2012年房估師考試經(jīng)營與管理精講17
來源：環(huán)球教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-11-25
1.4 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>
很顯然，投資者在選擇投資機(jī)會時，如果其他條件都相同，他肯定會選擇收 益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其 他因素影響投資決策。風(fēng)險(xiǎn)就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個重要因素。
1.4.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念
1.4.1.1 風(fēng)險(xiǎn)的定義
從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。 完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間 的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。圖1—1所示的A、B、 C三項(xiàng)投資，C的風(fēng)險(xiǎn)最大、B次之、A最小。
例如，物業(yè)l為寫字樓項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1 000萬元，預(yù)計(jì)2003年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%;物業(yè)2為保齡球場項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1 000萬元，2003年末價(jià)值為1 200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%。因此可以推斷，物業(yè)2的投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1的投資風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力;而實(shí)際收益 低于預(yù)期收益時，我們就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重 視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。
1.4.1.2 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性
風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均
值收益偏離的程度。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。
但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計(jì)就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價(jià)法等。
