第十節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

    一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)的類型

    隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立和發(fā)展，企業(yè)行為主體的性

    質(zhì)在逐漸變化，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制改革、建設(shè)市場經(jīng)濟(jì)的需要。在公

    有制占主導(dǎo)地位的前提下，其他經(jīng)濟(jì)成分有了較快的發(fā)展。各種經(jīng)

    濟(jì)成分并存的局面已經(jīng)形成。各種經(jīng)濟(jì)成分之間的合資、參股、產(chǎn)

    權(quán)交易變動(dòng)逐漸增多，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為日趨多樣化、復(fù)雜化。無論

    是企業(yè)間、行業(yè)間及不同所有制經(jīng)濟(jì)主體間、或涉外經(jīng)濟(jì)聯(lián)營合作

    以及債務(wù)處理、破產(chǎn)等，都涉及到房地產(chǎn)價(jià)值的確定。因此，房地

    產(chǎn)估價(jià)是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。

    同時(shí)，企業(yè)投資結(jié)構(gòu)的多元化也帶來了產(chǎn)權(quán)及收益的問題，加

    之投資、信貸、利稅政策的多次調(diào)整，使得企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)

    了許多爭議和混亂。因此，產(chǎn)權(quán)明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前

    提。而作為企業(yè)資產(chǎn)中重要組成部分的房地產(chǎn)，在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為

    中也必須遵循這一前提。從這一前提出發(fā)，在這種目的下的房地產(chǎn)

    估價(jià)就可以分為房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移和房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移兩種

    類型。

    ㈠ 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

    企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，大都涉及到房地產(chǎn)

    權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動(dòng)，

    均涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬向新設(shè)立公司轉(zhuǎn)移的行為；此外，企業(yè)的出售、

    兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。例如：某企業(yè)將

    其廠房設(shè)備及相應(yīng)的土地使用權(quán)作價(jià)，作為該企業(yè)與其他企業(yè)或投

    資者合資、合作的條件，并在新設(shè)立的股份公司中占有相應(yīng)的股份，

    則該企業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)益實(shí)際上已經(jīng)轉(zhuǎn)移到新設(shè)立的公司。按照公司

    法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)作為出資的實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或者土

    地使用權(quán)，必須進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。因此，類似這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的房地

    產(chǎn)估價(jià)就屬于權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移這一類型。

    ㈡ 房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

    企業(yè)聯(lián)營中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，通常不伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)

    移。例如：某國有輕工企業(yè)擬利用其閑置的部分廠房和場地使用權(quán)，

    與另一愿提供生產(chǎn)技術(shù)、設(shè)備和流動(dòng)資金的企業(yè)組成聯(lián)營公司，共

    同生產(chǎn)市場急需的某一輕工產(chǎn)品，則該國有輕工企業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)屬

    雖然沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，但為確定其在聯(lián)營公司中的利潤分配比例，同

    樣需要評(píng)估其投入的房地產(chǎn)價(jià)值。

    二、估價(jià)的假設(shè)前提

    在企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，不僅要結(jié)合企業(yè)

    經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特點(diǎn)來確定房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，而且根據(jù)《規(guī)范》

    要求，還應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)

    換用途前提“進(jìn)行估價(jià)。

    無論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對(duì)象的

    最高最佳使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價(jià)對(duì)象

    單獨(dú)使用時(shí)的最高最佳使用，在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價(jià)對(duì)象作

    為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的最高最佳使用。