第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序（四階段八步驟）

　　四階段

　　投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段

　　前期工作階段

　　建設(shè)階段

　　租售階段

　　八個(gè)步驟

　　提出投資設(shè)想

　　細(xì)化投資設(shè)想

　　可行性研究

　　合同談判

　　簽署正式協(xié)議或合同

　　工程建設(shè)

　　竣工交用

　　物業(yè)資產(chǎn)管理

　　2.投資機(jī)會(huì)選擇 （三項(xiàng)工作）

　　投資設(shè)想

　　分析研究市場(chǎng)和區(qū)位

　　尋找和篩選投資機(jī)會(huì)

　　看地或看項(xiàng)目

　　細(xì)化投資設(shè)想

　　對(duì)篩選出的投資機(jī)會(huì)進(jìn)一步分析比較，并最終將期投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具體，通過(guò)與各方的接觸，提出一個(gè)初步的開(kāi)發(fā)投資方案

　　3.投資決策分析 （三項(xiàng)工作）

　　市場(chǎng)分析

　　主要分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格和租金水平

　　項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

　　根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果以及相關(guān)的項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評(píng)價(jià)

　　投資決策

　　結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財(cái)務(wù)狀況以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，就是否進(jìn)行本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)做出決策