四、合同管理

    隨著中國建筑市場的日趨完善和逐漸與國際慣例接軌，合同管理在現(xiàn)代建筑工程項(xiàng)目管理中的地位越來越重要，已經(jīng)成為與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理職能。

    ㈠ 合同管理的作用

    ⑴ 確定了工程實(shí)施和工程管理的工期、質(zhì)量、價(jià)格等主要目標(biāo)，是合同雙方在工程中進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)活動的依據(jù)；

    ⑵ 規(guī)定了合同雙方在合同實(shí)施過程中的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、利益和權(quán)利，是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段；

    ⑶ 履行合同、按合同辦事，是工程過程中雙方的最高行為準(zhǔn)則，合法合同一經(jīng)簽署，則成為一個法律文件，具有法律約束力；

    ⑷ 一個項(xiàng)目的合同體系決定了該項(xiàng)目的管理機(jī)制，開發(fā)商通過合同分解或委托項(xiàng)目任務(wù)，實(shí)施對項(xiàng)目的控制；

    ⑸ 是合同雙方在工程實(shí)施過程中解決爭執(zhí)的依據(jù)。

    ㈡ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系

    ⑴ 開發(fā)商的主要合同關(guān)系：開發(fā)商為了順利地組織實(shí)施其所

    承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目，需要在開發(fā)過程中簽署一系列的合同，這些合同通常包括：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、

    咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。

    ⑵ 承包商的主要合同關(guān)系：

    承包商是工程施工的具體實(shí)施者，是工程承包（或施工）合同的執(zhí)行者。由于承包商不可能、也不需要必備履行工程承包合同的所有能力，因此其通常將許多專業(yè)工

    作委托出去，從而形成了以承包商為核心的復(fù)雜合同關(guān)系。承包商的主要合同關(guān)系包括：工程承包合同、分包合同、供應(yīng)（采購）合同、

    運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。

    ㈢ 合同管理的主要工作內(nèi)容

    建設(shè)工程合同管理工作，包括建設(shè)工程合同的總體策劃、投標(biāo)招標(biāo)階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實(shí)施過程中的控制。

    ⑴ 建設(shè)工程合同總體策劃階段，開發(fā)商和承包商要慎重研究

    確定影響整個工程、整個合同實(shí)施的根本性、方向性重大問題，確定工程范圍、承包方式、合同種類、合同形式與條件、合同重要條

    款、合同簽訂與實(shí)施過程中可能遇到的重大問題、以及相關(guān)合同在內(nèi)容、時(shí)間、組織及技術(shù)等方面的協(xié)調(diào)等。

    ⑵ 由于投標(biāo)招標(biāo)是合同的形成階段，對合同的整個生命周期有根本性的影響，通過對招標(biāo)文件、合同風(fēng)險(xiǎn)、投標(biāo)文件等的分析

    和合同審查，明確合同簽訂前應(yīng)注意的問題，就成為投標(biāo)招標(biāo)階段合同管理的主要任務(wù)。

    ⑶ 合同分析是合同執(zhí)行的計(jì)劃，要通過合同分析具體落實(shí)合

    同執(zhí)行戰(zhàn)略，同時(shí)，還要通過合同分析與解釋，使每一個項(xiàng)目管理的參與者，都要明確自己在整個合同實(shí)施過程中的位置、角色及與相關(guān)內(nèi)外部人員的關(guān)系，客觀、準(zhǔn)確、全面地念好"合同經(jīng)".

    ⑷ 合同實(shí)施過程中的控制是立足于現(xiàn)場的合同管理，其主要

    工作包括合同實(shí)施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等。建立合同實(shí)施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理，是搞好合同實(shí)施控制的關(guān)鍵。