| 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 項(xiàng)目名稱：××市××區(qū)××路66號(hào)綜合樓（地下室及地上一至十二層）房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估
委托方：××人民法院
估價(jià)方：××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
估價(jià)人員：××× ×××
估價(jià)作業(yè)日期：××× 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 一、估價(jià)假設(shè)條件
（一）本次估價(jià)參考公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定其客觀合理價(jià)格，但考慮到短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響，其拍賣底價(jià)可能會(huì)低于其市場(chǎng)價(jià)值。
�。ǘ┍敬喂纼r(jià)基于以下概念：
所稱估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員。根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算、制定的活動(dòng)。
所稱客觀合理價(jià)格，是指對(duì)應(yīng)于某種估價(jià)目的特定條件下形成或成立的正常價(jià)格，它能夠?yàn)楫?dāng)事人或社會(huì)一般人所信服和接受，通�？陀^合理價(jià)格是指在公開市場(chǎng)上形成或成立的價(jià)格。
公開市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較為充裕的時(shí)闖，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性。
同一估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，估價(jià)結(jié)果的客觀合理價(jià)格也會(huì)有所不同。
本次價(jià)格評(píng)估，采用基于市場(chǎng)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，但報(bào)告使用者需考慮短期強(qiáng)制處置等因素，估價(jià)對(duì)象拍賣價(jià)格可能會(huì)低于其市場(chǎng)價(jià)格。
二、估價(jià)限制條件
（一）本估價(jià)報(bào)告是為委托方拍賣估價(jià)對(duì)象提供價(jià)格參考，若改變估價(jià)目的及使用條件需向本評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價(jià)。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)拍賣底價(jià)由法院根據(jù)有關(guān)法規(guī)確定。
�。ㄈ┍痉康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章并由估價(jià)師簽字后方可使用。
（四）按有關(guān)規(guī)定本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)目期起半年內(nèi)有效。隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象自身情況發(fā)生變化，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)變化，估價(jià)結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
�。ㄎ澹┍敬喂纼r(jià)所依據(jù)的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬、土地使用權(quán)面積及建筑面積資料由委托方提供，委托方對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。由于委托方提供資料不實(shí)造成的失誤，受托方不承擔(dān)責(zé)任。
�。┕纼r(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，并對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估估價(jià)對(duì)象的勘察，限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評(píng)估人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)木質(zhì)工程、其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。此外，評(píng)估人員也沒有組織對(duì)電子空調(diào)或其他設(shè)備等服務(wù)性設(shè)施進(jìn)行測(cè)試的責(zé)任。
�。ㄆ撸┳裱瓏�(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則有關(guān)內(nèi)容，估價(jià)報(bào)告僅按既定目的提供給委托方使用。評(píng)估人員對(duì)委托方負(fù)有這樣的責(zé)任：作為一名稱職的估價(jià)人員，他將熟練地運(yùn)用專業(yè)技術(shù)，仔細(xì)、勤奮地編制估價(jià)報(bào)告。
�。ò耍┨厥庹f明事項(xiàng)：
（1）估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型原為劃撥，根據(jù)委托方提供的××地房證第×××號(hào)，估價(jià)對(duì)象已辦理國(guó)有土地使用設(shè)定出讓手續(xù)，土地使用權(quán)設(shè)定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，設(shè)定出讓用途為工業(yè)，應(yīng)繳交的出讓金為3585844.88元。本報(bào)告中有關(guān)土地出讓年限均以上述為準(zhǔn)。另根據(jù)委托方提供的××市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局于2002年4月22日出具的協(xié)助執(zhí)行書回執(zhí)載明：拍賣估價(jià)對(duì)象時(shí)，應(yīng)從拍賣價(jià)款所得中優(yōu)先扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金人民幣3585844.88元，土地用途仍為工業(yè)。
�。�2）估價(jià)對(duì)象批準(zhǔn)用途為工業(yè)用途，雖現(xiàn)用途為商業(yè)、辦公、酒店，但至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托方、產(chǎn)權(quán)人、承租人均未提供估價(jià)對(duì)象改變用途有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。本次按批準(zhǔn)用途——工業(yè)用途評(píng)估。并充分考慮造價(jià)、租金等對(duì)價(jià)值的影響。
�。�3）如本次評(píng)估對(duì)象能按現(xiàn)狀用途商業(yè)補(bǔ)辦變更手續(xù)，其一層價(jià)值初估預(yù)計(jì)為6000～6500元/㎡（含應(yīng)向政府補(bǔ)交的土地出讓金按樓面價(jià)約2100元/㎡），二層價(jià)值在3800～4000元/㎡（含應(yīng)向政府補(bǔ)交的土地出讓金接樓面價(jià)約1680元/㎡）。該數(shù)據(jù)僅供委托方參考。
�。�4）根據(jù)委托方提供的租賃合同，權(quán)屬人××廠與××有限公司簽訂了20年的租賃合同，租賃期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××有限公司已將該大樓按酒店，辦公、商業(yè)等用途進(jìn)行改造并裝修。本次評(píng)估遵循合法原則，評(píng)估中未考慮租賃合同及改變用途對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。
�。ň牛┍驹u(píng)估報(bào)告估價(jià)結(jié)果為設(shè)定完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)值，其中包括應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款。因此拍賣成交后，應(yīng)先按設(shè)定出讓合同規(guī)定扣除需補(bǔ)交的地價(jià)款。
�。ㄊ┍竟纼r(jià)報(bào)告書一式五份全部交于委托方。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方 委托估價(jià)人：××區(qū)人民法院
二、估價(jià)方（略）
三、估價(jià)對(duì)象 �。ㄒ唬┕纼r(jià)對(duì)象調(diào)查情況見表1 表1估價(jià)對(duì)象調(diào)查情況表 | 權(quán)屬人 | ××××廠 | | 房地坐落 | ××區(qū)××路66號(hào)綜合樓 | | 土地使用權(quán)類型 | 劃撥 | 房基所有權(quán)性質(zhì) | 國(guó)有房產(chǎn) | | 產(chǎn)權(quán)來源 | 1992年建造 | 產(chǎn)權(quán)比例 | 100% | | 土地用途 | 工業(yè)用地 | 房屋用途 | 工業(yè) | | 國(guó)籍號(hào) | ××× | 地籍號(hào) | ××× | | 土地使用設(shè)定出讓期限自1998年4月5日至2048年4月4日止 | | 土地狀況 | 宗地總面積 | 4596.32㎡ | | 宗地四至 | 東至 | （略） | | 西至 | （略） | | 南至 | （略） | | 北至 | （略） | | 房屋狀況 | 建筑結(jié)構(gòu) | 鋼混 | | 建筑面積 | 17542.50㎡ | | 樓層/層次 | 共12層/地下一層、第一至十二層 | | 建成年份 | 1992 | | 樓層 | 建筑面積（㎡） | 產(chǎn)權(quán)證號(hào) | | 地下一層 | 1542.69 | ×地房征第×××號(hào) | | 第一層（含夾層） | 1353.23 | ×地房證第×××號(hào) | | 第二層 | 1295.48 | ×地房證第×××號(hào) | | 第三層 | 1295.48 | ×地房證第×××號(hào) | | 第四層 | 1295.48 | ×地房證第×××號(hào) | | 第五層 | 1295.48 | ×地房證第×××號(hào) | | 第六層 | 129296 | ×地房證第×××號(hào) | | 第七層 | 1292.96 | ×地房證第×××號(hào) | | 第八層 | 1292.96 | ×地房證第×××號(hào) | | 第九層 | 1295.96 | ×地房征第×××號(hào) | | 第十層 | 1292.96 | ×地房證第×××號(hào) | | 第十一層 | 1292.96 | ×地房證第×××號(hào) | | 第十二層（含屋頂、冰箱層） | 1706.90 | ×地房證第×××號(hào) | | 總計(jì) | 17542.50 | —— |
（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況
�。�1）估價(jià)對(duì)象為××廠于1992年建造，土地用途為工業(yè)，土地使用權(quán)類型原為劃撥，1998年辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又與抵押權(quán)人續(xù)期三年，1998年在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)間時(shí)設(shè)定為出讓，設(shè)定出讓年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其土地已使用4年（取整），尚剩余使用年限為46年（取整）。
�。�2）估價(jià)對(duì)象所處建筑物建成于1992年。為鋼混結(jié)構(gòu)，房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限60年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該建筑物已使用10年。
（3）本次評(píng)估為委托估價(jià)方拍賣估價(jià)對(duì)象提供價(jià)格參考。
（三）估價(jià)對(duì)象狀況
估價(jià)對(duì)象為坐落于××區(qū)××路西北側(cè)××××廠所屬的綜合樓。估價(jià)對(duì)象緊臨××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估價(jià)對(duì)象門前即有公交站點(diǎn)，有多路公交車經(jīng)過，交通便捷度較高。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少，沿××路兩側(cè)分布較多商業(yè)小店面，商業(yè)繁華度已形成一定規(guī)模。估價(jià)對(duì)象所在宗地總面積為4296.32㎡，用途為工業(yè)，土地使用權(quán)類型原為劃撥，設(shè)定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該宗地已使用了4年，土地剩余使用年限為46年。
估價(jià)對(duì)象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混結(jié)構(gòu)的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為17542.50㎡。該建筑東南側(cè)設(shè)有兩部客用電梯、西北側(cè)設(shè)有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調(diào)，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層商為5m，第二至第十二層層高約為4m。估價(jià)對(duì)象房屋規(guī)劃批準(zhǔn)用途為工業(yè)廠房。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未按原規(guī)劃用途用，主要作為“××酒店”使用，具體使用與裝修情況如下：
底層用途為酒店大堂、××餐館、琴行及若干間待租店面。其中酒店大堂地面鋪花崗石，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂；其余店面地面大部分鋪瓷磚，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。
二層用途為××餐廳，裝修為地面鋪瓷磚，墻面及頂棚為乳膠漆粉刷，頂棚飾有木角線。
三層用途為健身房，裝修為地面局部鋪缸磚、局部為本地板及地毯，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為油漆粉刷。
為中餐廳，正在裝修，內(nèi)設(shè)有若干間包間。
五層呈內(nèi)走廊式布置，隔為若干問套房，無裝修。
六層內(nèi)部無隔斷，無裝修。
七層用途為××汽車配件有限公司辦公場(chǎng)所，裝修為地面鋪地毯，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。內(nèi)局部為石膏板隔墻隔為若干間辦公室。
八層用途為英語休閑酒茶坊及酒店會(huì)議室，裝修為地面鋪地毯，其余裝修與底層大致相同。
九至十二層用途為客房，裝修為走廊地面鋪地毯，客房為木門，地面鋪花崗石，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。
地下室用途為設(shè)備層，無裝修。
根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象的使用與維護(hù)狀況良好。 四、估價(jià)目的（略）
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（略）
六、價(jià)值定義（略）
七、估價(jià)依據(jù)
（一）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件
（1）《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》。
�。�2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》。
�。�3）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。
（4）《中華人民共和國(guó)拍賣法》。
（5）《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》。
（6）《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
（7）××市人民政府文件××府[2000]××綜號(hào)“××市人民政府關(guān)于調(diào)整土地綜合配套費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的通知”。
�。ǘ┍敬喂纼r(jià)采用的技術(shù)規(guī)程
中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。
�。ㄈ┪蟹教峁┑挠嘘P(guān)資料
�。�1）××××區(qū)人民法院估價(jià)委托書：[2002]×執(zhí)字第××號(hào)復(fù)印件。
�。�2）《××市土地房屋權(quán)證》：×地房證第××號(hào)復(fù)印件。
�。�3）《××市土地房屋他項(xiàng)權(quán)證》：×地房證第××號(hào)復(fù)印件。
�。�4）委托方提供的裝修資料。
�。�5）房屋租賃合同。
�。�6）××市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局協(xié)助執(zhí)行書回執(zhí)。
�。ㄋ模┕纼r(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等
八、估價(jià)原則
本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：
�。�1）合法原則：遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。
�。�2）最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。
�。�3）替代原則：遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
（4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
九、估價(jià)方法
因估價(jià)對(duì)象規(guī)劃批準(zhǔn)用途為工業(yè)廠房。與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格；另估價(jià)對(duì)象存在潛在的出租收益，擬采用收益還原法評(píng)估其價(jià)格，然后綜合兩種方法的評(píng)估結(jié)果來估價(jià)確定其最終價(jià)格。
十、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2002年5月23日的價(jià)值為人民幣3637.33萬元（大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整）（估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期和估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期略） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析
（1）估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型原為劃撥，設(shè)定出讓土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其土地巳使用4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。
�。�2）估價(jià)對(duì)象建成于1992年，為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該建筑物已使用10年（取整）。
�。�3）估價(jià)對(duì)象坐落于××區(qū)××路西北側(cè)××廠所屬綜合樓，估價(jià)對(duì)象緊臨××路，其西南距××桐路及××路不足,50m，估價(jià)對(duì)象門前即為公交站點(diǎn)，有多路公交車經(jīng)過，交通便捷度較高。
（4）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少。沿××路兩側(cè)分布較多商業(yè)小店面，商業(yè)繁華度已形成一定水平。
�。�5）估價(jià)對(duì)象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混結(jié)構(gòu)的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為175542.50㎡。該建筑東南側(cè)設(shè)有兩部客用電梯、西北側(cè)設(shè)有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調(diào)，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層高為，5m，第二至十二估價(jià)對(duì)象房屋規(guī)劃批準(zhǔn)用途為工業(yè)廠房。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未按原規(guī)劃用途使用，已改作“××酒店”使用。
�。�6）估價(jià)對(duì)象，原批準(zhǔn)用途為工業(yè)廠房，由××廠于1992年建造。但該建筑物現(xiàn)已被出租并同時(shí)改變用途。據(jù)調(diào)查產(chǎn)權(quán)人改變土地及房屋用途未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，亦未補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。
二、區(qū)域因素分析
（一）區(qū)位條件
估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路西北側(cè)，土地級(jí)別為B—B1區(qū)，為××市老市區(qū)，根據(jù)××市總體規(guī)劃。該區(qū)域?yàn)樯套【C合區(qū)，該區(qū)域特點(diǎn)是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路兩側(cè)多為店面，只有少量的零星的幾棟工業(yè)廠房，計(jì)劃也將逐漸遷至××島外。
（二）交通條件
估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域道路路網(wǎng)密度較大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交車和小巴經(jīng)過，交通條件較好。
�。ㄈ┉h(huán)境條件
區(qū)域內(nèi)有中山公園、植物園等景觀公園，但估價(jià)對(duì)象附近私有住宅較多，且較陳舊，建筑密度大，綠化率低，環(huán)境條件一般。
�。ㄋ模┏鞘谢A(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度
該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)“五通一平”（通上水、通下水、通電、通信、通路及場(chǎng)地平整），銀行、菜市場(chǎng)、郵局、學(xué)校等各項(xiàng)公共配套設(shè)施齊全，完全能夠滿足人們正常的生產(chǎn)及生活需要。
三、市場(chǎng)背景分析
根據(jù)××市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該市的商品房及二手房的交易量在去年達(dá)到歷史最高水平，合計(jì)為380萬㎡。但廠房的交易量與去年持平，而且廠房銷售均價(jià)為1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅達(dá)24.6％。下跌的主要原因?yàn)槭袇^(qū)規(guī)劃布局的調(diào)整，新增工業(yè)項(xiàng)目近年全部安排在新區(qū).舊城區(qū)的工業(yè)企業(yè)也逐漸搬遷改造到新區(qū)，新區(qū)工業(yè)廠房?jī)r(jià)格較低。目前該市工業(yè)用地總體上是供大于求的狀況。但該市已基本形成外向型經(jīng)濟(jì)格局，每年引進(jìn)外資的數(shù)量及增長(zhǎng)速度都排在全國(guó)各城市前列，對(duì)工業(yè)廠房還存在有相當(dāng)?shù)男枨蟆?br /> 四、最高最佳使用分析
估價(jià)對(duì)象規(guī)劃批準(zhǔn)用途為工業(yè)用途，根據(jù)其所處的區(qū)位等級(jí)、區(qū)位條件及其所處城市內(nèi)部經(jīng)濟(jì)地理位置、城市建設(shè)和土地資源優(yōu)化配置的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，估價(jià)人員認(rèn)為工業(yè)用途不是最佳用途。但本次評(píng)估從合法的原則考慮，仍以原規(guī)劃用途——工業(yè)廠房進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，出于估價(jià)對(duì)象處在市區(qū)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)廠房較少，適合中小型的加工企業(yè)使用，作為工業(yè)廠房仍有較好的市場(chǎng)條件。
五、估價(jià)方法選用
因估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為工業(yè)廠房，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格I另估價(jià)對(duì)象存在潛在的出租收益，擬采用收益還原法評(píng)估其價(jià)格，然后綜合兩種方法的評(píng)估結(jié)果來確定其最終價(jià)格。 六、估價(jià)測(cè)算過程
評(píng)估思路：遵循合法原則，同時(shí)考慮估價(jià)目的對(duì)價(jià)格的影響，本次仍以批準(zhǔn)的合法用途估價(jià)，不考慮改變用途對(duì)價(jià)格的影響。
由于待估地下室不計(jì)地價(jià)，本次評(píng)估僅用成本法評(píng)估地下室的建造成本；待估綜合樓底層層高較高為5m，第二至第十二層層高為4m，第二至第十二層造價(jià)及使用功能均較底層低。因此本次評(píng)估用收益法及成本法將底層與第二至第十二層分別計(jì)算，最后加總求得估價(jià)對(duì)象總價(jià)值。
�。ㄒ唬┑叵率�
采用成本法。
�。�1）計(jì)算公式：根據(jù)成本法的要求，成本法估價(jià)的基本公式為：
房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)一建筑物折舊
�。�2）計(jì)算過程：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及有關(guān)規(guī)定，確定以下指標(biāo)見表2。 表2重置價(jià)格構(gòu)成表 | 序號(hào) | 重置價(jià)格構(gòu)成 | 單價(jià)（元） | 備注 | | 一 | 土地使用權(quán)價(jià)值 | | 地下室不計(jì)地價(jià) | | 二 | 建筑物價(jià)值 | 1001.78 | 1+2+3+4+5-6 | | 1 | 建筑物開發(fā)成本 | 972 | a+b+c | | a | 建安工程造價(jià) | 900 | 根據(jù)××市建設(shè)工程投貸估算指標(biāo)。地下室底層層高約3.3m，類似框架結(jié)構(gòu)地下室建安工程造價(jià)為900元/㎡ | | b | 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) | 54 | 包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi).報(bào)建手續(xù)費(fèi)，咨詢、可行性研究、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用按建安工程造價(jià)的6%計(jì)取 | | c | 開發(fā)過程中的費(fèi)用 | 18 | 包括工程監(jiān)理費(fèi)1%，次要項(xiàng)目及其他費(fèi)用1% | | 2 | 建筑物的管理費(fèi)用 | 29.16 | 為建筑物開發(fā)成本的3% | | 3 | 建筑物的投資利息 | 26.58 | （1+2）×利率×（開發(fā)周期/2），利率取5.31%，開發(fā)期為1年 | | 4 | 建筑物的銷售費(fèi)用 | 100.77 | （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55% | | 5 | 建筑物的投資利潤(rùn) | 50.06 | （1+2）×5%.開發(fā)利潤(rùn)取5% | | 6 | 建筑物折舊 | 176.78 | （1+2+3+4+5）×折舊事，根據(jù)直線折舊及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀察確定成新率為85%，則折舊率為15% | | 三 | 評(píng)估價(jià)格 | 1001.78 | 為土地使用權(quán)價(jià)值與建筑物價(jià)值之和 |
（3）計(jì)算結(jié)果：成本法評(píng)估地下室房產(chǎn)單價(jià)為1002元/㎡。
�。ǘ┚C合樓底層
1.收益法
（1）計(jì)算公式：V=A/R[1-1/(1+R)n]
式中V——收益法評(píng)估價(jià)格，
A——房地產(chǎn)年純收益；
R——報(bào)酬率；
n——房地產(chǎn)收益年期。
（2）具體計(jì)算過程見表3。 表3收益價(jià)格計(jì)算表 | 序號(hào) | 內(nèi)容 | 數(shù)量 | 備注 | | 一 | 年房地產(chǎn)總收益（元/㎡） | 215.00 | | | 1 | 月租金（元/㎡） | 18.00 | 據(jù)調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，待估底層層高約5m，該地區(qū)類似結(jié)構(gòu)、層、帶類似設(shè)備裝修的工業(yè)廠房租金約為18元/（㎡·月） | | 2 | 年房地產(chǎn)總收益（元/㎡） | 216.00 | | | 二 | 年總費(fèi)用（元/㎡） | 68.45 | | | 1 | 維修費(fèi)（元/㎡） | 4.32 | 指為保證房屋正常使甩每年需支付的售繕費(fèi)用，按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì) | | 2 | 管理費(fèi)（元/㎡） | 4.32 | 指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用.接年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì) | | 3 | 房產(chǎn)稅（元/㎡） | 25.92 | 接年房地產(chǎn)總收益的12%計(jì) | | 4 | 營(yíng)業(yè)稅及附加（元/㎡） | 11.99 | 營(yíng)業(yè)稅為年房地產(chǎn)總收益的5%計(jì)F社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的1%計(jì)，教育附加費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)；城建稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì).總計(jì)按年房地產(chǎn)總收益的5.55%計(jì) | | 5 | 保險(xiǎn)費(fèi)（元/㎡） | 3.00 | 保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋重量竹格的0.2%計(jì)，同類型房屋重量?jī)r(jià)格一般為1500元/㎡ | | 6 | 租金損失費(fèi)（元/㎡） | 18.00 | 指房屋在出租過程中遇到投有租出去的空置期，按1個(gè)月計(jì)算 | | 7 | 租賃中介費(fèi)（元/㎡） | 0.90 | 按月租金的5%計(jì) | | 三 | 年租金凈收入（元/㎡） | 147.55 | | | 四 | 報(bào)酬率（%） | 5.00% | 取一年期貸款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加權(quán)平均值作為安全利率，同時(shí)考慮周圍物業(yè)的租售比、同期債券利率及估價(jià)對(duì)象所處社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及與其投資其他經(jīng)濟(jì)行為的風(fēng)險(xiǎn)后，確定報(bào)酬率為5.0% | | 五 | 可獲收益年限（年） | 46 | 概據(jù)規(guī)范，鋼棍結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，該建筑建成于1993年.房屋剩余經(jīng)濟(jì)年限為50年，土地剩余使用年限為46年，則可收益年限為46年 | | | 收益價(jià)格（元/㎡） | 2638 | |
�。�3）計(jì)算結(jié)果：收益法評(píng)估綜合樓底層房地產(chǎn)單價(jià)為2638元/㎡。
2.成本法
�。�1）計(jì)算公式；根據(jù)成本法的要求，成本法估價(jià)的基本公式為；
房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)-建筑物折舊
�。�2）計(jì)算過程：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及××市的有關(guān)規(guī)定.確定以下指標(biāo)。 表4成本法評(píng)估價(jià)格計(jì)算表 | 序號(hào) | 重量?jī)r(jià)格構(gòu)成 | 單價(jià)（元） | 備注 | | 一 | 土地使用權(quán)價(jià)值 | 456.07 | 1+2+3+4+5 | | 1 | 土地取得成本
及開發(fā)成本 | 326.69 | 根據(jù)×府[2000]綜××號(hào)文.估價(jià)對(duì)象士地屬于B-B1區(qū)，工業(yè)用途土地單價(jià)為700元/㎡，年期修正為，[1-1÷(1+4.01%)50]÷[1-1÷(1+4.01%)46]=1.0285。容積率為3.72，容積率修正系數(shù)為1.688，經(jīng)過年期、容積率修正后樓面地價(jià)為700×1.0285×1.688÷3.72-26.9元/㎡ | | 2 | 土地的管理費(fèi)用 | 9.27 | 為土地取得成本及開發(fā)成本的3% | | 3 | 土地的投資利息 | 34.93 | （1+2）×利率×開發(fā)周期，利率取5.49%，開發(fā)期為2年 | | 4 | 土地的銷售費(fèi)用 | 54.47 | （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55% | | 5 | 土地的開發(fā)利潤(rùn) | 47.72 | （1+2）×15%，開發(fā)利潤(rùn)取15% | | 二 | 建筑物價(jià)值 | 1989.18 | 1+2+3+4+5-6 | | 1 | 建筑物開發(fā)成本 | 1765 | a+b+c+d+e | | a | 建安工程造價(jià) | 1450 | 根據(jù)××市建設(shè)工程投資估算指標(biāo)，估價(jià)對(duì)象層高為5m.內(nèi)安裝兩部客用××電梯及兩部載重量為3t的貨用電梯，類似結(jié)構(gòu)、層高、帶類似設(shè)備裝修的建安工程造價(jià)為1450元/㎡ | | b | 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) | 87 | 包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，報(bào)建手續(xù)費(fèi)，咨詢、可行性研究、策、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用姆建安工程造價(jià)的6%計(jì)取 | | c | 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) | 120 | 小區(qū)紅線內(nèi)的給水、供電、道路等 | | d | 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) | 80 | 區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)?/td> | | c | 開發(fā)過程中的費(fèi)用 | 29 | 包括工程監(jiān)理費(fèi)1%，次要項(xiàng)目及其他費(fèi)用1% | | 2 | 建筑物的管理費(fèi)用 | 52.98 | 為建筑物開發(fā)成本的3% | | 3 | 建筑物的投資利息 | 48.29 | （1+2）×利率×（開發(fā)周期/2），利率取5.31%，開發(fā)期為1年 | | 4 | 建筑物的銷售費(fèi)用 | 200.09 | （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55% | | 5 | 建筑物的投資利潤(rùn) | 272.85 | （1+2）×15%，開發(fā)利潤(rùn)取15% | | 6 | 建筑物折舊 | 351.03 | （1+2十3+4+5）×折舊，根據(jù)直線折舊及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀察確定成新率85%，則折舊率15% | | 三 | 評(píng)估價(jià)格 | 2445.25 | 為土地使用權(quán)價(jià)值與建筑物價(jià)值之和 |
�。�3）計(jì)算結(jié)果：成本法評(píng)估房地產(chǎn)單價(jià)為2445元/㎡。
（三）綜合樓房第二至十二層
1.收益法
�。�1）計(jì)算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]
式中V——收益法評(píng)估價(jià)格；
A——房地產(chǎn)年純收益；
R——報(bào)酬率；
n——房地產(chǎn)收益年期。 （2）具體計(jì)算過程見表5： 表5收益法價(jià)值計(jì)算表 | 序號(hào) | 內(nèi)容 | 數(shù)量 | 備注 | | 一 | 年房地產(chǎn)總收費(fèi)（元） | 168.00 | | | 1 | 月租金（元/㎡） | 14.00 | 據(jù)調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，待估第二至十二層層高為4m，該地區(qū)類似結(jié)構(gòu)、層高、帶類似設(shè)備裝修的工業(yè)廠房租金約為14元/（㎡·月） | | 2 | 年房地產(chǎn)總收益（元） | 168.00 | | | 二 | 年總費(fèi)用（元） | 53.90 | | | 1 | 維修費(fèi)（元） | 3.36 | 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用。按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì) | | 2 | 管理費(fèi)（元） | 3.35 | 指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用，按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì) | | 3 | 房產(chǎn)稅（元） | 20.16 | 按年房地產(chǎn)總收益的12%計(jì) | | 4 | 營(yíng)業(yè)稅及附加（元） | 9.32 | 營(yíng)業(yè)稅為年房地產(chǎn)總收益的5%計(jì)1社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的1%計(jì)，教育附加費(fèi)接營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)；城建稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)，總計(jì)按年房地產(chǎn)總收益的5.55%計(jì) | | 5 | 保障費(fèi)（元） | 3.00 | 保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋重置價(jià)格的0.2%計(jì)，同類型房屋重量?jī)r(jià)格一般為1500元/㎡ | | 6 | 租金損失（元） | 14.00 | 指房屋在出租過程中遇到?jīng)]有出租出去的空置期，按1個(gè)月計(jì)算 | | 7 | 租賃中介費(fèi)（元） | 0.70 | 按月租金的5%計(jì) | | 三 | 年租金凈收入（元） | 114.10 | | | 四 | 報(bào)酬率（%） | 5.00 | 取一年期貸款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加權(quán)平均值作為安全利率，同時(shí)考慮周圈物業(yè)的租售比、同期債券利率及估價(jià)對(duì)象所處社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及與其投資其他經(jīng)濟(jì)行為的風(fēng)險(xiǎn)后，確定報(bào)酬率為5.00% | | 五 | 可獲收益年限（年） | 46 | 根據(jù)規(guī)范，鋼混結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。該建筑建成于1993年，房屋剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，土地剩余使用年限為46年，則可收益年限為46年 | | | 收益價(jià)格（元/㎡） | 2040 | |
�。�3）計(jì)算結(jié)果：2040元/㎡。
2.成本法
�。�1）計(jì)算公式：根據(jù)成本法的要求，成本法估價(jià)的基本公式為：
房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)-建筑物折舊
�。�2）計(jì)算過程：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及××的有關(guān)規(guī)定，確定以下指標(biāo)。 表6重置價(jià)格計(jì)算表 | 序號(hào) | 重置價(jià)格構(gòu)成 | 單價(jià)（元） | 備注 | | 一 | 土地使用權(quán)價(jià)值 | 438.22 | 1+2+3+4+5 | | 1 | 土地取得成本及開發(fā)成本 | 308.84 | 根據(jù)×府[20003]綜××號(hào)文，估價(jià)對(duì)象土地屬于B—B1區(qū)，工業(yè)用途地面價(jià)為700元/㎡，年期修正為1-1÷(1+4.01%)46÷(1+.01%)50=0.723.容積率為3.72.容積率修正系數(shù)為1.688，經(jīng)過年期，容積率修正后樓面地面價(jià)為700×0.9723×1.688÷3.72=2308.84元/㎡ | | 2 | 土地的管理費(fèi)用 | 9.27 | 為土地取得成本及開發(fā)成本的3% | | 3 | 土地的投資利息 | 34.93 | （1+2）×利率×開發(fā)周期，利率取5.49%，開發(fā)期為2年 | | 4 | 土地的銷售費(fèi)用 | 37.47 | （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55% | | 5 | 土地的開發(fā)利潤(rùn) | 47.72 | （1+2）×15%，開發(fā)利潤(rùn)取13% | | 二 | 建筑物價(jià)值 | 1806.70 | 1+2+3+4+5-6 | | 1 | 建筑物開發(fā)成本 | 1604 | a+b+c+d+e | | a | 建安工程造價(jià) | 1300 | 根據(jù)××市建設(shè)工程投資估算指標(biāo)，估價(jià)對(duì)象層高為4m，內(nèi)安裝2部客用××電梯及二部載重量為3t的貨用電梯，類似結(jié)構(gòu)、層高、帶類似設(shè)備裝修的建安工程造價(jià)為1300元/㎡ | | b | 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) | 78 | 包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，報(bào)建手續(xù)費(fèi)，咨詢、可行性研究、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用按建安工程造價(jià)的6%計(jì)取 | | c | 基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)費(fèi) | 120 | 小區(qū)紅線內(nèi)的給水、供電、道路等 | | d | 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) | 80 | 區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)?/td> | | e | 開發(fā)過程中的費(fèi)用 | 26 | 包括工程監(jiān)理費(fèi)1%，次要項(xiàng)目及其他費(fèi)用1% | | 2 | 建筑物的管理費(fèi)用 | 48.12 | 為建筑物開發(fā)成本的3% | | 3 | 建筑物的投資利息 | 43.86 | （1+2）×利率×（開發(fā)周期/2）.利率取5.31%，開發(fā)期為1年 | | 4 | 建筑物的銷售費(fèi)用 | 181.73 | （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55% | | 5 | 建筑物的投資利潤(rùn) | 247.82 | （1+2）×15%，開發(fā)利潤(rùn)取15% | | 6 | 建筑物折舊 | 318.83 | （1+2+3+4+5）×折舊率，根據(jù)直線折舊及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀察確定成新率為85%，則折舊率為15% | | 三 | 評(píng)估價(jià)格 | 224492 | 為土地使用權(quán)價(jià)值與建筑物價(jià)值之和 |
�。�3）計(jì)算結(jié)果：成本法評(píng)估房地產(chǎn)單價(jià)為2245元/㎡
七、估價(jià)結(jié)果確定
（一）估價(jià)對(duì)象單價(jià)的確定
�。�1）地下室：以上采用成本法測(cè)算地下室價(jià)值為1002元/㎡。
�。�2）綜合樓底層：采用以上兩種方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象結(jié)果，成本法測(cè)算結(jié)果為2445元/㎡，收益還原法測(cè)算結(jié)果為2638元/㎡，兩種方法評(píng)估結(jié)果相差不大。本次評(píng)估采用兩種方法的算術(shù)平均值作為評(píng)估結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)單價(jià)為：（2445+2638）÷2＝2542（元/㎡）。
�。�3）綜合樓第二至第十二層：以上采用兩種方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象結(jié)果，成本法測(cè)算結(jié)果為2245元/㎡，收益還原法測(cè)算結(jié)果為2040元/㎡，兩種方法評(píng)估結(jié)果相差不大。本次評(píng)估采用兩種方法的算術(shù)平均值作為評(píng)估結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)單價(jià)為：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。
具體如下表：
表7估價(jià)對(duì)象價(jià)值的確定表 | 樓層 | 建筑面積（㎡） | 房地產(chǎn)單（元） | 總價(jià)（元） | | 地下一層 | 1542.69 | 1002 | 1545775 | | 第一層（含夾層） | 1353.23 | 2542 | 3439911 | | 第二至第十二層 | 14646.58 | 2143 | 31387621 | | 合計(jì) | 1754250 | | 36373307 |
�。ǘ┓康禺a(chǎn)評(píng)估結(jié)果
估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2002年5月23日的價(jià)值為人民幣3637.33萬元（大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整）。
（1）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中缺目錄。
（2）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中缺致委托方函。
�。�3）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中缺估價(jià)師聲明。
�。�4）估價(jià)報(bào)告未在估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔。
�。�5）估價(jià)結(jié)果缺單價(jià)。
（6）未在報(bào)告中說明待估地下室不計(jì)地價(jià)的原因。
�。�7）在用成本法計(jì)算時(shí)公式中缺銷售費(fèi)用一項(xiàng)。
�。�8）在用成本法列表計(jì)算中“銷售費(fèi)用”應(yīng)是“銷售稅費(fèi)”。
�。�9）在用成本法列表計(jì)算“建筑物的投資利潤(rùn)”中的“開發(fā)利潤(rùn)”應(yīng)表述為“建筑物投資利潤(rùn)率”。
�。�10）在用成本法列表計(jì)算“土地的開發(fā)利潤(rùn)”中的“開發(fā)利潤(rùn)取15％”應(yīng)表述為“土地投資利潤(rùn)率取15％”。
�。�11）在用收益法計(jì)算年總費(fèi)用（運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和有效毛收入）時(shí)，也應(yīng)說明這是客觀正常情況下的費(fèi)用。
（12）在用收益法計(jì)算年總費(fèi)用（運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和有效毛收入）時(shí)，應(yīng)包括設(shè)備的折舊費(fèi)（由于裝修是由承租方負(fù)擔(dān)的，所以裝修部分的折舊費(fèi)不用計(jì)算在內(nèi)）。 �。�13）在用收益法計(jì)算可獲得收益年限時(shí)，建筑物建成年代應(yīng)是1992年，而不是1993年。
�。�14）在計(jì)算土地取得成本及開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)說明土地報(bào)酬率4.01％的由來。
�。�15）在計(jì)算土地取得成本及開發(fā)成本時(shí)，年期修正計(jì)算中分子分母應(yīng)顛倒過來。
�。�16）缺附件。收入計(jì)算應(yīng)為190086萬元×（1-10％-5％）=161573元（兩率不是連乘是連加）。 |
