房地產(chǎn)估價案例分析總結(jié)記錄

    成本法：

    1.成本應為社會平均成本，即客觀成本

    2.注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）

    3.注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復，應有說明

    4.銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確

    5.入股的估價應說明入股后的用途

    6.注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

    7.預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中

    8.折舊計算是否正確（包括年限和項目，公式）

    9.用成本計算而非成本價10長壽命的折舊要減去短壽命的重置

    價格假設法

    1.預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費（71）

    2.察看項目是否齊全（236）是否項目有具體表述和利用計算如風險損失

    3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

    4.注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

    5.其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術(shù)構(gòu)成