第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間并改變?nèi)祟惿�存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)，多種資源有：土地、建筑材料、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、資金、勞動(dòng)力和專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)。
　　房地產(chǎn)開發(fā)程序包括投資機(jī)會(huì)尋找、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、獲取土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批;簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷等步驟。可以劃分為四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析;前期工作;建設(shè)階段和租售階段。
　　投資機(jī)會(huì)選擇包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。投資決策分析包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分工作。前者主要分析市場(chǎng)的供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格或租金水平。后者根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。
　　通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計(jì)的因素，在購(gòu)買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。
　　2、獲取土地的途徑有：土地使用權(quán)出讓，可以招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓等形式，對(duì)于商業(yè)旅游娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地必須采用前三種形式;土地使用權(quán)劃撥。對(duì)于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地以及經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房用地可以劃撥;原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;與當(dāng)前土地使用者合作。
　　出讓的地塊必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖�！兑�(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知》及附圖或《審定設(shè)計(jì)方案通知書》及附圖，是國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件。
　　3、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段;申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段;設(shè)計(jì)方案審批階段，不少于2個(gè)方案設(shè)計(jì); 申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。
　　建設(shè)工程招標(biāo)方式有公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。進(jìn)行公開招標(biāo)時(shí)，開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)要發(fā)布招標(biāo)公告，公開招標(biāo)的時(shí)間長(zhǎng)工作量大費(fèi)用較高。邀請(qǐng)招標(biāo)中被邀請(qǐng)的承包商通常在3-10人之間。
　　招標(biāo)機(jī)構(gòu)要組織一個(gè)招標(biāo)工作小組。招標(biāo)工作小組成員要有決策人員、專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的專家和助理人員�？梢宰孕谐闪⒁部梢院驼袠�(biāo)代理機(jī)構(gòu)成立聯(lián)合招標(biāo)工作小組。招標(biāo)過程中的決定活動(dòng)：
　�、俅_定開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包的范圍，一般采用建設(shè)全過程統(tǒng)包方式發(fā)包;
　�、诖_定承包方式和承包內(nèi)容，開發(fā)商一般采用全部包工包料的總價(jià)合同方式;
　�、鄞_定標(biāo)底;
　　④決標(biāo)并簽訂合同或協(xié)議。
　　招標(biāo)程序：
　�、偕暾�(qǐng)招標(biāo)，獲得規(guī)劃雙證后，可以向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門辦理建設(shè)工程開工審批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)可以持建設(shè)主管部門同意招標(biāo)的《建設(shè)工程開工審批表》和招標(biāo)申請(qǐng)書。向當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理部門登記、申請(qǐng)招標(biāo)并領(lǐng)取招標(biāo)用表。開發(fā)商只有在獲得招標(biāo)批準(zhǔn)后，才可進(jìn)行招標(biāo)。
　　②編制招標(biāo)文件;
　�、劬幹普袠�(biāo)工程標(biāo)底，標(biāo)底應(yīng)當(dāng)送當(dāng)?shù)睾贤�預(yù)算審查機(jī)關(guān)確認(rèn)，密封后再經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理辦公室核準(zhǔn)方能生效;
　　④確定招標(biāo)方式、發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函;
　　⑤招標(biāo)人資格審查，開發(fā)商應(yīng)考慮投標(biāo)人的企業(yè)注冊(cè)證明和技術(shù)等級(jí)、主要施工經(jīng)歷、技術(shù)力量簡(jiǎn)況、施工機(jī)械設(shè)備簡(jiǎn)況、在施工的承建項(xiàng)目、資金和財(cái)務(wù)狀況。外地建筑企業(yè)參加投標(biāo)，要有建設(shè)工程所在地的城市主管部門簽發(fā)的投標(biāo)許可證。
　�、拚袠�(biāo)工程交底及答疑;
　�、唛_標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)，開標(biāo)會(huì)議由招標(biāo)人邀請(qǐng)各投標(biāo)人、公證機(jī)構(gòu)、招標(biāo)管理部門參加。如果投標(biāo)人報(bào)價(jià)都超出標(biāo)底過多，經(jīng)復(fù)核標(biāo)底無誤后，開發(fā)商可宣布本次投標(biāo)無效另組織投標(biāo)。評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審有效投標(biāo)后，忘不了評(píng)出一、二、三名候選中標(biāo)單位，交給開發(fā)商做最后抉擇。決標(biāo)后開發(fā)商應(yīng)向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書;
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　　開工申請(qǐng)和審批，注意申請(qǐng)領(lǐng)取開工許可證的條件和程序。(見基本制度與政策)
　　前期工作的其他內(nèi)容還包括征地、拆遷、安置、補(bǔ)償、三通一平、市政設(shè)施接駁談判和協(xié)議、短期和長(zhǎng)期信貸、尋找預(yù)租預(yù)售客戶、分析市場(chǎng)狀況、確定目標(biāo)市場(chǎng)、確定售價(jià)和租金水平、制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略、洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜。上述完成后還要做一次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。開發(fā)商要保持一種“健康的懷疑”來對(duì)待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。
　　4、建設(shè)階段要實(shí)施質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全等工程項(xiàng)目管理。
　　質(zhì)量控制要在決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段進(jìn)行，工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括：
　�、賹�(duì)原材料的檢驗(yàn);
　　②對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn);
　�、鄞_立施工中控制質(zhì)量的具體措施，對(duì)施工設(shè)備儀器進(jìn)行檢查，控制混凝土質(zhì)量，對(duì)砌筑工程裝飾工程和水電安裝進(jìn)行檢查和評(píng)定;
　�、艽_立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。
　　進(jìn)度控制主要內(nèi)容：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析;編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃;編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃，如材料供應(yīng)計(jì)劃、設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃、臨時(shí)工程計(jì)劃;監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行;施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析。進(jìn)度控制中應(yīng)注意影響進(jìn)度的因素有材料設(shè)備的供應(yīng)情況、設(shè)計(jì)變更、勞動(dòng)力的安排情況、氣象條件。
　　成本控制中首先要編制成本計(jì)劃，成本計(jì)劃分為：材料設(shè)備成本計(jì)劃、施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃、人工費(fèi)成本計(jì)劃、臨時(shí)工程成本計(jì)劃、管理費(fèi)成本計(jì)劃。
　　合同管理包括建設(shè)工程合同的總體策劃;投標(biāo)招標(biāo)階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實(shí)施過程中的控制。
　　在施工中對(duì)于出現(xiàn)的臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)以外的場(chǎng)地、可能損壞道路管線電力郵電通信等公共設(shè)施、臨時(shí)停水停電中斷交通、進(jìn)行爆破企業(yè)等情況要按規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
　　5、竣工驗(yàn)收的工作程序：?jiǎn)雾?xiàng)工程竣工驗(yàn)收，由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶、質(zhì)量監(jiān)管部門進(jìn)行;綜合驗(yàn)收;在初驗(yàn)的基礎(chǔ)上組織建委、計(jì)委、建設(shè)銀行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局參加正式綜合驗(yàn)收，簽發(fā)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。