(二)、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

　　房地產(chǎn)估價從表面上看似乎是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價，即房地產(chǎn)估價師認(rèn)為房地產(chǎn)值多少錢它就是多少錢。在現(xiàn)實(shí)中，由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二、價值量大等特性，不僅不存在大量相同的房地產(chǎn)交易，而且參與同一宗房地產(chǎn)交易者的數(shù)量通常很少，在許多情況下甚至只有一兩個買者，從而房地產(chǎn)的成交價格容易受交易者的動機(jī)、偏好等個別情況的影響。

　　但從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價值是客觀存在、不以個別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，是由市場力量決定，即是由眾多的市場參與者的價值判斷，而非個別人的價值判斷所形成的。因此，房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機(jī)制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。

　　換句話說，房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，房地產(chǎn)估價師只是運(yùn)用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實(shí)踐經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”它，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”，更不是把自己主觀想象的某個“數(shù)值”強(qiáng)加給估價對象。盡管估價在表面上或形式上為人的一種主觀活動或行為，有時甚至帶有較濃重的主觀色彩。

　　房地產(chǎn)估價不同于房地產(chǎn)定價還在于：房地產(chǎn)估價是提出關(guān)于估價對象客觀合理價值的專業(yè)意見，為有關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。而定價往往是有關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如要價、出價或成交價等應(yīng)由有關(guān)當(dāng)事人自己決定。有關(guān)當(dāng)事人出于某種目的或需要，可以使其要價、出價或成交價等低于或高于客觀合理的價值。例如，政府擁有的一宗土地，正常市場價格為800元/m2，但是根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策(需要政府扶持或者調(diào)控的產(chǎn)業(yè))，為了扶持或鼓勵某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以600元/m2的優(yōu)惠價供給;或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可對這些產(chǎn)業(yè)實(shí)行高地價政策。至于私人之間的讓利交易就更不用說了。

　　需要特別指出的是，估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷，而必須考慮估價對象的潛在目標(biāo)客戶群是如何思考和分析的，即要模擬估價對象潛在目標(biāo)客戶群的思維進(jìn)行估價。