育路教育網(wǎng)小編特為大家整理了2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考習(xí)題，希望對(duì)大家有所幫助，取得一個(gè)好的成績(jī)！

    某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2，包括生地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18001元/m2.

    請(qǐng)問(wèn)：

    1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？

    2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？

    答：

    1.錯(cuò)誤有：

    （1）應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用（或重置價(jià)格）。

    或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

    （2）應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

    或：不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

    （3）利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。

    或：利潤(rùn)不應(yīng)是開(kāi)發(fā)商的期望利潤(rùn)。

    2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。

    或：（1）或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

    （2）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

    （3）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。