為了讓大家更好地備考2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試，育路教育網(wǎng)房估師頻道特整理2011年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策輔導(dǎo)，以供大家全面復(fù)習(xí)！

    別墅簡介

    別墅（villa），即別業(yè)，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并沒有一個(gè)明確的時(shí)間起始點(diǎn)。我國古代也很早就出現(xiàn)了別墅，大的有帝王的行宮，將相的府邸，小的有富商巨賈地主鄉(xiāng)紳的山莊、莊園。別墅在國外的出現(xiàn)已經(jīng)有很長的歷史，現(xiàn)代意義上的別墅主要是師承國外工業(yè)革命后的開發(fā)理念。按其所處的地理位置和功能的不同，又分為：山地別墅（包括森林別墅）、臨水（江、湖、海）別墅、牧場（草原）別墅、莊園式別墅等。

    多建在城郊或風(fēng)景區(qū)。中國古代稱別業(yè)、別館。3 世紀(jì)，意大利山坡地帶出現(xiàn)臺(tái)階式別墅。中國西晉出現(xiàn)別墅，如洛陽石崇的金谷別墅。此外，歷代著名的別墅有唐代藍(lán)田王維的輞川別業(yè)、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鳛別業(yè)和北京的勺園。近代、現(xiàn)代最具特色的別墅有：賴特設(shè)計(jì)的流水別墅，勒�？虏嘉饕�設(shè)計(jì)的薩伏伊別墅等。別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn)是：因景、因地制宜，布局靈活，體型輕巧，結(jié)構(gòu)簡潔。

    真正說起來，中國最早的別墅是叫別業(yè)，所謂別的意思就是第二。在國外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa.villa最早出現(xiàn)在中國時(shí)，經(jīng)常翻譯成三種，有的時(shí)候叫別墅，有的時(shí)候叫莊園，有時(shí)還叫城堡，不管怎么翻譯這個(gè)東西都是國外獨(dú)立莊園生活的代稱。當(dāng)別墅多起來的時(shí)候，一個(gè)莊園和另外一個(gè)莊園聯(lián)起來就成了莊園區(qū)，這是我們現(xiàn)在別墅區(qū)的原形。別墅與普通住宅相比，除了基本功能相似之外還有很多不同之處，別墅是一種帶有詩意的住宅，它代表著人類的某種理想。

    我們現(xiàn)在常說的"別墅"，實(shí)際上涵蓋了國外的兩種物業(yè)類型：一種是HOUSE，一種是VILLA.如果直譯過來，HOUSE應(yīng)該是"房子、住宅"；而VILLA才應(yīng)當(dāng)是“別墅”。事實(shí)上，我們國內(nèi)目前房地產(chǎn)市場中所銷售的大部分別墅，并不是VILLA，而是HOUSE.

    那么，如何區(qū)分VILLA和HOUSE呢？簡單地說，VILLA是SECONDHOME，即第二居所；而HOUSE則是第一居所，是一個(gè)家。在中國的傳統(tǒng)建筑中，別墅多數(shù)表現(xiàn)為私家園林。它最早在中國就叫“別業(yè)”，望文生義可以理解為第二處物業(yè)。從這一點(diǎn)來看，中國古代別墅與國外別墅在定義上是一樣的。

    因此，與HOUSE對(duì)比，VILLA屬于理想，而HOUSE則屬于現(xiàn)實(shí)。設(shè)計(jì)HOUSE時(shí)，我們想得更多的是布局如何合理，分區(qū)如何明確，家里要住幾口人，東西往哪兒放，車往哪兒停，一切都與鍋碗瓢盆有關(guān)系——這是居家過日子。而設(shè)計(jì)VILLA時(shí)，最重要的是要看它符不符合我們的理想：如果親水是你的理想，那么就要看這個(gè)VILLA是否跨到了水面上；如果登山是你的理想，那么就可以干脆把VILLA的墻面設(shè)計(jì)為原來的巖石……偷得浮生半日閑，是VILLA生活的最好寫照。所以，HOUSE建在城里或者靠近城區(qū)，而VILLA則來到了山野之間。

    按照中國話來說，“墅”就是野外的房子，“別墅”就是另外的房子，也就是第二居所。

    節(jié)約土地對(duì)咱們國家確實(shí)是很重要的問題。咱們國家人均土地量是0.1公頃，還不足世界其他國家的二分之一。此外中國人口眾多，有些地方常年干旱、缺雨，糧食產(chǎn)量也不高，就這樣來說，對(duì)于耕地的愛護(hù)就變得尤為重要。

    但是我們的社會(huì)是有檔次的，有的人有條件，就像汽車一樣，有奔馳、有寶馬還有更高級(jí)的，但它畢竟是少量的，大多數(shù)還是像"桑塔納"之類的廣大群眾可接受價(jià)位的汽車，所以在咱們國家節(jié)約土地從這個(gè)角度上來說90％是集約式的，但是不要“一刀切”，可以采取經(jīng)濟(jì)平衡。別墅收錢可以收多一點(diǎn)，而不是收老百姓的。

    別墅或者說第二居所如果在荒山或者人比較少的地方，只要不是保護(hù)區(qū)，我覺得這種別墅要努力建，反正荒地閑著也是閑著，建了房子后，國家還可以征收一定的稅。但是這種地方必須要有污水處理，還要接電通水等等。這樣總比現(xiàn)在很多一個(gè)一個(gè)的小村莊，占去農(nóng)村三分之一以上的土地要好得多。

    歐洲一些人對(duì)北京的正南正北不太理解，歐洲人蓋一棟別墅先看經(jīng)緯度，夏天什么風(fēng)多，他們能拿出數(shù)據(jù)來，我們說要蓋正南正北，又拿不出數(shù)據(jù)來。歐洲人能保證夏天不用空調(diào)，冬天不用暖氣，這跟朝向、跟自然風(fēng)非常有關(guān)系。

    節(jié)能是維護(hù)結(jié)構(gòu)，還有一塊是智能化。

    其實(shí)目前別墅主要是設(shè)備的監(jiān)控、家電設(shè)備、節(jié)能的家電。很多家庭 “跑冒滴漏”自己都不知道，一個(gè)月用了70噸水才知道。有了能源分析軟件，隨時(shí)給你設(shè)一個(gè)能源模型，他會(huì)告訴你們家這個(gè)月應(yīng)該用多少電、多少水，當(dāng)你超過這個(gè)數(shù)據(jù)的時(shí)候它會(huì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)。

    至于生態(tài)規(guī)劃，因?yàn)槲覀冏鲋悄芑���，并不關(guān)心理念問題，我們關(guān)心的是這個(gè)理念出來能不能實(shí)現(xiàn)，比如地?zé)岬睦�用等��，現(xiàn)在為什么不能普遍利用，主要是因?yàn)樯�產(chǎn)的問題，只是個(gè)“示范工程”。現(xiàn)在規(guī)劃的污水處理也好垃圾處理也好，都只是“示范工程”。生態(tài)規(guī)劃第一個(gè)理念是必須要商業(yè)化，而不是穩(wěn)定不穩(wěn)定的問題。比如說太陽能很成熟，大家都敢用，像地?zé)帷⒌乩涠际呛芴厥獾脑O(shè)備，現(xiàn)在有些設(shè)備都是純進(jìn)口的，在國外都是尖端的一些設(shè)備，可以引進(jìn)，不過維護(hù)怎么辦？現(xiàn)在很多節(jié)能的設(shè)備外國人來維護(hù)，每天按美金算。

    維護(hù)生態(tài)的這些設(shè)備、工程，一個(gè)是投入，一個(gè)是怎么可持續(xù)，這都是很重要的問題。因?yàn)橘I個(gè)房子怎么也要住上10年20年，不是一天兩天。

    別墅生活，人生夢想的家園。隨著生活品質(zhì)的迅速提高，普通商品房已不能滿足富有品位的成功人士的置業(yè)需求，強(qiáng)烈追求更加高尚的居住格調(diào)與生活品質(zhì)，逃離嘈雜的都市喧囂，回歸純樸自然的別墅生活已成為廣大城市菁英們的共識(shí)。然而，由于傳統(tǒng)別墅遠(yuǎn)離城市，生活成本高，配套薄弱，只能做為第二居所周末度假之用，別墅使用率一直不高，隨著別墅開發(fā)理念的成熟，集居家度日和休閑度假于一體的城市別墅悄然興起。

    擁有別墅，意味著：1.你處于社會(huì)最富裕階層或最特權(quán)階層，可以看作“富貴”的象征；2.你還有閑暇享受自然自在的生活，即富貴且有閑……這接近于西方真正的中產(chǎn)階級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

    所以從最一般意義上說，別墅，是你成功人生、不虛此生的標(biāo)準(zhǔn)。