2012年房估師考試制度與政策復(fù)習(xí)資料6
來源：環(huán)球教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-11-25 15:08:12
6.1 土地使用權(quán)出讓價格評估 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>
6.1.1 本條對土地使用權(quán)出讓價格評估的依據(jù)作了規(guī)定。
土地使用權(quán)出讓有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣3種。土地使用權(quán)出讓價格是指在政府土地使用權(quán)出讓市場上形成的價格。
土地使用權(quán)出讓價格評估的依據(jù)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定。
6.1.2 本條對土地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)當(dāng)采用的價值標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定。
采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)是指評估出的客觀合理價格或者價值應(yīng)當(dāng)與估價對象在公開市場上最可能形成或者成立的價格-致。公開市場的涵義參見本規(guī)范第2.0.7條。
6.1.3 本條規(guī)定了土地使用權(quán)出讓價格評估宜采用的估價方法。估價人員應(yīng)選用本條規(guī)定的估價方法對土地使用權(quán)的出讓價格進(jìn)行評估。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第12條"采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價"的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的估價結(jié)果不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價，通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對應(yīng)的正常成本價格。
6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估
6.2.1 本條對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的依據(jù)作了規(guī)定。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式主要包括下列行為：
1 以房地產(chǎn)作價人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;
2 一方提供土地使用權(quán)，另-方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;
3 因企業(yè)被收購、兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;
4 以房地產(chǎn)抵債的;
5 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時形成的價格。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的依據(jù)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。
6.2.4 本條對涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估作了規(guī)定。因為劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規(guī)對此有比較嚴(yán)格的限制。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并須補(bǔ)交地價或以土地收益折抵。因此，本條規(guī)定以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)當(dāng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。
6.3 房地產(chǎn)租賃價格評估
6.3.3 采用成本法評估房地產(chǎn)租賃價格時，房地產(chǎn)租金構(gòu)成為：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤。
6.4 房地產(chǎn)抵押價值評估
6.4.2 雖然房地產(chǎn)抵押價值評估時希望了解的是當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)、抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)時，該房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設(shè)定抵押權(quán)時的價值，但由于這種預(yù)期價值評估難以準(zhǔn)確把握，實際評估的抵押價值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時的價值。
6.4.3 本條規(guī)定首次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值應(yīng)為該房地產(chǎn)的價值，即為該房地產(chǎn)未受抵押權(quán)約束條件下的價值;而房地產(chǎn)再次抵押時，由于受首次抵押后產(chǎn)生的他項權(quán)利的影響，該房地產(chǎn)的擔(dān)保價值受到制約，因此本條又依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值大于已擔(dān)保債權(quán)的余額部分。即該房地產(chǎn)再次抵押的抵押價值不得超過該房地產(chǎn)價值與它已擔(dān)保債權(quán)價值的正值算術(shù)差。
6.4.4 本條規(guī)定以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即：抵押價值=設(shè)想為以出讓方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物的價值-預(yù)計應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。這樣，通過預(yù)先考慮處置抵押物時因涉及劃撥土地使用權(quán)而須補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，從而保障抵押權(quán)人的利益。
