29、用益物權(quán)的概念與特征。應(yīng)掌握用益物權(quán)是指對他人所有物在一定范圍內(nèi)進(jìn)行占有、使用、收益、處分的他物權(quán)。其特征為：標(biāo)的物主要是不動產(chǎn)；以占有為前提；是他物權(quán)、期限物權(quán)、限制物權(quán)；是以使用、收益為目的的獨(dú)立物權(quán)。

例31：農(nóng)民甲因其鄰居乙越界建房侵入自己的宅基地而訴請法院保護(hù)，乙的行為侵犯了甲的何種權(quán)利？
A．相鄰權(quán)
B．住宅所有權(quán)
C．宅基地使用權(quán)
D．宅基地所有權(quán)
答案：C

30、用益物權(quán)的種類。我國的用益物權(quán)主要包括國有土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、典權(quán)。

例32：下列權(quán)利中不屬于用益物權(quán)的是（ ）。
A．土地承包經(jīng)營權(quán)
B．抵押權(quán)
C．土地使用權(quán)
D．典權(quán)
答案：B

31、國有土地使用權(quán)。應(yīng)掌握國有土地使用權(quán)的含義。國有土地使用權(quán)的原始取得方式包括劃撥和出讓。劃撥是無償?shù)�，劃撥用地主要用于公益性的用地�?xiàng)目，不得以劃撥土地從事營利性行為。出讓是有償?shù)�，出讓有兩種方式，一是買賣方式，又稱債權(quán)方式，二是投資方式，又稱股權(quán)方式。國有土地使用權(quán)的繼續(xù)取得是通過轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)和強(qiáng)制執(zhí)行，最長使用期限為70年。國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須是權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓，且其地上建筑物的所有權(quán)也應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不能超過原土地出讓合同規(guī)定的期限，不得改變原土地出讓合同規(guī)定的土地用途，如若改變，應(yīng)經(jīng)土地管理部門的同意，并辦理相關(guān)手續(xù)。

例33：天虹房地產(chǎn)開發(fā)公司于1995年7月1日以出讓方式獲得某市一塊國有土地的使用權(quán)，使用年限為40年。經(jīng)開發(fā)建成商品房后，1999年7月1日將該宗房屋一并轉(zhuǎn)讓給大洋公司，大洋公司將其作為職工住宅分配給職工居住，職工李某于2000年1月1日搬入新居，此時李某對該土地的使用年限為（）。
A．40年
B．70年
C．35年6個月
D．36年
答案：C

32、土地承包經(jīng)營權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)屬于用益物權(quán)，而非債權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)的特征是權(quán)利主體的限定性、權(quán)利客體的限定性、權(quán)利取得的合同性和權(quán)利行使的限定性和期限性。應(yīng)掌握土地承包權(quán)人享有的出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換和其他方式的流轉(zhuǎn)權(quán)利。這種權(quán)利的行使不改變土地使用權(quán)的性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途，不超過承包期的剩余期限，受讓方須具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員享有優(yōu)先權(quán)。應(yīng)掌握土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方，是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式由承包方依法自主決定，流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，流轉(zhuǎn)的雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人同意，采取其他方式流轉(zhuǎn)的，報發(fā)包方備案。采取互換轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級以上人民政府登記，未經(jīng)登記的，不得對抗第三人。承包方將承包權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方的，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。承包方之間可自愿將土地經(jīng)營權(quán)入股，成立農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。在承包期內(nèi)，發(fā)包方不得單方面解除合同，不得假借少數(shù)服從多數(shù)強(qiáng)迫承包方放棄土地承包經(jīng)營權(quán)。不得以劃分口糧田和責(zé)任田為由收回承包地和招標(biāo)承包。不得將承包地收回抵頂欠款。在承包期內(nèi)，因婚姻關(guān)系，發(fā)包方不得收回其原承包地。承包人死亡的，其承包收益依法繼承，林地承包的承包人死亡的，其繼承人在承包期內(nèi)可繼續(xù)承包。承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，可按照其意愿保留土地承包經(jīng)營權(quán)，但全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地、草地交回發(fā)包方，拒不交回的，發(fā)包方可收回。對于四荒土地，可通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。在同等條件下，本集體組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。對于通過此種方式簽訂承包合同取得的承包的土地，依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)或者林權(quán)等證書的，該土地承包經(jīng)營權(quán)可依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或其他方式流轉(zhuǎn)。因土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生的糾紛，可申請調(diào)解，調(diào)解不成的，可申請仲裁或直接向人民法院起訴。

例34：依照我國土地承包法，關(guān)于承包期限，下列表述正確的是（ ）。
A．耕地的承包期為30年
B．草地的承包期為30至50年
C．林地的承包期為30至70年
D．耕地、林地、草地的承包期均為30年答案：ABC

例35：依照我國土地承包法，承包方對取得的土地承包經(jīng)營權(quán)享有流轉(zhuǎn)的權(quán)利，該權(quán)利包括（ ）。
A．轉(zhuǎn)包權(quán)
B．出租權(quán)
C．互換權(quán)
D．轉(zhuǎn)讓權(quán)
答案：ABCD

例36：依照我國土地承包法，不宜采取家庭承包的“四荒”農(nóng)村土地，其土地承包經(jīng)營權(quán)依法可采取哪些方式流轉(zhuǎn)？（ ）
A．轉(zhuǎn)讓
B．出租
C．入股
D．抵押
答案：ABCD

33、宅基地使用權(quán)。應(yīng)明確宅基地使用權(quán)屬于集體所有或國家所有。宅基地使用權(quán)人在宅基地上有建造房屋和種植竹木的權(quán)利。村民一生只能申請一次宅基地，農(nóng)民出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。農(nóng)民遷出并拆除房屋后騰出的宅基地由集體組織收回。禁止買賣或變相買賣宅基地。

例37：對于宅基地使用權(quán)，下列表述正確的是（ ）。
A．自然人在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時該房屋宅基地使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給新房主
B．宅基地使用權(quán)人享有在房前屋后種植樹木的權(quán)利
C．宅基地使用權(quán)可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓
D．宅基地使用權(quán)可以互換宅基地
答案：ABD

34、典權(quán)。典權(quán)是不動產(chǎn)物權(quán)，是以支付典價而成立的物權(quán)，是以占有、使用、收益他人不動產(chǎn)的物權(quán)。典權(quán)人對典物享有占有、使用、收益的權(quán)利，享有轉(zhuǎn)典、典權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租典物的權(quán)利。轉(zhuǎn)典時典權(quán)人與出典人仍保持典權(quán)關(guān)系，轉(zhuǎn)典的期限在原典權(quán)有典權(quán)期限時不得逾原期限，原典權(quán)無期限，轉(zhuǎn)典也不得定有期限，轉(zhuǎn)典的典價不得超過原典價。典權(quán)人轉(zhuǎn)讓其典權(quán)后，原典權(quán)人與出典人脫離關(guān)系，由受讓人取得原典權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。除典權(quán)合同有特別約定外，典權(quán)人可以出租典物，收取租金，但典權(quán)人因典物出租而受到的損害負(fù)賠償責(zé)任。典權(quán)人在出典人出賣典物時，享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，但出典人贈與典物時，典權(quán)人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。典權(quán)人有對典物在毀損滅失的價值范圍內(nèi)進(jìn)行重修和修繕的權(quán)利，超過該價值的重建或修繕應(yīng)經(jīng)出典人同意，否則，在回贖典物時，典權(quán)人不得就原價值限度外的費(fèi)用請求償還。典權(quán)人對典物支付的有益費(fèi)用，在出典人回贖時，在現(xiàn)存利益的限度內(nèi)請求償還。典權(quán)人負(fù)有保管典物和返還典物的義務(wù)。在典權(quán)關(guān)系中，出典人享有讓與典物所有權(quán)的權(quán)利，但其所有權(quán)的行使受到典權(quán)的限制，即出典人只能進(jìn)行法律上的處分不能進(jìn)行事實(shí)上的處分。典權(quán)人享有留買權(quán)。出典人享有回贖權(quán)，回贖必須在回贖期內(nèi)為之。一般認(rèn)為，典權(quán)期限屆滿后，10年為回贖權(quán)行使期間，但回贖期以典期加回贖期不超過30年為限，回贖期為除斥期間。出典人回贖以原典價回贖。出典人對出典物享有設(shè)定擔(dān)保的權(quán)利。典權(quán)的消滅方式包括回贖、招貼、作絕、別賣以及標(biāo)的物的拋棄、滅失、混同等。

例38：李某在縣里有臨街房屋12間，是祖遺房產(chǎn)。因?yàn)槔钅呈枪鹿牙先耍�長期以出租房屋為生。1970年該縣食品公司因擴(kuò)大營業(yè)用房，便主動找李某協(xié)商要求買房，李某未同意。以后縣食品公司又提出要求典當(dāng)房屋，李某開始不同意，后經(jīng)人說和，雙方達(dá)成了房屋典當(dāng)協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：“李某愿將12間房屋出典給縣食品公司，典價12000元，典期無限，立約為憑”。雙方在協(xié)議上簽字蓋章。李某與縣食品公司之間確立的是什么法律關(guān)系？
A． 買賣關(guān)系，因?yàn)閰f(xié)議聲明典期無限
B． 典權(quán)關(guān)系，因?yàn)閰f(xié)議雖聲明典期無限，但實(shí)際履行時不能超過法律規(guī)定的最高期限
C． 典權(quán)關(guān)系，但典權(quán)關(guān)系不合法，不能成立，因?yàn)橐?guī)定的典期沒有限制
D． 買賣關(guān)系，但價格偏低，李某可要求另找差價
答案：B

35、典物的風(fēng)險負(fù)擔(dān)問題。對此我國法律沒有規(guī)定。理論上存在不同觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在典權(quán)期限內(nèi)，典物滅失的風(fēng)險由出典人承擔(dān)，因?yàn)槌龅淙藶榈湮锏乃�有�?quán)人；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在典權(quán)期限內(nèi)，典物滅失的風(fēng)險由出典人和典權(quán)人共擔(dān)。通說采后一種觀點(diǎn)。

例39：趙某將私房三間典與鄭某，典價5萬元。后鄭某將該房租與陳某。夏天因雷電起火，房屋被燒毀。該房屋毀損滅失的損失由誰承擔(dān)？（）
A．趙某
B．鄭某
C．趙某與鄭某
D．鄭某與陳某
答案：C