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2011年房估師《理論與實務(wù)》復(fù)習(xí)導(dǎo)航(5)

作者:   發(fā)布時間:2011-08-12 15:19:58  來源:育路教育網(wǎng)
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  (二)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

  真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說,由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二和價值量大的特性,房地產(chǎn)市場是不完全市場。

  在經(jīng)濟學(xué)上,“完全市場”必須同時具備以下8個條件:

  ①同質(zhì)商品,買者不在乎從誰的手里購買;

 �、谫I者和賣者的人數(shù)眾多;

 �、圪I者和賣者都有進出市場的自由;

  ④買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息,并能預(yù)測未來的價格;

  ⑤就成交總額而言,每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的;

 �、拶I者和賣者無串通共謀行為;

 �、呦M者要求總效用最大化,銷售者要求總利潤最大化;

 �、嗌唐房赊D(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。

  一個市場如果不符合上述八條中的任何一條,就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌鐾ǔ1豢醋鹘朴谕耆袌�。房地產(chǎn)作為商品,其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。另外,盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,但房地產(chǎn)實物無法移動,不符合第⑧條。因此,房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。

  由于房地產(chǎn)市場是不完全市場,并且市場信息不對稱,不會自動地形成常人容易識別的適當(dāng)價格,有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素,在其判斷中要求有專門知識和經(jīng)驗,所以需要房地產(chǎn)估價師提供市場信息,進行“替代”市場的估價。房地產(chǎn)估價有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正常化,促進房地產(chǎn)公平交易,建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。

  值得指出的是,在需要專業(yè)估價的不同類型的資產(chǎn)中,由于各自的特性不同,把握影響其價值的質(zhì)量因素、功能因素、產(chǎn)權(quán)狀況、占有使用情況、市場狀況等所需的專業(yè)知識和經(jīng)驗差異很大,它們的價值評估一般不是同一個估價人員甚至同一家估價機構(gòu)所能勝任的。

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