5.1.3　成本法適用的對象和條件

　　只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于估價那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用市場法估價的房地產(chǎn)。

　　在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌;對于發(fā)生全部損毀的，有時也需要用重置或重建的辦法來解決。

　　成本法的優(yōu)點是“成本”能讓一般人看得見，有“依據(jù)”。但運(yùn)用成本法估價時值得注意的是：在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價格;換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。

　　成本法應(yīng)用注意事項：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)開發(fā)商的正常花費(fèi)。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。當(dāng)市場供大于求時，價值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時，價值應(yīng)向上調(diào)整。在后面我們將會看到，折舊中之所以有經(jīng)濟(jì)折舊也是出于這方面的考慮。

　　成本法估價比較費(fèi)時費(fèi)力，測算重新購建價格和折舊也有一定的難度，尤其是那些過于舊的建筑物，往往需要估價人員針對建筑物進(jìn)行實地勘察，依靠其主觀判斷。因此，成本法主要適用于比較新的建筑物的估價，不大適用于過于舊的建筑物的估價。成本法估價還要求估價人員有專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價等方面的專業(yè)知識。