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2011年房估師《經(jīng)營與管理》第六章知識點（10）

作者： 　 發(fā)布時間：2011-08-12 08:58:03　 來源：育路教育網(wǎng)
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　　24.投資回報率

　　概念

　　是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每的所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率

　　該指標反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比

　　投資回報率與現(xiàn)金回報率的區(qū)別

　　前者還考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益

　　25. 典型例題

　　項目建成后出售或預售的靜態(tài)盈利指標計算【例6－5】

　　項目建成后出租經(jīng)營的靜態(tài)盈利指標計算【例6－6】

　　考慮土地增值稅時的靜態(tài)盈利指標計算【例6－7】

　　現(xiàn)金流評估法【例6－8】

　　26. 項目建成后出售或預售的靜態(tài)盈利指標計算

1 　 項目總開發(fā)價值 　 （1.1-1.2） 　
1.1 　 項目總銷售收入 　 　 　
1.2 　 銷售稅費 　 　 　
2 　 項目總開發(fā)成本 　 以下1～7項合計 　
2.1 　 土地費用 　 　 　
2.2 　 建造費用 　 　 　
2.3 　 專業(yè)人員費用 　 　 　
2.4 　 其它工程費 　 　 　
2.5 　 管理費用 　 　 　
2.6 　 財務費用 　 　 　
2.7 　 銷售費用（也稱為市場推廣及銷售代理費用） 　 　 　
3 　 開發(fā)利潤（銷售利潤） 　 （1-2） 　
4 　 成本利潤率 　 （3/2） 　
5 　 銷售利潤率 　 （3/1） 　

　　【重點難點】

　　銷售稅費不屬于開發(fā)成本，而銷售費用屬于

　　開發(fā)成本有哪些項目，一般題中會給出

　　建筑覆蓋率＝建筑物基底面積/土地面積

　　土地費用的計息期一般為整個開發(fā)周期

　　其它費用的計息期如果均勻投入，則為建設期的一半
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