6．運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括（ ）等。
A．統(tǒng)一采用總價(jià)
B．統(tǒng)一采用單價(jià)
C．統(tǒng)一幣種和貨幣單位
D．統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小
E．統(tǒng)一付款方式

7．影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有（ ）等。
A．建筑規(guī)模B．臨路狀況
C．樓層D．建筑窖積率
E．繁華程度

8．成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類(lèi)房地產(chǎn)主要包括（ ）等。
A．圖書(shū)館
B．鋼鐵廠
C．空置的寫(xiě)字樓
D．單純的建筑物
E．加油站

9．功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或者過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。
A．意外破壞的損毀　B．市場(chǎng)供給過(guò)量
C．建筑設(shè)計(jì)的缺陷　D．人們消費(fèi)觀念的改變
E．周?chē)�環(huán)境條件惡化

10．收益性房地產(chǎn)的價(jià)值到底主要取決于（ ）。
A．已經(jīng)獲得凈收益的大小　B．未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)
C．未來(lái)獲得凈收益的大小　D．目前總收益的大小
E．未來(lái)獲得凈收益期限的長(zhǎng)矩

11．在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用架設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于（�。�。
A．房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)的潛力
B．將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)
C．正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式
D．正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)
E．正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

12．長(zhǎng)期預(yù)測(cè)法除了用于推測(cè)，判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格外，還可用于（�。┑�。
A．收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金
B．收益法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整
C．填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格歷史資料的缺乏
D．比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力
E．成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格

13．某建筑物共三層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價(jià)為600萬(wàn)元，土地價(jià)值480萬(wàn)元，其中一層是二層的1.5倍，二層是三層的1.2倍，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確的為（ ）。
A．按建筑面積分?jǐn)�，二層占有的土地份額為33 3％
B．按房地價(jià)值分?jǐn)�，二層占有的土地份額為30.0％
C．按土地價(jià)值分?jǐn)�，二層占有的土地份額為35.0％
D．按房地價(jià)值分?jǐn)偅�一層占有的土地份額為45.0％
E．按土地價(jià)值分?jǐn)�，一層占有的土地份額為47.9％

14．下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的是（ ）。
A．不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的
B．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)
C．理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格利率因素成負(fù)相關(guān)
D．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來(lái)量化
E．匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

15．房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由（�。┚C合決定的。
A．估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類(lèi)型
B．估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件
C．估價(jià)人員的技術(shù)水平
D．委托人的特殊要求
E．所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

三、判斷題（共15題。每題2分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1．房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，自有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。 （�。�

2．某市2004年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格上漲了5％，其需求量下降4％，則該類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價(jià)格彈性。 （�。�（建設(shè) 工程 教育網(wǎng)提供）

3．當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)小景氣。 （�。�

4．在城市房屋拆遷沽價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。 （　）

5．市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 （ ）

6．成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)作業(yè)日期的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 （ ）

7．就建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格而言，一般情況下，重建價(jià)值高于重置價(jià)格。 （ ）

8．在求取整體房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。 （ ）

9．資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值的比率。 （ ）

10．在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，開(kāi)發(fā)成本，管理費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用，銷(xiāo)售稅費(fèi)等的測(cè)算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)預(yù)測(cè)的。 （�。�

11．假設(shè)開(kāi)發(fā)估價(jià)必須考慮資金的時(shí)問(wèn)價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏高實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。 （ ）

12．在基準(zhǔn)地價(jià)修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時(shí)的值。 （ ）

13．某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為8m，劃分為三個(gè)等分，從街道方向算起，各等分單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50％、30％、20％。則臨街12m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120％。（ ）

14．低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的整體水平降低。 （ ）

15．一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下幾部分組成：封面，目錄，致委托人函，估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。 （　）

四、計(jì)算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}。紙上作答。）

1．某企業(yè)有一在建工程，于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000m2，土地使用年限為2003年10月1日～2043年9月30日，規(guī)劃容積率為5％，1～4層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為2萬(wàn)m2；5～20層規(guī)劃為寫(xiě)字樓，建筑面積為3萬(wàn)m2。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5％，項(xiàng)目建成后，商業(yè)用于經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查，育關(guān)數(shù)據(jù)如下：

（1）項(xiàng)日2004年6月動(dòng)工，2005年10月1日已完成了30％的工程量，實(shí)際資金投入為總開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用的30％，預(yù)計(jì)在經(jīng)過(guò)24個(gè)月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。

（2）該項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)型、同檔次寫(xiě)字樓的售價(jià)為8000元/m2，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6％，寫(xiě)字樓在建成1年末時(shí)售出。

（3）商業(yè)主體建成后，還需投入2000元/m2的裝修費(fèi)，裝修期為1年，裝修均勻投入，預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為3億元，包括稅、經(jīng)營(yíng)成本等在內(nèi)的支出為營(yíng)業(yè)收入的75％，合理商業(yè)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10％。

（4）2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了5000萬(wàn)元，年利率為6％，每半年還款一次，5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。

（5）項(xiàng)目折現(xiàn)率為10％，商業(yè)物業(yè)報(bào)酬率為12％。

（6）轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí)，受讓方需按受讓價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)。

試計(jì)算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價(jià)格。

2．某幢寫(xiě)字樓，土地面積4000m2，總建筑面積為9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1目～2035年10月1日�，F(xiàn)在獲得類(lèi)似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元/m2，建筑物重置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下：

（1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。

（2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類(lèi)寫(xiě)字樓相比，每月增加能耗800元。

（3）由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。

（4）該類(lèi)寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10％，銀行貸款年利率為5％，土地報(bào)酬率為8％。

（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。

試求該寫(xiě)字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。