種方法里面不難看出，資產(chǎn)的價(jià)值取決于它的效用，也就是它未來(lái)的預(yù)期收益，未來(lái)的預(yù)期收益越高，它的效用越大，資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值也就越高，所以說(shuō)資產(chǎn)的價(jià)值由它的使用價(jià)值來(lái)決定，體現(xiàn)在它未來(lái)的效用上。

　　二、收益法應(yīng)用的形式

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況

　　（二）資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的情況

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況

　　三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

　　（一）收益額

　　收益額是未來(lái)預(yù)期收益。它根據(jù)資產(chǎn)帶來(lái)的效用確定，但是往往在評(píng)估過(guò)程中，對(duì)資產(chǎn)未來(lái)的收益很難區(qū)分，例如資產(chǎn)不是單獨(dú)帶來(lái)收益的，它不具有整體的獲利能力。在這種情況下應(yīng)該有一個(gè)收益的分成比例問(wèn)題，在評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)過(guò)程中，某一項(xiàng)技術(shù)或某一項(xiàng)專(zhuān)利，并不是說(shuō)這項(xiàng)技術(shù)帶來(lái)的收益是產(chǎn)品帶來(lái)的所有利潤(rùn)，因?yàn)樗�還有有形資產(chǎn)。

　�。ǘ�）折現(xiàn)率和資本化率

　　1、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　2、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)）

　　包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要是資金的問(wèn)題；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品在市場(chǎng)上是否有競(jìng)爭(zhēng)力；管理風(fēng)險(xiǎn)是資產(chǎn)能不能達(dá)到它的最佳使用效果，如果達(dá)不到它的收益也不好確定。帶來(lái)收益的能力很容易受到影響，導(dǎo)致資產(chǎn)不能正常使用，也可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是以國(guó)庫(kù)券、銀行存款利率來(lái)確定的，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)社會(huì)行業(yè)平均收益水平確定。

　　3、通貨膨脹率

　�。ㄈ�）收益期��

　　是指資產(chǎn)發(fā)生效用的年限，可以根據(jù)國(guó)家規(guī)定的一些年限來(lái)確定，還可以根據(jù)資產(chǎn)本身的情況來(lái)確定；還可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。經(jīng)濟(jì)壽命并不是法定壽命。比如我國(guó)規(guī)定車(chē)輛的報(bào)廢年限為15年，在確定它的收益期限時(shí)對(duì)于運(yùn)營(yíng)車(chē)輛就可以按照15年的標(biāo)準(zhǔn)還剩多少年確定收益期限，但有一些車(chē)使用保管較好，幾年后還可以重新使用，注意它的收益期限是受什么樣的規(guī)定來(lái)限制的。再例如淘汰的電腦還可以使用，在確定收益期限時(shí)還可用很長(zhǎng)時(shí)間，但是它的效用發(fā)揮已經(jīng)達(dá)到了它的經(jīng)濟(jì)壽命，不能夠滿(mǎn)足對(duì)它使用的需要。所以說(shuō)對(duì)它的經(jīng)濟(jì)壽命已經(jīng)到期。

　　三個(gè)指標(biāo)的收益額是和本身資產(chǎn)的效用是相對(duì)應(yīng)的，不能把別的資產(chǎn)的收益帶入，這樣就會(huì)出現(xiàn)高的評(píng)估結(jié)果；折現(xiàn)率要考慮無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；收益期限主要考慮國(guó)家法定的年限和經(jīng)濟(jì)壽命。

　　四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　�。ㄒ唬┦找娣ㄔu(píng)估資產(chǎn)的程序

　　1、收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；

　　2、計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)；

　　3、預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；

　　4、將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。

　　（二） 收益法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　1、收益法的優(yōu)點(diǎn)

　�。�1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；

　�。�2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。

　　2、收益法的缺點(diǎn)

　　（1）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響；

　�。�2）在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇

　　資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系

　　（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系

　　評(píng)估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的，其目標(biāo)就是獲得令人信服的可靠的評(píng)估價(jià)值。成本和市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的分析通常是收益法運(yùn)用中不可缺少的部分；同樣的，折現(xiàn)和資本化的運(yùn)用也時(shí)常運(yùn)用于市場(chǎng)法和成本法中。例如，市場(chǎng)法中分析和調(diào)整參照物價(jià)格與被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異因素，會(huì)用到折現(xiàn)和資本化的技巧；在成本法中，對(duì)功能性貶值等的確定也要采用折現(xiàn)和資本化的方法。一般來(lái)說(shuō)，成本法、收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市價(jià)基礎(chǔ)之上，只是它們的運(yùn)用不像市場(chǎng)法運(yùn)用表現(xiàn)得那么直接而已。

　　（二）市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別

　�。�1）從買(mǎi)者和賣(mài)者的角度考慮不一樣；

　　（2）市場(chǎng)法市價(jià)和成本法的價(jià)格包含的內(nèi)涵不一樣；

　�。�3）市場(chǎng)法和它的原始成本沒(méi)有直接關(guān)系，而成本法和它的歷史成本是有直接關(guān)系的；

　�。�4）成本是按照它的重置成本（全新的重置成本），全新重置成本就是重新購(gòu)置一臺(tái)全新的資產(chǎn)所花費(fèi)的全部支出扣減各項(xiàng)損耗來(lái)確定的，而市場(chǎng)法是按照它選定一定的參照物進(jìn)行功能價(jià)值因素調(diào)整，而得到評(píng)估值的一種方法。

　�。ㄈ�）資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇

　　1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)。價(jià)值類(lèi)型由它的資產(chǎn)特定的評(píng)估目的來(lái)決定。

　　2、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)等，往往要求有不同的評(píng)估方法與之相適應(yīng)。同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的理化狀態(tài)不同，所要求的評(píng)估方法也往往不同。

　　3、評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。