6.1　收益法的基本原理

　　6.1.1　收益法的概念

　　收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益成數(shù)將其轉(zhuǎn)換為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　根據(jù)將未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來(lái)表示土地價(jià)值的早期購(gòu)買年法，即：地價(jià)=年地租×購(gòu)買年例如，威廉。配第在《賦稅論》中寫(xiě)道：“在愛(ài)爾蘭，土地的價(jià)值只相當(dāng)于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。”后來(lái)有了地租資本化法，即：地價(jià)=地租/利息率并用其來(lái)解釋早期購(gòu)買年法只不過(guò)是地租資本化法的另一種表現(xiàn)-購(gòu)買年是利息率的倒數(shù)。例如，馬克思說(shuō)：“在英國(guó)，土地的購(gòu)買價(jià)格，是按年收益若干倍來(lái)計(jì)算的，這不過(guò)是地租資本化的另一種表現(xiàn)”。之后有了直接資本化法(價(jià)格=年收益÷資本化率)及其變化形態(tài)的收益乘數(shù)法(價(jià)格=年收益×收益乘數(shù))。再后來(lái)，出現(xiàn)了報(bào)酬資本化法。

　　下面先以報(bào)酬資本化法為主來(lái)說(shuō)明收益法。雖然從歷史來(lái)看先有直接資本化法后有報(bào)酬資本化法，但弄懂了報(bào)酬資本化法后就不難理解直接資本化法，如同弄懂了地租資本化法后就不難理解早期購(gòu)買年法一樣。直接資本化法將在本章第5節(jié)介紹。