2012年房估師考試案例分析練習(xí)題（13）
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-09-12
某房地產(chǎn)占地面積2580㎡，建筑面積9440㎡，每層建筑面積2360㎡.其中，一二層為出租商鋪，三四層為出租住房。為了估價(jià)其拆遷補(bǔ)償價(jià)格，估價(jià)人員運(yùn)用收益法對(duì)一層的出租商鋪進(jìn)行了估價(jià)（估價(jià)方法正確），確定其估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為12666元/㎡.根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價(jià)格變化規(guī)律（一層二層差價(jià)2％，二層三層差價(jià)5％，三層四層差價(jià)2％），判斷出二層價(jià)格為12309元/㎡，三層價(jià)格為l1694元/㎡，四層價(jià)格為l1460元/㎡，從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為：（12566＋12309＋11694＋11460）×2360＝113348440（元）。試問(wèn)：如此確定的最終結(jié)果是否正確？為什么？
標(biāo)準(zhǔn)答案：不正確。1、評(píng)估拆遷補(bǔ)償價(jià)格，一般不宜用收益法評(píng)估，對(duì)于一二層商業(yè)用房，可選用市場(chǎng)法或成本法評(píng)估；2、因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象用途是商住混合，需按不同用途分別估價(jià)。
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