| 2007-2008房地產(chǎn)政策解讀 2007年對中國房地產(chǎn)業(yè)來說是極不尋常的一年，國家調(diào)控政策相繼出臺，各類與民生息息相關(guān)的熱點(diǎn)問題不斷出現(xiàn)。 地產(chǎn)政策解讀 2007年對中國房地產(chǎn)業(yè)來說是極不尋常的一年，國家調(diào)控政策相繼出臺，各類與民生息息相關(guān)的熱點(diǎn)問題不斷出現(xiàn)。 一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 出臺時間：2007年1月24日主要內(nèi)容：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定：土地增值稅將執(zhí)行四級超率累進(jìn)稅率，即土地增值稅要視增值率的大小， 即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%.現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例還規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，可免征土地增值稅。 該政策對毛利率較高的項目或公司影響還是很大的，不僅是開發(fā)高檔住宅的公司，還包括那些以非市場化拿地為主、拿地成本較低的公司。 從2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤�，在房價高位運(yùn)行、“且調(diào)且漲”的背景下，2007年房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)控的大幕由此開啟。按照新的計稅辦法，項目開發(fā)的速度越慢、土地囤積的時間越長，企業(yè)就會支付更多的稅款。 影響：土地增值稅執(zhí)行清算也會在一定程度上打擊開發(fā)商囤地或捂盤的行為。同時通知的出臺對于鼓勵開發(fā)商多開發(fā)普通住宅具有一定的導(dǎo)向意義。 二、 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 出臺時間：2007年5月和2007年11月主要內(nèi)容：對外商投資房地產(chǎn)進(jìn)行限制，2007年11月7日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》規(guī)定，自12月1日起不再鼓勵外資在內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的任何投資行為，將“普通住宅地開發(fā)”從原有鼓勵投資類別中刪除；并首次限制外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司，全面狙擊境外熱錢。 影響：外商投資減少。 三、國務(wù)院發(fā)布節(jié)能工作方案：建筑不節(jié)能將禁售 出臺時間： 國務(wù)院于6月3日發(fā)布《關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》主要內(nèi)容：該通知提出，要對新建建筑實(shí)施建筑能效專項測評，節(jié)能不達(dá)標(biāo)的不得辦理開工和竣工驗收備案手續(xù)，不準(zhǔn)銷售使用。 新標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施將使目前節(jié)約30%的標(biāo)準(zhǔn)提升至65%，節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的提高將對住宅的居住品質(zhì)、交房標(biāo)準(zhǔn)以及銷售價格等有極大的提升，但同時也會加大住宅的建筑成本投入。 影響：節(jié)能新政再次顯示了政府大力推廣節(jié)能省地環(huán)保型建筑的決心。這也就意味著，從2008年起，所有新建商品房銷售時在買賣合同等文件中需要載明耗能量、節(jié)能措施等信息，開發(fā)商準(zhǔn)入樓市的門檻將被提高。 四、關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知 出臺時間：2007年6月27日主要內(nèi)容：《通知》宣布取消《國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》第四條和第六條，即取消涉及基建項目以及房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定。同時，有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，對于土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的征稅管理將加強(qiáng)。 影響：減少土地出讓環(huán)節(jié)的優(yōu)惠政策無疑將加大房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，對我國目前房地產(chǎn)市場投資過熱的情況會有一定的抑制作用。同時可以完善房地產(chǎn)的稅收制度，加強(qiáng)監(jiān)管力度。但是，本政策可能會產(chǎn)生更多的土地隱形轉(zhuǎn)讓并使開發(fā)商將該部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到房價中。 五、國務(wù)院出臺政策解決城市中低收入居民住房問題 出臺時間：2007年8月13日主要內(nèi)容：《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）下發(fā)。文件明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。同時，“24號文”對各地建立健全城市廉租住房制度，提出具體時間表，并且明確了政府財政的支持力度，下半年各城市實(shí)施細(xì)則將陸續(xù)出臺。 這個政策的實(shí)施效果如何，其關(guān)鍵在于要很好的解決兩個主要矛盾：一是政府行為與市場調(diào)控的矛盾，二是國家目標(biāo)與地方政府利益的矛盾。如果各地方政府能夠按政策的預(yù)期貫徹實(shí)施，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場將重歸保障與市場雙重格局，即以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人的高住房需求。同時，經(jīng)濟(jì)型住宅供應(yīng)比重的增加將從結(jié)構(gòu)上拉低整個住宅市場的價格水平。但政策的執(zhí)行效果如何、效果顯現(xiàn)的時間長短都更多的取決于各地方政府對政策具體的執(zhí)行力度和積極性。但是，《意見》并未就占城市多數(shù)的中等收入者的住房問題提出合適的解決方案，而事實(shí)上中等收入者很難通過市場解決住房問題。 影響：隨著房價的不斷上漲，城市居民的住房問題越來越突出。該文件首次提到把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，把住房看成了重要的民生問題，并提出了一些具體的規(guī)定，這無疑將有助于解決低收入家庭的住房困難問題。 |
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