物業(yè)管理業(yè)務

（一）怎樣籌開首次業(yè)主大會

自2005年以來，屢有開發(fā)商、業(yè)主以及相關部門到省律協(xié)咨詢了解有關物業(yè)管理領域的諸多問題。其中，如何籌備召開首次業(yè)主大會便是前來咨詢的熱點問題之一。

據(jù)業(yè)內人士介紹，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，社區(qū)建設的不斷完善，以往業(yè)已存在的物業(yè)管理領域的諸多矛盾，近來表現(xiàn)得更為突出。其中，籌開首次業(yè)主大會是其中的熱點及難點之一。實踐中，業(yè)主在房屋尚未交付前，其主體地位為購房合同的一方當事人，所享有的是合同債權。眾所周知，在房屋交付后，業(yè)主大會成立之前，前期物業(yè)公司是開發(fā)商選任的，這一期間，無論從程序上講還是從實體上講，此時的業(yè)主并沒有充分享受到自己應有的權利。我國《物業(yè)管理條例》第8條、11條，建設部頒布的規(guī)范性文件《業(yè)主大會規(guī)程》第2條、3條、9條，均規(guī)定唯有業(yè)主大會依照程序正式成立，業(yè)主才真正享有法律意義上的業(yè)主權，要想享有真正法律意義上的業(yè)主權，“萬里長征第一步”，便是盡快籌開首次業(yè)主大會。承辦過此類業(yè)務的業(yè)內人士認為，當前籌開首次業(yè)主大會有以下幾個前置性法律問題須高度重視�，F(xiàn)予以歸納，供同行參考，以期拋磚引玉。

一、一個住宅小區(qū)宜存在一個業(yè)主大會籌備組

實踐中，曾出現(xiàn)這樣的難題，即小區(qū)里ABC……諸幢，幾乎一幢冒出一個業(yè)主大會籌備組，以致幾個籌備組之間相互抵觸，甚至揚言要對簿公堂。其實，面對這樣的問題，《業(yè)主大會規(guī)程》早有原則性規(guī)定，第5條規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作�；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。由此可見，一旦一個住宅小區(qū)內出現(xiàn)數(shù)個業(yè)主大會籌備組，追根溯源，還是要從建設單位（含公有住房出售單位）及主管部門、街辦（鄉(xiāng)政府）等方面找原因。凡未經(jīng)他們同意的，應不予認可；凡經(jīng)他們同意的，則“解鈴還需系鈴人”，宜提請他們這些單位、部門重新予以認定。

二、充分考慮前期物業(yè)公司作為首次業(yè)主大會籌備主體的可行性

前期物業(yè)公司是建設單位在業(yè)主大會成立之前選聘的。實踐中，業(yè)主在入住的初始階段，與前期物業(yè)公司之間必然存在一個磨合的過程，期間彼此累積了一些糾葛。但是由于前期物業(yè)公司往往在小區(qū)建設的收尾階段即進入小區(qū)從事物業(yè)管理工作，介入房屋交付、配套設施使用、整體巡查維護等工作，對于小區(qū)的建筑、管網(wǎng)、線路等方面的情況，掌握得較為全面，且通過與業(yè)主們接觸，掌握了入住率等與首次召開業(yè)主大會有關的信息。因此，律師在代理過程中，圍繞籌開首次業(yè)主大會，首選的方案仍應爭取前期物業(yè)公司成為首次業(yè)主大會召開的籌備主體。同時，前期物業(yè)公司基于自身公司利益，為了能延續(xù)在該小區(qū)的服務，往往也樂于接受這樣的方案，并以此為契機，努力改善自身的服務。

三、籌開首次業(yè)主大會的“數(shù)字”條件

律師建議，實務中，籌開首次業(yè)主大會，有兩個“數(shù)字”條件很重要。

1、小區(qū)入住率宜達到60%；

2、行使投票權的比例宜達到60%。

當具備上述兩個條件時，意味著啟動籌開首次業(yè)主大會程序，便有了較為理想的前提基礎。

當然，即使對上述二個問題予以了高度重視并妥善解決，也不意味著可以高枕無憂。由于現(xiàn)有法規(guī)、規(guī)范性文件對首次業(yè)主大會召開的方式、效力、具體措施等問題仍未作出明確規(guī)定，因此，在籌開首次業(yè)主大會過程中，建議：一要依靠法律；二要依靠房產(chǎn)行政主管部門；三要依靠所在街辦（鄉(xiāng)政府）；四要依靠一批熱心的加入籌備組的業(yè)主成員；五要依靠建設單位。

業(yè)內人士指出，唯有在不規(guī)范的情形下，律師能拿出規(guī)范化、可操作性強的措施、辦法，方能體現(xiàn)律師的獨特作用；也唯有業(yè)內同行共同努力，多積累這類辦案經(jīng)驗，方能早日在江西律師業(yè)界造就一批為物業(yè)管理領域提供優(yōu)質法律服務的專家型律師。