三、估價(jià)目的

　　估價(jià)目的(appraisal purpose)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者通俗地說，是委托人要拿未來完成的估價(jià)報(bào)告做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為、行政行為的需要。

　　例如，是為房地產(chǎn)買賣或租賃活動(dòng)確定相關(guān)價(jià)格或租金提供參考依據(jù)，還是為商業(yè)銀行等債權(quán)人確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據(jù)，或者是為拆遷人與被拆遷人之間確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額、為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)、為保險(xiǎn)公司衡量投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值、為政府掌握劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用提供參考依據(jù)。

　　委托人不會(huì)無緣無故花錢委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，而是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。因此，任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，并且對(duì)估價(jià)的不同需要決定著估價(jià)目的的不同。

　　按房地產(chǎn)估價(jià)的需要及相應(yīng)的估價(jià)目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓(又可分為招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(又可分為買賣、互換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)出資、作價(jià)入股、抵債等)、租賃、抵押、征收、征用(又可分為土地征收、土地征用、城市房屋拆遷)、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定，以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)(包括公司，下同)，企業(yè)對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價(jià)爭(zhēng)議中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定等等。在實(shí)際估價(jià)中，還可以根據(jù)具體情況對(duì)上述某些估價(jià)目的進(jìn)行細(xì)分或者作進(jìn)一步的說明。例如，房地產(chǎn)買賣中普通拍賣的保留價(jià)(底價(jià))評(píng)估;城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)：還可分為貨幣補(bǔ)償估價(jià)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償估價(jià)。

　　不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評(píng)估的價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同。

　　例如，許多房地產(chǎn)在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時(shí)帶有租賃期未屆滿的租賃合同(也稱為租約)，購(gòu)買者、抵押權(quán)人應(yīng)尊重并履行這些租賃合同的各項(xiàng)條款，即所謂“買賣不破租賃”，這叫做有租約限制的房地產(chǎn)或帶租約的房地產(chǎn)、已出租的房地產(chǎn)。如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的對(duì)這類房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，就應(yīng)考慮租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些租約租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn);如果為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)。在價(jià)值構(gòu)成的各要素，例如成本、費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金等的取舍上，也應(yīng)服從于估價(jià)目的。

　　此外，估價(jià)目的還限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，在估價(jià)中房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)始終謹(jǐn)記估價(jià)目的。