綜合題

　　下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

　　房地產(chǎn)抵押估價報告

　　估價項目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估

　　委托方：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　估價方：××房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司

　　估價人員：×××

　　估價作業(yè)日期：2008年6月14日至2008年6月19日

　　目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明(略)

　　估價的假設(shè)和限制條件(略)

　　××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結(jié)果報告

　　一、委托方

　　××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，機(jī)構(gòu)地址(略)，法定代表人(略)，

　　地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　二、估價方

　　××房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司，機(jī)構(gòu)地址(略)，法定代表人(略)，

　　地址(略)，聯(lián)系電話(略)。

　　三、估價對象

　　估價對象為位于××市××大道××號××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。估價對象為××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。

　　估價對象竣工后，建筑總層數(shù)為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米,總建筑面積為26934.74平方米。估價對象的土地使用權(quán)類型為出讓、用途為商業(yè)，終止日期為2044年6月22日，土地使用權(quán)總面積為6346.90平方米。

　　估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)多層建筑，主體結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2006年10月動工，在估價時點(diǎn)大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預(yù)埋，已安裝主要設(shè)施、設(shè)備有：中央空調(diào)、高、低區(qū)生活給水箱、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及自動噴灑滅火系統(tǒng)、地下室通風(fēng)系統(tǒng)、消防通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備均已安裝。正在進(jìn)行前期安裝準(zhǔn)備的設(shè)施、設(shè)備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內(nèi)自動扶梯六部。

　　四、估價目的

　　為抵押貸款提供價格參考依據(jù)

　　五、估價時點(diǎn)

　　2008年6月14日

　　六、價值定義

　　本報告所確定的房地產(chǎn)價值，是根據(jù)本報告的估價目的、在公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的估價時點(diǎn)上的公開市場價格。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則

　　獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;估價時點(diǎn)原則。

　　九、估價方法

　　由于估價對象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開發(fā)法對其進(jìn)行估價，然后選用成本法進(jìn)行估價，最后將兩種估價方法的估價值進(jìn)行綜合處理得出估價對象的最終估價結(jié)果，假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計后續(xù)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。

　　十、估價結(jié)果

　　經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在估價時點(diǎn)2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元(大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　十一、估價人員

　　注冊房地產(chǎn)估價師：×××、×××

　　十二、估價作業(yè)日期

　　2008年6月14日至2008年6月19日

　　十三、估價報告應(yīng)用的有效期(略)

　　十四、估價報告使用說明、風(fēng)險提示和變現(xiàn)能力等分析(略)

　　××房地產(chǎn)在建工程抵押估價技術(shù)報告

　　一、實(shí)物狀況分析(略)

　　二、區(qū)位狀況分析(略)

　　三、權(quán)益狀況分析(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　五、估價方法選用

　　由于估價對象是在建工程，缺少可比實(shí)例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開發(fā)法對其進(jìn)行估價，然后選用成本法進(jìn)行估價，最后將兩種估價方法的估價值進(jìn)行綜合處理得出估價對象的最終估價結(jié)果

　　假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計后續(xù)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。

　　六、估價測算過程

　　(一)運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取估價對象的價格

　　1.假設(shè)開發(fā)法估價的計算公式

　　在建工程價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程的稅費(fèi)

　　2.測算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值

　　采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值。收益法的計算公式為：

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　式中：A為房地產(chǎn)每年凈收益;Y為資本化率;n為收益年期。

　　(1)年總收益的求�。�362元/平方米(測算過程略)。

　　(2)年總支出的求取：

　�、倌暾叟f費(fèi)。根據(jù)《××省建筑工程計價定額》以及分析、比較與估價對象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價1800元/平方米。根據(jù)估價對象土地使用權(quán)終止日期為2044年6月的期限和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》"建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊"的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費(fèi)為

　　年折舊費(fèi)=1800÷39=46.15元/平方米

　�、谀昃S修費(fèi)。按規(guī)定，維修費(fèi)為房屋造價的1.5%，則有：

　　年維修費(fèi)=1800×1.5%=27.00元/平方米

　�、勰旯芾碣M(fèi)。年管理費(fèi)=(46.15+27.00)×10%=7.32元/平方米

　　④年保險費(fèi)。年保險費(fèi)按房屋造價的2‰計算，則有：

　　年保險費(fèi)=1800×2‰=3.60元/平方米

　�、菽攴慨a(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800×1.2%=21.60元/平方米

　　年總支出=年折舊費(fèi)+年維修費(fèi)+年管理費(fèi)+年管理費(fèi)+年房產(chǎn)稅

　　=46.15+27.00+7032+3060+21.60

　　=105.67元/平方米

　　(3)求取年凈收益：

　　年凈收益=年總收益-年總支出

　　=362-105.67=256.33元/平方米

　　(4)資本化率的確定：資本化率的確定采用無風(fēng)險收益率加風(fēng)險調(diào)整值法,確定為6.38%

　　(5)收益年限的確定：估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。

　�、迣⑸鲜鰯�(shù)據(jù)代人公式

　　V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]

　　=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米

　　則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值=4018×26934.74

　　=108223785.32元

　　3.測算續(xù)建成本

　　根據(jù)對施工現(xiàn)場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測算(測算過程略)確定工程續(xù)建成本為11000000元。

　　4.管理費(fèi)用

　　依規(guī)定，建設(shè)工程項目的管理費(fèi)用按建設(shè)成本的5%計算，則有：

　　管理費(fèi)用=11000000×5%=550000元

　　5.投資利息

　　經(jīng)測算(測算過程略),投資利息為230278.32元

　　6.銷售費(fèi)用

　　按續(xù)建成本的5%計,則有：

　　11000000×5%=550000元

　　7.續(xù)建投資利潤

　　經(jīng)測算(測算過程略),續(xù)建投資利潤為2200000元

　　8.買方購買在建工程的稅費(fèi)

　　經(jīng)測算(測算過程略), 買方購買在建工程的稅費(fèi)為715000元

　　9.在建工程的評估值

　　在建工程價格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元

　　(二)運(yùn)用成本法求取估價對象的價格

　　成本法估價的計算公式

　　房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　計算結(jié)果為80079680元(計算過程略)

　　(三)估價對象的價格

　　運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價對象的價格。取假設(shè)開發(fā)法計算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：

　　估價對象價格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元

　　七、估價結(jié)果確定

　　經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在估價時點(diǎn)2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元(大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。

　　2.指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

　　有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補(bǔ)足地價和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：

　　房地產(chǎn)價格=土地重新取得成本+建筑物重置總價-建筑物折舊

　　1.土地重新取得成本的計算。根據(jù)土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/㎡，現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/㎡，則土地重新取得成本為:

　　土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4(元)

　　2.建筑物重置總價的計算。房產(chǎn)管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為2600元/㎡，房產(chǎn)管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為2700元/㎡，房產(chǎn)管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3000元/㎡。則估價對象建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088(元)

　　3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計算，其計算公式為:

　　建筑物折舊=建筑物重置總價×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

　　建筑物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)

　　4.估價對象價格的計算。估價對象房地產(chǎn)價格為：

　　房地產(chǎn)總價=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

　　房地產(chǎn)單價=187760/93.88=2000(元/㎡)