二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符各題意）

（一）估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

1.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（�。���
A.押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)
B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)
C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)
D.選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

2.如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（　）。
A.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益
B.按當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年掙收益
C.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益
D.根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動(dòng)情況扣減當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

3.若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（�。���
A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊
B.無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息
C.在估價(jià)測(cè)算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金
D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

4.假如以投保火災(zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，：估價(jià)結(jié)果為3500萬元，則（�。�。
A.3500萬元是該賓館的公開市場(chǎng)價(jià)值
B.3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值
C.3500萬元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值
D.投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過3500萬元

（二）某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。

5.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是（�。���
A.道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化
B.綠地率發(fā)生變化
C.公共配套設(shè)施發(fā)生變化
D.土地形狀發(fā)生變化

6.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（�。���
A.噪聲和污染程度發(fā)生變化
B.土地形狀發(fā)生變化
C.人口密度發(fā)生變化
D.出行便捷程度發(fā)生變化

7.房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是（�。�
A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度
B.以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度
C.用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度
D.用路線法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度

（三）某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)�，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房�，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。

8.針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ā。��?br />A.將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
B.將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告
C.兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告

9.委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（�。�。
A.可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
B.只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)
C.可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
D.可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

10.對(duì)乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（　）
A.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場(chǎng)價(jià)值
B.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
C.用成本法估算土地公開市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
D.用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

（2）所選可比實(shí)例（表1）。

表1　　可比實(shí)例情況表

　�。�3）交易情況修正。可比實(shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。

　�。�4）交易日期調(diào)整。近期××市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B、c均屬近期交易，交易日期無需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。

　�。�5）房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。

　　1）區(qū)域因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情況見表2）。

　　2）個(gè)別因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見表2）。

表2　　房地產(chǎn)狀況具體調(diào)整

　�。�6）比較修正計(jì)算

表3　　市場(chǎng)法修正計(jì)算表

　從測(cè)算結(jié)果來看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果：

（3009+2980+2963）/3=2984元/m2

（7）預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的總價(jià)值。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2，其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷售，可銷售建筑面積為39820.80m2。故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為：

2984×39820.80=11882.53元

3.繼建開發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00m2（含地下建筑面積3998.00m2），第21,22,23棟總建筑面積23221.80m2（含地下建筑面積3981.00m2）。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。

（1）續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2005年一季度造價(jià)指數(shù)的通知》（××建價(jià)字[2005]10號(hào)，鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18～970.2元/m2，本次評(píng)估取900元/m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長率加值為80元m2，一般水電安裝增加值為30元/m2，消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：

24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95萬元

（2）室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)。根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×23667.00=71.00萬元

（3）估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)

4917.95+71.00=4988.95萬元

4.管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3％。

4988.95×3％=149.67萬元

5.銷售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8％。

11882.-53×8％=950.60萬元

6.開發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15％，續(xù)建成本為4988，95萬元，

開發(fā)利潤為：

4988.95×15％=748.34萬元

7.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，為：

在建工程價(jià)值×4.1％。

8.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：

（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41％）=4846.27萬元

（二）成本法分析測(cè)算過程

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)象為在建工程，折舊為零。

采用的公式：

估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

1.土地取得成本

運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。

土地取得成本單價(jià)=1717.18元/m2（計(jì)算過程略）

估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2，則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：

1717.18×23667.00=4064.05萬元

2.開發(fā)成本

（1）勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)為：39.82萬元（計(jì)算過程略）

（2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)�；�礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)�、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m2（按建筑面積），則合計(jì)318.57萬元。

（3）建筑安裝工程費(fèi)。估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬元，則估價(jià)對(duì)象開發(fā)成本為：

39.82+318.57+196.62=555.01萬元

3.管理費(fèi)用

管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2％～4％，本次評(píng)估取其中問值，即按開發(fā)成本的3％計(jì)�。�

555.01×3％=16.65萬元

4.投資利息

按正常開發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76％。

555.01×[（1+5.76％）1.5/2-1]=23.81萬元

5.銷售稅費(fèi)

估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。

6.開發(fā)利潤

經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤為15％，本次評(píng)估取利潤率15％。

555.01×15％=83.25萬元

7.運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果

4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬元

六、估價(jià)結(jié)果確定

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為4846.27萬元，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為4742.77萬元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50％，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50％，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：

4846.27×50％+4727.77×50％=4792.52萬元

則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792152萬元，大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整

附件（略）

四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）

對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。

估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：

（一）年有效毛收入

22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元

（二）年運(yùn)營費(fèi)用

1.年維修費(fèi)用

25000×2000×2％=1000000元

2.年管理費(fèi)用

年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失

　=13068000×3％+500×50％=692040元

3.年?duì)I業(yè)稅及附加

年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55％=725274元

4.年運(yùn)營費(fèi)用小計(jì)

年運(yùn)營費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314元

（三）年凈收益

年凈收益=（一）項(xiàng)-（二）項(xiàng)=13068000-2417314=10650686元

（四）估價(jià)結(jié)果