2003年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》參考答案
來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間：2009-06-16
1．C 2．A 3．C 4．B 5．A 6．C 7．C 8．C 9．A 10．C
11．B 12．B 13．B 14．C 15．B 16．A 17．D 18．A 19．C 20．B
21．C 22．B 23． C 24．C 25．D 26．C 27．A 28．B 29．C 30．A
31．C 32．B 33．B 34．A 35．B
二、多項(xiàng)選擇題
1．BCDE 2．ABCD 3．ABCD 4．AB 5．ACDE 6．AD 7．BCD 8．ACE 9．BCD 10．ACDE 11．ABD 12．ABD 13．BD 14．ABE 15．BCDE
三、判斷題
1．√ 2．× 3．√ 4．× 5．√ 6．√ 7．× 8．× 9．× 10．× 11．× 12．× 13．× 14．√ 15．√
四、計(jì)算題
1、解：
(1)運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：
V=A/Y[1-1/(1+y)n]
(2)各層建筑面積＝4000×6/24=1000m2/層
(3)計(jì)算1層商鋪收益價(jià)格：
年凈收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44萬(wàn)元
V1=19.44/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=192.20萬(wàn)元
(4)計(jì)算2～3層商場(chǎng)收益價(jià)格：
年凈收益：1000×2×70％×600=84萬(wàn)元
V2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=830.48萬(wàn)元
(5)計(jì)算4層酒樓收益價(jià)格：
年凈收益：1000×70％×50×12-80000=34萬(wàn)元
V4=34/8％×[1-1/(1+8％)50-3]=413.59萬(wàn)元
(6)計(jì)算5～10層辦公樓收益價(jià)格：
年凈收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62萬(wàn)元
V5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)50-3]=2555.13萬(wàn)元
(7)計(jì)算11～24層住宅價(jià)格：
V11～24=1000×14×4000=5600萬(wàn)元
(8)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：
V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24
=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600
=9591.40萬(wàn)元
2、解：
(1)選取可比實(shí)例，實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上，故實(shí)例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例A、C、E作為可比實(shí)例。
(2)計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。
(3)交易情況修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A：100/(100+2)=100/102
可比實(shí)制C：100/100
可比實(shí)例E：100/(100-3)=100/97
(4)交易日期修正系數(shù)為：
可比實(shí)例A=(1+1％)4
可比實(shí)例C=(1+1％)4
可比實(shí)例E=(1+1％)3
(5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：
因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有：
可比實(shí)例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98
可比實(shí)例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]
=100/101
可比實(shí)例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100
(6)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：
比準(zhǔn)價(jià)格A=5100×(100/102)×(1+1％)4×(100/98)=5309.20元/m2
比準(zhǔn)價(jià)格C=5200×(100/100)×(1+1％)4×(100/101)=5357.57元/m2
比準(zhǔn)價(jià)格E=5000×(100/97)×(1+1％)3×(100/100)=5310.83元/m2
(7)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：
估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2
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