市場(chǎng)比較法的測(cè)算結(jié)果

　　經(jīng)比較修正后三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，因此取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象土地的單位面積價(jià)格。

　　(83.82+84.44+90.13)÷3=86.13元/㎡

　　2.管理費(fèi)用

　　因?yàn)樵撏恋厥褂脵?quán)為一次性出讓，出讓價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金、土地征撥和城市建設(shè)費(fèi)用，因此不計(jì)算土地開(kāi)發(fā)期，管理費(fèi)用發(fā)生在征地拆遷和建設(shè)期內(nèi)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象當(dāng)前的市場(chǎng)狀況本報(bào)告中不計(jì)算管理費(fèi)用。

　　3.計(jì)算利息

　　根據(jù)建筑物的建筑面積，按2000年《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計(jì)算，確定本項(xiàng)目的建設(shè)期為1年，假設(shè)土地取得費(fèi)在建設(shè)期前一次性投入，年貸款利率為5.31%，計(jì)息期按建設(shè)期計(jì)算。

　　利息=86.13×5.31%=4.57萬(wàn)元

　　4.發(fā)展商利潤(rùn)

　　因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的價(jià)值也部分參與了項(xiàng)目整體利潤(rùn)的產(chǎn)生，按照××縣當(dāng)前類似物業(yè)的市場(chǎng)狀況，以及建筑物自身工業(yè)廠房的特點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象的集中建設(shè)期為1年，發(fā)展商土地利潤(rùn)率取15%。

　　發(fā)展商利潤(rùn)=86.13×15%=12.92萬(wàn)元

　　5.銷售稅費(fèi)

　　銷售稅費(fèi)包括兩稅一費(fèi)，一般為土地總價(jià)格的6%，設(shè)估價(jià)對(duì)象土地部分的市場(chǎng)價(jià)格為x，則此部分稅費(fèi)為6%x。

　　6.土地價(jià)格

　　x=86.13+4. 57+12.92+6%x

　　x=110.23萬(wàn)元

　　7.年期修正

　　估價(jià)對(duì)象的土地剩余使用年期為43年，因此應(yīng)進(jìn)行年期修正。由于采用市場(chǎng)比較法的個(gè)別因素中，已考慮了土地剩余使用年期修正，所以不再重復(fù)考慮。

　　8.采用市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果

　　采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象中土地部分進(jìn)行估價(jià)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值為110.23萬(wàn)元人民幣。