2.改錯題(指出并改正下列估價報告片斷中的錯誤。不得在試題上改，在答題處指出錯誤內(nèi)容并改正。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)(本題10分)

某商品房質(zhì)量缺陷修復(fù)費(fèi)用評估報告

　　(封面、目錄、致委托方函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件略)

　　估價結(jié)果報告

　　一、估價委托方

　　名稱：***人民法院

　　二、受理估價方

　　名稱：略

　　法定代表人：××

　　地址：略

　　估價資質(zhì)等級：房地產(chǎn)國家一級

　　估價資格證書：略

　　三、估價對象概況

　　(一)估價緣由本公司受：***人民法院委托，對南京李某2004年購買的一間電子商務(wù)寫字樓，夾層內(nèi)一橫梁影響該房屋的正常使用，開發(fā)商應(yīng)對該商品房質(zhì)量缺陷支付補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行司法鑒定。

　　(二)估價對象實體狀況

　　南京李某的一間電子商務(wù)寫字樓，總層數(shù)為11層，±0米以下2層，±0米以上9層，鋼混結(jié)構(gòu)，層高為4.79米。該房屋總建筑面積為56.37平方米，套內(nèi)建筑面積41.91平方米，共有公用分?jǐn)偯娣e14.46平方米，合同明確建筑面積內(nèi)含夾層。

　　(三)事故損傷情況分析

　　勘查的客觀情況是：建筑物寬4米，夾層進(jìn)深2.5米，夾層層高2.15米夾層的套內(nèi)建筑面積約11.35平方米。夾層與正常跳高層之間有一道剪力墻，向夾層側(cè)約0.1米處有一道橫梁，橫梁寬0.4米，橫梁可見高度0.53米，橫梁至地面的高度1.64米，地面裝修復(fù)合木地板層高度約0.02米，橫梁至裝修層地面的高度約1.62米。橫梁的設(shè)置形成的質(zhì)量缺陷主要有：①橫梁至剪力墻之間建筑面積的使用有嚴(yán)重影響。橫梁至剪力墻之間的套內(nèi)建筑面積約4米×0.47米=1.88平方米。②由于橫梁至地面的高度1.64米影響工作人員入出夾層及橫梁至剪力墻之間建筑面積的使用有嚴(yán)重影響共同導(dǎo)致對夾層使用價值有一般的影響。③由于橫梁導(dǎo)致的夾層使用價值的局部嚴(yán)重影響和夾層整體一般影響，導(dǎo)致對整間寫字樓有輕度影響。

　　經(jīng)過勘查界定,該商品房質(zhì)量缺陷是設(shè)計功能性缺陷，可以通過工程措施基本消除商品房質(zhì)量缺陷，對房屋的安全使用無影響。

　　(四)估價范圍

　　估價范圍根據(jù)橫梁導(dǎo)致的夾層使用價值的局部嚴(yán)重影響和夾層整體一般影響

　　四、估價目的

　　開發(fā)商應(yīng)對該商品房質(zhì)量缺陷支付補(bǔ)償費(fèi)為委托方司法鑒定提供價格參考。

　　五、估價時點(diǎn)

　　2004年5月21日，確定為現(xiàn)場查勘之日或雙方約定的商品房質(zhì)量缺陷鑒定界定之日。

　　六、估價依據(jù)

　　1.質(zhì)量檢驗報告書

　　2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T 50291--1999)

　　3.《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額××市基價表一99》

　　4.《××市房屋修繕工程預(yù)算定額》

　　5.××市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會有關(guān)文件

　　6.建筑材料市場價格和有關(guān)工程造價信息

　　7.估價人員現(xiàn)場查勘所得資料及委托方提供的各種資料

　　七、估價原則

　　1.合法原則

　　2.估價時點(diǎn)原則

　　3.客觀、公正、公平原則

　　4.替代原則

　　八、估價方法

　　由于該商品房質(zhì)量缺陷是設(shè)計功能性缺陷，可以通過工程措施基本消除商品房質(zhì)量缺陷，因此估價方法首先選擇了重置成本法。同時該區(qū)位類似無缺陷商品房價格案例較多，受不同程度缺陷影響的建筑面積容易確定，可采用特爾菲技術(shù)確定不同影響程度商品房質(zhì)量缺陷的缺陷狀況修正系數(shù)，因此估價方法同時選擇了意愿調(diào)查評估法。

　　九、估價結(jié)果

　　估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價人員經(jīng)驗，評估確定估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的缺陷補(bǔ)償為39101元元，人民幣大寫：叁萬玖千壹百零壹元整。

　　十、估價人員(略)

　　十一、估價作業(yè)日期

　　2004年5月21日至5月24日

　　十二、估價報告有效期限

　　自2004年5月24日至2005年5月23日

　　估價技術(shù)報告

　　(個別因素和區(qū)域因素分析略、市場背景分析和最高最佳使用分析略，估價方法選用略)

　　一、估價的技術(shù)思路，

　　由于該商品房質(zhì)量缺陷是設(shè)計功能性缺陷，可以通過工程措施基本消除商品房質(zhì)量缺陷，由于估價對象所涉及的工程量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參照同類工程的普遍標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐一測算、累積，故估價人員決定采用成本法進(jìn)行估價。

　　同時該區(qū)位類似無缺陷商品房價格案例較多，受不同程度缺陷影響的建筑面積容易確定，可采用特爾菲技術(shù)確定不同影響程度商品房質(zhì)量缺陷的缺陷狀況修正系數(shù)，采用意愿調(diào)查評估法，確定商品房質(zhì)量缺陷價值。

　　二、估價過程

　　1.技術(shù)處理---成本法

　　根據(jù)現(xiàn)場查勘，借助了建筑設(shè)計專業(yè)人士的分析，確定修復(fù)方案。假設(shè)可對夾層部分進(jìn)行部分拆除，包括橫梁拆除，然后在夾層下走道的外側(cè)布設(shè)框架柱與橫梁，這樣夾層總體格局保持不變，只是在夾層下走道外側(cè)布設(shè)一層框架柱。該方案施工涉及建筑面積為2.57米×4米=10.28平方米。根據(jù)市場調(diào)查分析，得到了拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、夾層已經(jīng)裝修的報廢損失、工程施工導(dǎo)致的房屋租金損失、被拆除物殘值，拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、夾層已經(jīng)裝修的報廢損失、工程施工導(dǎo)致的房屋租金損失之和扣除被拆除物殘值就是商品房質(zhì)量缺陷減損值。成本法的估價結(jié)果為40,604元。

　　2.技術(shù)處理---意愿調(diào)查評估法

　　首先采用市場比較法評估出無缺陷類似商品房的價格，然后采用特爾菲技術(shù)對15個商業(yè)經(jīng)濟(jì)人進(jìn)行了兩輪意愿調(diào)查確定不同影響程度商品房質(zhì)量缺陷的缺陷狀況修正系數(shù)。最后根據(jù)現(xiàn)場查勘確定商品房質(zhì)量缺陷不同影響程度部分的對應(yīng)建筑面積，商品房質(zhì)量缺陷不同影響程度部分的對應(yīng)建筑面積與對應(yīng)影響程度的缺陷狀況修正系數(shù)之積的和，得到了該方法的商品房質(zhì)量缺陷減損值。意愿調(diào)查評估法的估價結(jié)果為37,598元

　　三、估價結(jié)果確定：估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價人員經(jīng)驗，采用簡單算數(shù)平均法，確定評估確定估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)質(zhì)量缺陷補(bǔ)償費(fèi)為39101元，人民幣大寫：叁萬玖千壹百零壹元整。