現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的基本框架

2003年8月12日國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號)，要求堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定；堅持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。
(一)完善住房供應(yīng)政策，加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理
地方政府應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。同時，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應(yīng)對象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍，并做好其住房供應(yīng)保障工作。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本。對經(jīng)濟適用住房，嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設(shè)項目招投標(biāo)。經(jīng)濟適用住房供應(yīng)實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市(縣)人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
注：新的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號) 第二十四條規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房管理應(yīng)建立嚴格的準(zhǔn)入和退出機制。經(jīng)濟適用住房由市、縣人民政府按限定的價格，統(tǒng)一組織向符合購房條件的低收入家庭出售。經(jīng)濟適用住房供應(yīng)實行申請、審核、公示和輪候制度”。
(二)增加普通商品住房供應(yīng)，控制高檔商品房建設(shè)
根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。對普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價格，清理并逐步減少建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。
《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)原建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)要求，重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房�！笆�一五”時期重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報原建設(shè)部批準(zhǔn)。各級城市(包括縣城)人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報原建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。要編制年度用地計劃。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％；土地的供應(yīng)要在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。
根據(jù)實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類項目。也可以適當(dāng)提高高檔商品房等開發(fā)項目資本金比例和預(yù)售條件。
(三)繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售，完善住房補貼制度
對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況向職工出售。對因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權(quán)屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。
嚴格執(zhí)行停止住房實物分配的有關(guān)規(guī)定，認真核定住房補貼標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實推動住房補貼發(fā)放工作。對直管公房和財政負擔(dān)單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補貼。
(四)強化政府住房保障職能，建立和完善符合我國國情的廉租住房體制
廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮(zhèn)低收入家庭基本住房需求�！吨泄仓醒腙P(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》要求“拓寬資金籌措渠道，加快廉租住房建設(shè)”�！秶鴦�(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》提出，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。2007年8月7日，國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)[2007]24號)，要求把解決城市(包括縣城)低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄�住房水平及財政承受能力等因素統(tǒng)籌研究確定。健全廉租住房保障方式，城市廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租等方式相結(jié)合，主要通過發(fā)放租賃補貼，增強低收入家庭在市場上承租住房的能力。多渠道增加廉租住房房源，采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應(yīng)。確保廉租住房保障資金來源，切實落實廉租住房保障資金：一是地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設(shè)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10％，各地還可根據(jù)實際情況進一步適當(dāng)提高比例。四是廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護和管理。對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。

例題1：廉租住房保障資金的來源有(    )。（2007年試題）

A．財政預(yù)算資金   
B．房屋維修資金
C．土地出讓凈收益  
D．住房公積金增值收益
E．.廉租住房預(yù)售資金

答案：ACD
解析：《廉租住房保障辦法》第九條規(guī)定，廉租住房保障資金采取多種渠道籌措。廉租住房保障資金來源包括：（一）年度財政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；（二） 提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；（四）政府的廉租住房租金收入；五）社會捐贈及其他方式籌集的資金。

例題2：政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供(    )。（2007年試題）
A．商品住房                    
B．限價商品住房
C．經(jīng)濟適用住房                
D．廉租住房

答案：D
解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。